Nel mercato immobiliare è frequente vedere preventivi notarili molto diversi tra loro, soprattutto per atti “standard” (compravendite con mutuo, surroghe, erogazioni). È legittimo fare concorrenza sul prezzo? E quando, invece, uno “sconto” può diventare un problema sul piano deontologico o disciplinare?

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Sez. II civile, 20 gennaio 2026, n. 1239) offre indicazioni utili per comprendere quando i compensi bassi, da soli, non bastano a integrare un illecito e quali elementi ulteriori, invece, possono rendere la condotta disciplinarmente rilevante (procacciamento di clientela, assunzione di costi altrui, prassi di stipula non corrette, ecc.).

1) Il quadro normativo: art. 147 legge notarile e principi deontologici

La responsabilità disciplinare del notaio si fonda sull’art. 147 della legge notarile (l. 16 febbraio 1913, n. 89), che sanziona comportamenti idonei a ledere dignità, reputazione, decoro e prestigio della funzione e della categoria, oltre alle violazioni delle regole deontologiche di riferimento.

A questo quadro si affianca l’evoluzione normativa legata alla liberalizzazione delle tariffe professionali (d.l. 223/2006, conv. in l. 248/2006 e successive riforme). L’effetto pratico è noto: il compenso non è più “vincolato” a minimi tariffari e, quindi, non è possibile “trasformare” automaticamente uno sconto in un illecito.

2) Il principio chiave: “tariffa bassa” non significa, automaticamente, illecito

La Cassazione ribadisce un punto ormai fermo: dopo la liberalizzazione, la riduzione del compenso, anche significativa e ricorrente, non integra di per sé un illecito disciplinare.

Questo significa che:

• la concorrenza sul prezzo, di regola, è consentita;

• il “preventivo più basso” non è automaticamente segnale di scorrettezza;

• l’attenzione disciplinare si sposta non sul numero “in sé”, ma sulle modalità con cui il prezzo viene ottenuto.

Quando lo “sconto” può diventare rischioso?

La rilevanza disciplinare può riemergere non per il prezzo in sé, ma quando il prezzo è il sintomo di condotte ulteriori. Esempi tipici:

• assunzione di costi che normalmente gravano sul cliente (spese, anticipazioni, voci non coerenti), utilizzati come leva commerciale per attrarre clientela;

• pratiche concorrenziali scorrette o non trasparenti;

• schemi organizzativi che comprimono la libertà di scelta del cliente.

In altre parole, lo sconto può essere “lecito”, ma diventa criticabile se è parte di un modello che altera le regole di correttezza professionale o il libero mercato della prestazione notarile.

3) Procacciamento di clientela: il punto più sensibile per banche e intermediari

In ambito immobiliare il tema si presenta spesso quando il cliente percepisce che la scelta del notaio è stata, di fatto, “indirizzata” da soggetti terzi (banca, mediatore creditizio, agenzia immobiliare, intermediari).

Cosa serve per parlare di procacciamento (in senso disciplinare)?

Secondo l’impostazione giurisprudenziale, per configurare il procacciamento in modo rilevante occorrono due elementi:

1. l’attività di un terzo che indirizza o convoglia stabilmente clienti verso un determinato notaio;

2. un atteggiamento attivo del notaio, che si avvale di quell’intermediazione, accettandone gli effetti in modo tale da alterare la libera scelta del professionista da parte del cliente.

È un punto decisivo: non basta che un notaio stipuli spesso presso una banca o che operi ripetutamente in un determinato circuito. Questi elementi, da soli, possono essere compatibili con una normale organizzazione del lavoro e non dimostrano automaticamente un illecito.

Perché “tanti atti in banca” non è prova sufficiente?

La mera frequenza delle stipule in un luogo (es. filiale bancaria) è un dato neutro. Diventa significativo solo se si dimostra, in concreto, che:

• il terzo ha effettivamente “spinto” o “canalizzato” i clienti;

• il notaio ha aderito a quel meccanismo, beneficiandone con consapevolezza.

4) Prassi di stipula e correttezza formale: attenzione alle “frette” e agli elementi dell’atto

Un ulteriore profilo che può emergere in sede disciplinare riguarda la correttezza delle modalità di stipula e degli elementi formali dell’atto.

Senza scendere in tecnicismi: l’atto notarile non è una mera formalità. Richiede:

• presenza e controllo effettivo del notaio;

• verifica adeguata dell’operazione;

• compilazione corretta degli elementi dell’atto.

In questo contesto, anche aspetti apparentemente “minori” (come indicazioni cronologiche incoerenti, prassi operative eccessivamente standardizzate o accelerazioni non compatibili con la diligenza richiesta) possono diventare rilevanti se, nel loro insieme, indicano una gestione non corretta del servizio notarile.

5) Implicazioni pratiche per chi compra o vende casa

Per il cliente (acquirente/venditore/mutuatario)

• Un preventivo più basso è possibile e spesso legittimo: chiedete però sempre chiarezza su cosa include (onorario, spese vive, anticipazioni, imposte).

• Se banca o intermediari “propongono” un notaio, ricordate che la scelta deve restare libera e informata.

• In operazioni complesse (mutuo, provenienze articolate, vincoli, formalità pregresse), evitate approcci “troppo rapidi”: la fretta è quasi sempre un cattivo indicatore.

Per gli operatori (banche/intermediari/agenzie)

• Le collaborazioni organizzative sono possibili, ma devono evitare schemi che possano apparire come canalizzazione sistematica della clientela verso un singolo professionista.

• Trasparenza e libertà di scelta del cliente sono la miglior tutela anche per gli operatori stessi.

Conclusioni

Il messaggio che si ricava dall’orientamento della Cassazione è chiaro ed equilibrato:

• compensi e preventivi sono liberi: lo sconto non costituisce, da solo, un illecito disciplinare;

• l’attenzione disciplinare si accende quando emergono elementi ulteriori (procacciamento, condotte concorrenziali scorrette, assunzione di costi altrui come leva commerciale, prassi non coerenti con la diligenza richiesta);

• sul procacciamento, serve una verifica concreta: occorre dimostrare sia l’attività del terzo sia l’adesione/avallo del notaio.

Per chi opera nel real estate, è un promemoria utile: il notaio è un presidio di legalità dell’operazione e la qualità del servizio non si misura solo dal prezzo, ma anche da trasparenza, correttezza e indipendenza.