«Ho firmato un preliminare con una società costruttrice. Ho versato 100.000 euro fra caparra e acconti sullo stato avanzamento lavori. Oggi l’acquisto non si farà e il venditore mi scrive che, in base al contratto, quelle somme restano definitivamente acquisite. Può davvero trattenere tutto?»

È una delle domande che ricorrono con maggiore frequenza nelle compravendite di immobili acquistati da imprese di costruzione. La risposta, però, non si legge nella clausola: si ricava da un percorso di verifiche che talvolta ne contraddice il tenore letterale. Un percorso che, del resto, comincia quasi sempre prima del preliminare, con la proposta d’acquisto firmata sul modulo dell’agenzia.

Sul punto è intervenuta la Corte di cassazione con la sentenza n. 21771 del 25 giugno 2026, che ha ricondotto un preliminare stipulato fra una società costruttrice e una coppia di acquirenti nell’area dei contratti fra professionista e consumatore, imponendo al giudice un controllo sull’equilibrio della clausola che va oltre la semplice riduzione dell’importo. La decisione non afferma che il costruttore non possa mai trattenere nulla: sposta il baricentro dell’analisi.

Acconto, caparra confirmatoria e penale: tre somme, tre regimi

Le somme versate prima del rogito si assomigliano nella forma — un bonifico, un assegno — e producono conseguenze radicalmente diverse.

• L’acconto è un semplice anticipo sul prezzo. Se il contratto si scioglie va restituito per intero: chi lamenta un danno deve provarlo nel suo ammontare.
• La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) opera in modo simmetrico: se non adempie chi l’ha versata, l’altra parte recede e la trattiene senza provare alcun danno; se non adempie chi l’ha ricevuta, l’altra parte recede e ne pretende il doppio.
• La clausola penale (art. 1382 c.c.) è la liquidazione preventiva del danno da inadempimento e, a differenza della caparra, il giudice può ridurla quando è manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.).

L’etichetta apposta nel contratto non è vincolante: conta la funzione concretamente attribuita alla somma, secondo i criteri illustrati nella pagina dedicata alle differenze fra acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale. Molti preliminari predisposti dalle imprese adottano una struttura ibrida — caparra iniziale, poi acconti scaglionati sullo stato di avanzamento dei lavori — e chiudono con una previsione del tipo: «in caso di mancata stipula per fatto imputabile alla parte promissaria acquirente, tutte le somme versate saranno trattenute a titolo di penale». Quella non è una caparra: è una clausola penale che ha per oggetto degli acconti, ed è esattamente la struttura esaminata dalla Cassazione nel 2026.

Il costruttore può trattenere tutte le somme? Perché non esiste una risposta automatica

Nessuna risposta discende direttamente dal testo della clausola. Occorre stabilire, nell’ordine, come vadano qualificate le somme, chi abbia causato la mancata stipula, se l’inadempimento sia imputabile e di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.), quale sia la qualifica delle parti e se la previsione contrattuale sia valida. Le combinazioni più frequenti conducono a esiti opposti.

• Acquirente effettivamente inadempiente. Se le somme sono caparra confirmatoria e l’inadempimento è grave, il venditore che recede può trattenerle. Se sono acconti trattenuti a titolo di penale, il quantum resta esposto al sindacato del giudice.
• Costruttore inadempiente. Ritardi rilevanti nella consegna, difformità rispetto al progetto, mancata agibilità, ipoteche non cancellate al rogito: nessuna ritenzione è legittima. L’acquirente può recedere e pretendere il doppio della caparra, chiedere la risoluzione con il risarcimento, oppure agire ex art. 2932 c.c.
• Condizione sospensiva non avverata. Se il preliminare subordina l’acquisto alla concessione del mutuo e il finanziamento non viene erogato, il contratto non produce effetti: non vi è inadempimento e le somme vanno restituite. Molto dipende però da come la condizione sospensiva è stata redatta.
• Ripensamento dell’acquirente. In assenza di una caparra penitenziale espressamente pattuita non esiste alcun diritto di recesso: il ripensamento è inadempimento.

Quando l’acquirente è consumatore e il costruttore professionista

La disciplina di protezione opera quando l’acquirente è una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, e la controparte agisce nell’esercizio della propria attività. La Cassazione, nella pronuncia del 2026, ha affermato in modo espresso l’applicabilità della normativa consumeristica al preliminare di compravendita immobiliare, superando l’obiezione — talvolta ancora opposta nelle difese delle imprese — secondo cui la tutela riguarderebbe soltanto il contratto definitivo.

La qualifica va però verificata in concreto: restano fuori dalla protezione l’acquisto intestato a una società, l’immobile destinato all’esercizio di un’attività e l’acquirente che opera professionalmente nel mercato immobiliare — profilo al quale la Corte, in una diversa vicenda del 2026, ha dato peso decisivo.

Riduzione della penale e nullità di protezione: due controlli che non coincidono

È il passaggio più frainteso. Riduzione e nullità non sono due gradi della stessa reazione dell’ordinamento: sono rimedi diversi, con presupposti diversi e conseguenze economiche molto distanti.

La riduzione della penale ex art. 1384 c.c.

Il giudice può ridurre equamente la penale manifestamente eccessiva, tenendo conto dell’interesse che il creditore aveva all’adempimento, e il potere è esercitabile anche d’ufficio. Il presupposto logico, però, è che la clausola sia valida ed efficace: se ne corregge la misura, non se ne nega l’esistenza. Il venditore trattiene comunque qualcosa.

La riduzione non si estende alla caparra confirmatoria. Con la sentenza n. 8217 del 2 aprile 2026 la Cassazione ha ribadito che l’art. 1384 c.c. deroga all’autonomia contrattuale e non è applicabile per analogia alla caparra, che svolge anche funzione di anticipazione del prezzo; la clausola è nulla — nullità virtuale ex art. 1418, primo comma, c.c. — soltanto quando la caparra eguagli o superi l’ammontare della prestazione principale, perché in quel caso ne risulta snaturata la funzione.

La nullità di protezione prevista dal Codice del consumo

Il controllo consumeristico non guarda alla misura della somma in sé, ma allo squilibrio significativo fra diritti e obblighi delle parti. Due presunzioni rilevano in modo diretto nei preliminari immobiliari:

• art. 33, comma 2, lett. f) — si presume vessatoria la clausola che impone al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo, il pagamento di una somma a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente di importo manifestamente eccessivo;
• art. 33, comma 2, lett. e) — si presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma versata dal consumatore se questi non conclude il contratto o recede, senza riconoscere al consumatore il diritto di esigere il doppio nel caso inverso.

La seconda previsione è quella che nella pratica viene più spesso trascurata. Molti preliminari predisposti dalle imprese disciplinano soltanto l’inadempimento dell’acquirente e tacciono su quello del venditore: quell’asimmetria è di per sé un indice di vessatorietà, perché la clausola non riproduce l’art. 1385 c.c. e non può giovarsi dell’esenzione prevista per le clausole meramente riproduttive di disposizioni di legge.

L’effetto è radicalmente diverso da quello della riduzione: la clausola non si applica affatto, opera soltanto a vantaggio del consumatore e il contratto resta valido per il resto. Il giudice non può sostituirsi alle parti riducendo l’importo anziché disapplicare la previsione: la Corte di giustizia dell’Unione europea lo ha escluso in modo esplicito proprio con riferimento alla clausola penale nei contratti con i consumatori (sentenza 30 maggio 2013, causa C-488/11, Asbeek Brusse).

Che cosa ha stabilito la Cassazione n. 21771/2026

La vicenda nasce da un preliminare del 1998 fra una società costruttrice e due coniugi. A fronte di un prezzo di 124.514,85 euro, i promissari acquirenti avevano versato 72.869,15 euro — oltre il cinquantotto per cento del totale — ottenendo la detenzione anticipata dell’immobile. Il definitivo non venne stipulato per inadempimento addebitato agli acquirenti, che non avevano corrisposto il saldo.

Dopo un lodo arbitrale annullato perché tardivo, la Corte d’appello pronunciò la risoluzione per inadempimento degli acquirenti e ridusse la penale in quanto eccessiva; una prima pronuncia di legittimità cassò con rinvio per difetto di motivazione sui criteri della riduzione. Con il secondo ricorso i promissari acquirenti lamentarono l’omessa pronuncia sulla vessatorietà della clausola. Il tema era stato introdotto tardi, e i principi interni sul giudicato implicito avrebbero potuto sbarrarne l’esame: la Cassazione sollevò allora questione pregiudiziale davanti alla Corte di giustizia dell’Unione europea.

Due precisazioni. Poiché il contratto risale al 1998, la Corte ha ragionato sulla disciplina applicabile ratione temporis, quando le clausole vessatorie erano sanzionate con l’inefficacia operante a vantaggio del solo consumatore: la struttura del controllo è oggi la stessa, con la sanzione della nullità di protezione. E soprattutto: la Corte non ha dichiarato nulla la clausola, né ha stabilito che una previsione di quel tipo sia sempre vessatoria. Ha cassato con rinvio, imponendo alla Corte d’appello una valutazione che nessun giudice aveva fino a quel momento compiuto. Il merito resta aperto.

Una clausola che consente di trattenere tutti gli acconti è automaticamente nulla?

No. Chi presenta la decisione in questi termini ne travisa la portata. Quattro ragioni impediscono ogni automatismo.

• La presunzione è relativa. Le clausole elencate nell’art. 33, comma 2, del Codice del consumo si presumono vessatorie fino a prova contraria: il professionista può dimostrare che nel caso concreto non vi è squilibrio significativo.
• La valutazione è complessiva. Si tiene conto della natura del bene, delle circostanze esistenti alla conclusione del contratto e delle altre clausole. Una penale elevata può essere bilanciata da vantaggi riconosciuti all’acquirente, come la consegna anticipata dell’immobile o una dilazione dei pagamenti.
• La trattativa individuale esclude il controllo. L’onere di provarla grava sul professionista, e la sottoscrizione di un modulo predisposto non è sufficiente.
• La qualificazione cambia il quadro normativo. Se la somma è una genuina caparra confirmatoria, simmetrica e inferiore al prezzo, il diritto comune la protegge: non è riducibile e non è nulla.

Ne deriva un esito solo apparentemente paradossale. Sul piano del diritto comune, qualificare la somma come caparra confirmatoria rafforza la posizione del venditore; sul piano consumeristico, ciò che conta non è l’etichetta ma la simmetria. Una clausola che disciplina soltanto l’inadempimento dell’acquirente resta esposta al controllo di vessatorietà anche quando è denominata “caparra”, perché non riproduce il meccanismo bilaterale dell’art. 1385 c.c.

Prima di rinunciare all’acquisto: che cosa va esaminato

L’errore più costoso è la rinuncia anticipata: comunicare per iscritto di non voler più procedere, senza avere prima verificato la propria posizione, consolida spesso l’inadempimento che si vorrebbe contestare. L’esame riguarda:

• proposta d’acquisto e contratto preliminare nel testo integrale, con allegati e integrazioni successive;
• la qualificazione delle somme, clausola per clausola, e la coerenza fra il testo e le causali dei bonifici;
• la simmetria della disciplina dell’inadempimento, cioè che cosa è previsto a carico del venditore;
• la condizione sospensiva relativa al mutuo e le conseguenze della mancata erogazione del finanziamento, con i termini per la presentazione della domanda e la documentazione dei dinieghi;
• la natura del termine fissato per la stipula, essenziale oppure ordinatorio;
• la documentazione dell’immobile: agibilità, conformità urbanistica e catastale, stato dei lavori, ipoteche da cancellare, frazionamento del mutuo del costruttore;
• diffide, messe in mora, comunicazioni via PEC, convocazioni davanti al notaio e verbali di mancata comparizione, su cui si decide chi ha causato la mancata stipula.

Il costruttore ha già trattenuto le somme: quali strade restano

La ritenzione di fatto non consolida alcun diritto. Le iniziative percorribili, spesso cumulabili in via gradata nello stesso giudizio, sono le seguenti.

• Contestazione formale e messa in mora. Contestare per iscritto la ritenzione, chiedere la restituzione e interrompere la prescrizione.
• Accertamento della qualificazione delle somme. È la domanda logicamente preliminare: stabilire se si tratti di acconti, caparra o penale determina tutto il resto.
• Accertamento della vessatorietà e della nullità della clausola, con domanda di restituzione: caduta la clausola, la ritenzione perde il titolo. Il giudice può rilevare la nullità d’ufficio, ma la deduzione tempestiva resta la scelta più solida. In via subordinata si propone la riduzione della penale ex art. 1384 c.c.
• Risoluzione per inadempimento del venditore e risarcimento (artt. 1453 ss. c.c.), quando l’inadempimento è dal lato dell’impresa.
• Esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. Se l’acquirente vuole ancora l’immobile e il venditore rifiuta il rogito, consente di ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso.
• Escussione della fideiussione, ove ricorrano i presupposti del D.Lgs. n. 122/2005.

Prima di agire va verificato se la controversia rientri fra quelle soggette al preventivo esperimento della mediazione e va considerato il termine di prescrizione ordinario, che decorre in modo diverso a seconda della domanda proposta.

Conclusioni

Nei preliminari immobiliari la qualificazione delle somme e delle clausole è decisiva, e non è quasi mai quella che il modulo dichiara. Leggere nel contratto la formula «le somme resteranno definitivamente acquisite al venditore» non consente di concludere che la previsione sia valida, così come non consente di concludere il contrario.

La pronuncia del 2026 aggiunge un tassello preciso: quando l’acquirente è un consumatore, la manifesta eccessività della somma trattenuta non è più soltanto una questione di misura, ma di validità della clausola, che il giudice deve esaminare d’ufficio. Dove il primo controllo lascia al venditore una parte della somma, il secondo può privarlo dell’intera ritenzione. Resta fermo il limite opposto: nessuna decisione ha stabilito che il costruttore non possa mai trattenere gli acconti. È un giudizio che si costruisce sui documenti, non sulle massime.

Domande frequenti

Il costruttore può trattenere tutti gli acconti versati?

Non automaticamente. Se le somme sono acconti trattenuti a titolo di penale, il giudice può ridurla quando è manifestamente eccessiva; se il rapporto è fra impresa e consumatore, la clausola può essere dichiarata nulla perché vessatoria, e allora le somme vanno restituite per intero. Se invece si tratta di una caparra confirmatoria simmetrica e l’acquirente è realmente inadempiente, la ritenzione è di regola legittima.

Che differenza c’è tra acconto e caparra confirmatoria?

L’acconto è un semplice anticipo sul prezzo: se il contratto si scioglie va restituito, e chi lamenta un danno deve provarlo. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) consente alla parte non inadempiente di recedere trattenendo la somma, o di pretenderne il doppio se inadempiente è chi l’ha ricevuta, senza dimostrare il danno. La qualificazione dipende dalla funzione attribuita alla somma, non dall’intestazione della clausola.

Una penale troppo alta può essere ridotta o annullata?

Sono due rimedi distinti. Il giudice può ridurre equamente la penale manifestamente eccessiva ai sensi dell’art. 1384 c.c., anche d’ufficio: la clausola resta valida e ne cambia solo l’importo. Nei contratti fra professionista e consumatore la stessa clausola può invece essere dichiarata nulla perché vessatoria, con la conseguenza che non si applica affatto e non può essere semplicemente ridotta.

Quando una clausola del preliminare è vessatoria?

Quando, nel contratto fra professionista e consumatore, determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi. Il Codice del consumo presume vessatoria, fino a prova contraria, la clausola che impone al consumatore una somma manifestamente eccessiva in caso di inadempimento e quella che consente al professionista di trattenere le somme versate senza riconoscere il diritto al doppio nell’ipotesi inversa.

Posso chiedere la restituzione delle somme già trattenute dal costruttore?

Sì, se la ritenzione è priva di titolo valido: perché le somme erano semplici acconti, perché la mancata stipula non è imputabile all’acquirente, perché operava una condizione sospensiva non avverata o perché la clausola è nulla. La richiesta va formulata per iscritto e documentata.

Verifica della propria posizione contrattuale

Stabilire se il venditore possa effettivamente trattenere le somme richiede l’esame congiunto della proposta d’acquisto, del contratto preliminare e delle eventuali integrazioni, delle ricevute e dei bonifici con le relative causali, della corrispondenza fra le parti, delle comunicazioni del costruttore e della documentazione da cui risulta il motivo della mancata stipula. Sono elementi che, letti insieme, conducono spesso a una qualificazione diversa da quella che le parti avevano dato per scontata.

Lo Studio fornisce assistenza e consulenza legale nella fase che precede il rogito e nelle controversie sulla restituzione delle somme versate, affiancando la parte fino alla stipula davanti al notaio, che resta il pubblico ufficiale incaricato dell’atto. Le verifiche tecniche sulla conformità urbanistica e catastale sono affidate a collaboratori esterni, la cui attività lo Studio coordina.

L'articolo Il costruttore vuole trattenere tutti gli acconti versati: può farlo davvero? proviene da Studio Legale Mauro.

Caparra confirmatoria: disciplina e funzione (art. 1385 c.c.)

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma versata al momento della proposta o del preliminare per rafforzare l’impegno. In caso di inadempimento:

• se inadempiente è chi ha dato la caparra, l’altra parte può trattenerla;

• se inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può chiedere il doppio.

È una tutela “forte” perché spesso evita la necessità di provare il danno nel dettaglio.

Caparra penitenziale e diritto di recesso (art. 1386 c.c.)

Esiste anche la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): è collegata al diritto di recesso pattuito. In questo caso, chi recede perde la caparra (o restituisce il doppio), ma lo schema è diverso perché il recesso è “contrattualmente ammesso”. Nella prassi immobiliare, la caparra penitenziale è meno frequente, ma può essere utile quando si vuole prevedere una via d’uscita ordinata.

Acconto prezzo: non è caparra

L’acconto prezzo è un anticipo sul prezzo. In caso di mancata conclusione, l’acconto in linea generale deve essere restituito, ma possono sorgere pretese risarcitorie in base alla responsabilità contrattuale. Se la somma è qualificata male, nasce confusione e contenzioso.

Clausola penale (art. 1382 c.c.) e altri rimedi

Talvolta le parti preferiscono una clausola penale (art. 1382 c.c.) per disciplinare i ritardi o l’inadempimento, oppure combinano caparra e penale (con attenzione a non duplicare indebitamente effetti).
È utile anche richiamare i rimedi generali: risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.) e strumenti operativi come la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) o la clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.).

Perché lo straniero è più esposto sul piano economico

Chi compra dall’estero spesso:

• versa somme elevate per “bloccare” l’immobile;

• ha tempi di pagamento più lunghi (bonifici internazionali, controlli bancari);

• dipende da mutuo o da trasferimento fondi;

• non conosce la logica della caparra confirmatoria.

Il risultato è che un ritardo o un evento non gestito può tradursi in perdita secca di importi importanti.

Come gestire correttamente caparra e acconti in ottica di tutela

Per ridurre il rischio, è consigliabile:

1. qualificare chiaramente le somme (caparra/acconto);

2. collegare la caparra a condizioni sospensive ben scritte (mutuo, verifiche);

3. disciplinare espressamente cosa accade se la condizione non si avvera (restituzione integrale);

4. valutare strumenti di deposito “neutro” in certe fasi (es. deposito presso notaio/conti dedicati, ove opportuno);

5. prevedere termini compatibili con pagamenti dall’estero.

Conclusione: la caparra è uno strumento utile, ma va costruita su misura

La caparra confirmatoria può essere una garanzia efficace, ma non va usata “a modello” senza adattarla al caso concreto. Per lo straniero, che spesso opera con tempi e modalità diverse, la corretta architettura di caparra e condizioni sospensive è la differenza tra un acquisto sicuro e una perdita economica.

L'articolo Caparra confirmatoria, acconti e penali: come funzionano nella compravendita italiana (e perché lo straniero deve fare attenzione) proviene da Studio Legale Mauro.

1. Mancato rogito e natura del contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (il c.d. “compromesso”) è un contratto ad effetti obbligatori: non trasferisce la proprietà (che si trasferisce solo con il definitivo ai sensi dell’art. 1376 c.c.), ma obbliga le parti a concludere il contratto definitivo alle condizioni pattuite (artt. 1351, 1470 ss. c.c.).

Da ciò discendono alcuni punti chiave:

• la mancata stipula del rogito non è una semplice “scelta” del compratore, ma un inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.);

• anche il venditore che rifiuti di presentarsi dal notaio viola l’obbligo di contrarre assunto col preliminare;

• il comportamento della parte inadempiente va valutato alla luce dei principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Il mancato rogito, quindi, è una fattispecie contrattuale che, se gestita correttamente dal punto di vista formale, consente al venditore di attivare rimedi precisi: caparra, clausola penale, risoluzione, esecuzione in forma specifica, risarcimento danni.

2. La data del rogito: termine ordinario o termine essenziale?

Prima di scegliere il rimedio, occorre capire che tipo di termine le parti hanno fissato per il rogito nel preliminare.

2.1. Il termine essenziale ex art. 1457 c.c.

L’art. 1457 c.c. prevede che, se le parti hanno considerato essenziale il termine per l’adempimento, il contratto si intende sciolto di diritto se la prestazione non viene eseguita entro quel termine, salvo che la parte interessata informi l’altra, entro tre giorni, che intende comunque esigere la prestazione.

Perché il termine sia davvero “essenziale”, non basta di solito:

• la semplice indicazione di una data;

• la formula “entro e non oltre il …” o “non oltre il …”, che la giurisprudenza considera spesso una clausola di stile, se non accompagnata da elementi che facciano capire che oltre quella data l’utilità economica del contratto viene meno.

È invece necessario che dall’oggetto del contratto, dal tenore complessivo delle clausole o da espressioni molto chiare risulti che:

se il rogito non viene stipulato entro quel giorno, l’interesse economico del venditore (o dell’acquirente) è definitivamente perduto.

Esempi tipici di possibile essenzialità:

• vendite collegate a scadenze inderogabili (es. saldo di un mutuo ponte, necessità di acquistare contestualmente altro immobile);

• operazioni “a tempo” dove il valore economico dipende strettamente dal rispetto della data.

L’accertamento dell’essenzialità del termine è comunque rimesso al giudice di merito, che lo compie caso per caso.

2.2. Termine ordinario e diffida ad adempiere

Nella pratica, nella maggior parte dei preliminari il termine indicato per il rogito è ordinario, non essenziale.

In tal caso:

• la semplice scadenza della data non scioglie automaticamente il contratto;

• il venditore che voglia sciogliersi dall’obbligo o attivare rimedi (caparra, penale, risoluzione, risarcimento) deve prima formalizzare l’inadempimento mediante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

3. I rimedi del venditore se il compratore non si presenta dal notaio

Una volta chiarito che vi è un inadempimento (termine essenziale scaduto, oppure diffida ad adempiere inutilmente decorso), il venditore dispone di diversi strumenti, in parte alternativi fra loro.

3.1. Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

Se nel preliminare è stata pattuita una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.):

• se inadempiente è il compratore che ha versato la caparra, il venditore può:

  • recedere dal contratto e trattenerla, oppure

  • chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto con risarcimento del danno, imputando la caparra a conto del maggior danno;

• se, al contrario, inadempiente è il venditore, il compratore può:

  • recedere ed esigere il doppio della caparra.

Nella pratica, il venditore sceglie spesso la via più rapida: recesso con incameramento della caparra, che evita un giudizio ma preclude la domanda di ulteriore risarcimento sullo stesso inadempimento (salva l’ipotesi di optare per l’azione di adempimento/risoluzione con richiesta di danni, come previsto dall’art. 1385, co. 2).

La scelta, quindi, va ponderata in base alla entità del danno effettivo rispetto all’importo della caparra.

3.2. Clausola penale (artt. 1382–1384 c.c.)

Se nel preliminare è stata inserita una clausola penale:

• la somma ivi indicata è dovuta in caso di inadempimento, a prescindere dalla prova del danno (art. 1382 c.c.);

• il giudice può ridurre la penale se manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.);

• anche la penale, di regola, non si cumula con il risarcimento integrale dello stesso danno, salvo che la clausola preveda espressamente che la penale sia “minimo garantito” e non limite massimo.

3.3. Diffida ad adempiere e risoluzione (artt. 1453–1455 c.c.)

La diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) è spesso il passaggio centrale nella gestione del mancato rogito quando il termine non è essenziale.

La diffida, da inviare con data certa (PEC o raccomandata A/R), dovrebbe contenere:

• riferimenti puntuali al preliminare (data, parti, immobile, prezzo);

• indicazione della data fissata per il rogito e del mancato intervento dell’acquirente o del suo rifiuto;

• assegnazione di un nuovo termine congruo ma breve (di solito 7–10 giorni);

• l’avvertimento che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà risolto di diritto.

Se il termine della diffida decorre senza adempimento, il venditore potrà:

• considerare il contratto risolto (art. 1453 c.c.);

• attivare i rimedi collegati (caparra, penale, risarcimento danni).

3.4. Esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Se il venditore non vuole rimettere l’immobile sul mercato e preferisce ottenere comunque il trasferimento al compratore, può proporre azione ex art. 2932 c.c.:

• chiede al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso;

• è necessaria la trascrivibilità del preliminare (forma scritta, indicazione dei dati catastali, ecc.);

• i tempi sono più lunghi, ma la sentenza tiene luogo del rogito notarile.

Questa via è meno frequente quando è il compratore a non presentarsi, ma può avere senso se, per esempio, si discute solo di ritardi o di aspetti marginali e il venditore preferisce incassare il prezzo pattuito.

3.5. Risarcimento del danno (artt. 1218, 1223, 1226, 2056 c.c.)

Il risarcimento del danno è il rimedio generale in caso di inadempimento:

• può essere chiesto in alternativa alla ritenzione della caparra/penale (salvo diverso accordo);

• copre danno emergente (spese sostenute, costi notarili, consulenze, provvigioni, eventuali penali verso terzi) e lucro cessante (utilità economiche perse: svalutazione dell’immobile, mancata possibilità di concludere altre vendite, ecc.).

4. Come si calcola il danno da lucro cessante per il venditore

La Cassazione, Sez. II, sent. 3 aprile 2025, n. 8905, ha precisato che, nei preliminari di vendita immobiliare, il danno da lucro cessante per il promittente venditore va parametrato, in linea di massima, alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento diventa definitivo.

In sintesi:

• durante la vigenza del preliminare l’immobile è, di fatto, “incommerciabile”;

• se, al momento in cui l’inadempimento dell’acquirente si consolida (es. dopo diffida), l’immobile vale meno di quanto pattuito, quella differenza costituisce lucro cessante;

• il venditore deve provare questo pregiudizio, di solito tramite una perizia di stima aggiornata o una CTU.

La Cassazione ammette che, oltre alla differenza prezzo/valore, si possano considerare ulteriori circostanze (tempi di permanenza sul mercato, costi di gestione, etc.), purché:

• puntualmente allegate e provate;

• prevedibili e non solo ipotetiche.

Norme di riferimento: artt. 1218, 1223, 1226 e 2697 c.c. (responsabilità per inadempimento, criterio di integralità del risarcimento, valutazione equitativa, onere della prova).

5. Profili fiscali: tassazione di caparre e penali

Quando il venditore trattiene la caparra o incassa una penale, si pone il tema della tassazione ai fini delle imposte dirette e dell’imposta di registro.

5.1. IRPEF sulle somme trattenute

L’orientamento classico dell’Amministrazione finanziaria (Risoluzione Min. Finanze n. 1856 del 27.01.1982) ha qualificato la caparra confirmatoria trattenuta come somma a carattere risarcitorio, non costituente “incremento di ricchezza” e, quindi, non imponibile ai fini IRPEF per il privato che non agisce in regime d’impresa.

Per la caparra penitenziale, la Cassazione, ord. n. 27129/2019, ha escluso la tassazione IRPEF della somma incassata dal promittente venditore, affermando che non si realizza alcuna plusvalenza imponibile perché, non perfezionandosi il definitivo, manca il presupposto del realizzo.

Tuttavia, parte della prassi e della giurisprudenza tributaria più recente tende a ritenere imponibili (come “redditi diversi”, ex artt. 6 e 67 TUIR) le somme che surrogano redditi che sarebbero stati tassabili (es. plusvalenza su immobile posseduto da meno di cinque anni).

In pratica:

• se la vendita sarebbe stata esente da IRPEF (es. abitazione principale), è più coerente ritenere esente anche la caparra;

• se la vendita avrebbe generato una plusvalenza tassabile, è crescente il rischio che l’Agenzia delle Entrate qualifichi la caparra (o la penale) come reddito imponibile.

È quindi prudente valutare caso per caso con il commercialista, specie per importi rilevanti.

5.2. Imposta di registro su caparre e acconti: novità dal 2025

Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 ha modificato la disciplina dell’imposta di registro su caparre confirmatorie e acconti di prezzo nei preliminari:

• dal 1° gennaio 2025 caparre e acconti sono soggetti a un’aliquota unica dello 0,5%, con il principio che il carico complessivo su preliminare + definitivo non possa superare l’imposta dovuta per il solo contratto definitivo;

• viene così superata la precedente distinzione (0,5% sulle caparre e 3% sugli acconti).

Norma di riferimento: modifica all’art. 10 Tariffa parte I del D.P.R. 131/1986.

6. Come deve muoversi operativamente il venditore: una check-list in 6 step

1. Leggere con attenzione il preliminare

   • Verificare se il termine per il rogito sia formulato in modo da poter essere ritenuto essenziale (art. 1457 c.c.);

   • verificare la presenza di caparra, clausola penale, eventuali clausole risolutive espresse.

2. Capire perché il rogito non è stato stipulato

   • Mancanza di documenti (agibilità, APE, sanatorie) imputabile al venditore?

   • Ritardi sul mutuo documentati per il compratore?

   • Oppure semplice disinteresse/ritirata dell’acquirente?

3. Formalizzare subito per iscritto la mancata comparizione

   • Inviare una comunicazione (di regola via PEC o raccomandata A/R) che:

     • richiamando il preliminare;

     • dia atto della mancata presentazione al rogito;

     • chieda chiarimenti scritti o proponga una nuova data.

4. Inviare, se necessario, una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

   • Fissare un termine breve (7–10 giorni) e avvertire che, decorso senza esito, il contratto sarà considerato risolto e verranno attivati caparra/penale e richiesta di risarcimento.

5. Scegliere consapevolmente il rimedio

   • Caparra/penale se si vuole una chiusura rapida e certa, senza affrontare subito un processo;

   • Risoluzione + risarcimento danni se il pregiudizio è rilevante e supera l’importo della caparra/penale;

   • Azione ex art. 2932 c.c. se l’obiettivo è comunque l’esecuzione della vendita.

6. Rimettere l’immobile in vendita solo a formalizzazione avvenuta

   • Rimettere subito il bene sul mercato, senza prima aver chiarito contrattualmente la situazione (diffida, risoluzione, accordo scritto), espone il venditore al rischio di azioni per adempimento o risarcimento da parte del primo acquirente obbligato. Potrebbe accadere che il venditore ha sottoscritto un nuovo impegno contrattuale con un nuovo potenziale acquirente e il primo contratto ha ancora validità se non ha correttamente contestato l’inadempimento e invocato l’intervenuta perdita di efficacia.

L'articolo Compratore assente al rogito: rimedi per il venditore tra caparra, risoluzione e risarcimento danni proviene da Studio Legale Mauro.