Il caso offre spunti pratici molto importanti per chi compra o vende casa, in particolare quando l’acquisto è subordinato all’ottenimento di un mutuo.

1. Il caso: preliminare di vendita e caparra da 30.000 euro

La controversia trae origine da una compravendita immobiliare relativa a un appartamento sito in Lombardia.

• Nel giugno 2020 le parti sottoscrivono una proposta di acquisto con prezzo di 280.000 euro, suddiviso in:

  • 10.000 euro alla firma della proposta;

  • 20.000 euro alla sottoscrizione del preliminare, imputati, insieme ai primi 10.000 euro, a caparra confirmatoria per complessivi 30.000 euro.

• Successivamente viene concluso un contratto preliminare di compravendita, registrato il 22 dicembre 2020, con previsione di stipulare il rogito “entro e non oltre il 28.02.2021”.

Nel frattempo gli acquirenti si attivano per ottenere un mutuo ipotecario necessario al pagamento del saldo prezzo.

Per procedere alla concessione del finanziamento, la banca incarica un perito di effettuare un sopralluogo nell’immobile. Il perito si presenta presso l’abitazione il 1° aprile 2021, ma non riesce ad accedere perché i promittenti venditori impediscono l’ingresso.

A fronte di questo comportamento, gli acquirenti inviano:

• una prima diffida il 2 aprile 2021, chiedendo di consentire l’accesso al perito;

• una seconda contestazione il 1° giugno 2021, in cui ribadiscono la richiesta di collaborazione e lamentano la condotta ostruzionistica dei venditori.

Persistendo il rifiuto, in data 22 giugno 2021 gli acquirenti comunicano il recesso dal preliminare ex art. 1385 c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra.

2. Le posizioni delle parti in giudizio

In giudizio:

• Gli acquirenti (attori) chiedono:

  • l’accertamento della legittimità del recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c.;

  • la condanna dei venditori alla restituzione di 60.000 euro (doppio della caparra), oltre interessi.

• I venditori (convenuti) sostengono invece:

  • che il termine del 28 febbraio 2021 per il rogito fosse un termine essenziale, la cui scadenza avrebbe determinato automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento degli acquirenti;

  • di avere quindi diritto a trattenere la caparra a titolo di penale per l’inadempimento altrui.

In via riconvenzionale, i venditori chiedono sia dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti e sia riconosciuto il loro diritto a trattenere la caparra.

Nel corso del processo il giudice formula anche una proposta transattiva ex art. 185-bis c.p.c., che prevedeva la restituzione agli acquirenti dell’intera caparra di 30.000 euro con compensazione delle spese di lite. Gli acquirenti vi aderiscono, mentre i venditori rifiutano, scegliendo di proseguire la causa.

3. Il nodo centrale: il termine “entro e non oltre” è davvero essenziale?

Uno dei punti decisivi riguarda la natura del termine fissato per il rogito: era un termine essenziale oppure no?

Il preliminare prevedeva che il contratto definitivo fosse stipulato “entro e non oltre il 28.02.2021”. I venditori hanno fondato gran parte della loro difesa proprio su questa formula, sostenendo che il semplice decorso del termine legittimasse la risoluzione del contratto per colpa degli acquirenti.

Il Tribunale, richiamando l’orientamento della Corte di Cassazione, chiarisce però che:

• l’espressione “entro e non oltre” non è sufficiente di per sé a qualificare un termine come essenziale;

• il termine può essere considerato essenziale (art. 1457 c.c.) solo se emerge in modo inequivoco che le parti hanno inteso far dipendere l’utilità del contratto dal rigoroso rispetto di quella data.

Nel caso di specie, il giudice rileva che:

• nel testo del preliminare non vi sono altre clausole che colleghino l’utilità dell’operazione alla data del 28 febbraio 2021;

• lo stesso comportamento successivo delle parti dimostra che il termine è stato di fatto “trattato” come ordinatorio, non essenziale:

  • dopo il 28 febbraio 2021 le parti si sono confrontate per fissare una nuova data per il rogito (23 marzo 2021);

  • i venditori non hanno manifestato da subito un rifiuto netto, né una chiara volontà di considerare risolto il contratto allo spirare del termine.

Per il Tribunale, il ritardo degli acquirenti è quindi modesto e non idoneo a determinare la perdita dell’utilità economica della compravendita.

4. Il dovere di buona fede e l’obbligo di collaborazione del venditore

L’altro aspetto decisivo riguarda la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Il Tribunale sottolinea che:

• da ogni contratto deriva per le parti un obbligo di collaborazione, finalizzato a consentire il raggiungimento dello scopo comune;

• nel contesto di una compravendita in cui l’acquisto dipende dall’ottenimento di un mutuo, il venditore ha il dovere di non ostacolare gli adempimenti necessari alla concessione del finanziamento (ad es. la perizia).

Nel caso concreto, i venditori:

• erano perfettamente consapevoli che gli acquirenti avrebbero fatto ricorso a un mutuo;

• sapevano che l’accesso del perito all’immobile era un passaggio indispensabile per la concessione del credito;

• hanno tuttavia impedito l’accesso all’immobile e non hanno dato riscontro alle diffide inviate dagli acquirenti.

Questa condotta viene qualificata come ostruzionistica e in violazione del principio di buona fede, perché:

• ha reso di fatto impossibile agli acquirenti concludere l’operazione;

• ha “spostato” sul compratore un ostacolo che dipendeva interamente dal comportamento del venditore.

5. Il confronto tra gli inadempimenti: ritardo lieve vs. rifiuto pretestuoso

Nel valutare la legittimità del recesso e le domande di risoluzione, il Tribunale applica il criterio del “confronto tra gli inadempimenti” (Cass. civ. 26 maggio 2025, n. 14030), verificando:

• la gravità del ritardo degli acquirenti;

• la gravità e le conseguenze del comportamento dei venditori.

Il giudice afferma che:

• il ritardo degli acquirenti nel procurarsi il mutuo è di lieve entità;

• la loro condotta non è tale da compromettere in modo irreparabile l’equilibrio del contratto, anche perché gli stessi si sono attivati in tempi ragionevoli dopo il 28 febbraio 2021;

• al contrario, l’ostruzionismo dei venditori (diniego all’accesso del perito, silenzio alle diffide, recesso tardivo e solo dopo le contestazioni) ha avuto un impatto decisivo sulla mancata conclusione dell’affare.

In altri termini:

• l’inadempimento degli acquirenti è lieve;

• l’inadempimento dei venditori è grave, pretestuoso e contrario a buona fede.

Da ciò discende:

• la legittimità del recesso esercitato dagli acquirenti il 22 giugno 2021 ex art. 1385 c.c.;

• l’inefficacia del recesso dei venditori, precedentemente comunicato, perché privo del presupposto del grave inadempimento altrui.

6. La decisione: doppio della caparra e condanna alle spese

Accertata la legittimità del recesso degli acquirenti, il Tribunale applica l’art. 1385, comma 2, c.c.:

• i venditori, responsabili di grave inadempimento, sono condannati a restituire il doppio della caparra confirmatoria ricevuta (30.000 x 2 = 60.000 euro);

• sulle somme decorrono gli interessi legali dalla data del recesso (22 giugno 2021) fino all’effettivo pagamento.

Inoltre:

• vengono rigettate le domande riconvenzionali dei venditori (che chiedevano il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra);

• i venditori sono condannati al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi 11.136 euro oltre accessori.

7. Cosa insegna questa sentenza a chi compra o vende casa

La decisione del Tribunale di Milano offre alcuni insegnamenti chiari:

1. Il termine “entro e non oltre” non è automaticamente essenziale
   Perché un termine sia essenziale non basta la formula stilistica: occorre che dal contratto e dalle circostanze emerga con chiarezza che, decorso quel termine, l’operazione perde la sua utilità economica per le parti.

2. Chi vende deve collaborare con chi compra, soprattutto se c’è un mutuo
   Impedire l’ingresso del perito, ritardare senza motivo, non rispondere alle diffide può integrare un grave inadempimento del venditore, con conseguenze economicamente rilevanti.

3. La buona fede non è un principio astratto
   La buona fede si traduce in comportamenti concreti di lealtà e collaborazione: non ci si può trincerare dietro un ritardo lieve dell’altra parte per far fallire l’operazione e trattenere la caparra.

4. Il recesso con caparra confirmatoria è uno strumento potente
   Quando il grave inadempimento è della controparte, il recesso ex art. 1385 c.c. consente non solo di sciogliersi dal contratto, ma anche di ottenere il doppio della caparra o di trattenerla, a seconda del ruolo rivestito.

8. L’assistenza legale nelle compravendite immobiliari

Questo caso dimostra quanto una compravendita immobiliare, che apparentemente sembra “semplice”, possa generare contenziosi complessi su:

• natura dei termini contrattuali;

• rapporti tra mutuo e contratto di vendita;

• gestione delle caparre confirmatorie;

• obblighi di correttezza e buona fede nelle fasi precontrattuali e contrattuali.

Un’assistenza legale qualificata già nella fase di proposta e preliminare permette di:

• redigere clausole chiare su termini, condizioni e caparre;

• prevedere correttamente gli effetti in caso di mancato ottenimento del mutuo;

• ridurre il rischio di contenziosi e di gravi esborsi successivi (come la restituzione del doppio della caparra, oltre interessi e spese).

L'articolo Caparra confirmatoria, mutuo e buona fede: il Tribunale di Milano condanna il venditore a restituire il doppio proviene da Studio Legale Mauro.

La decisione è significativa perché chiarisce due profili molto delicati nelle compravendite immobiliari:

• quando nasce il diritto dell’agente alla provvigione;

• fino a che punto l’agenzia può essere ritenuta responsabile per informazioni inesatte o incomplete sull’immobile.

1. Il caso: proposta di acquisto, preliminare e provvigione pattuita

La vicenda prende avvio da un’operazione immobiliare su un fabbricato sito in Bologna, in via Berretta Rossa.

In sintesi:

• il 5 aprile 2022 la signora acquirente (CP_1) presenta, tramite l’agenzia immobiliare Parte_1, una proposta irrevocabile di acquisto di due unità immobiliari allo stato grezzo, di proprietà di una società costruttrice (Controparte_2), per un prezzo di 173.000 euro;

• contestualmente versa 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria;

• al punto 7 della proposta è previsto che l’acquirente, “entro il rogito”, sottoscriva un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione pari a 96.000 euro per unità, importo sul quale l’impresa avrebbe applicato uno sconto in fattura di 40.000 euro, per un totale di 112.000 euro netti di lavori complessivamente considerati nell’operazione;

• sempre il 5 aprile 2022 l’acquirente sottoscrive una dichiarazione di conferimento incarico di mediazione e accordo di compenso, impegnandosi a corrispondere all’agenzia una provvigione del 4% oltre IVA calcolata sull’importo complessivo di 285.000 euro (prezzo di acquisto + valore lavori), per un totale di 13.908 euro, da pagare “contestualmente al perfezionamento della proposta di acquisto/contratto preliminare”.

La proposta di acquisto viene:

• accettata dalla società venditrice il 13 aprile 2022;

• comunicata alla proponente il 22 aprile 2022.

Successivamente, in data 13 luglio 2022, le parti (venditrice e acquirente) sottoscrivono anche il contratto preliminare di vendita, confermando come termine “entro e non oltre il 30 settembre 2022” per la stipula del rogito notarile.

Nonostante ciò:

• il rogito non viene stipulato entro il termine;

• la società venditrice esercita il recesso ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra confirmatoria;

• l’agenzia immobiliare, non avendo ricevuto il pagamento della provvigione di 13.908 euro, diffida formalmente l’acquirente e, di fronte al mancato riscontro, promuove ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per il pagamento del proprio compenso.

2. Le difese dell’acquirente: raggiro, truffa contrattuale e collegamento con impresa e venditore

Costituitasi in giudizio, l’acquirente contesta integralmente la domanda dell’agenzia e sostiene:

• di avere subito un raggiro e una truffa contrattuale, ex art. 1439 c.c., da parte dell’agenzia, della società venditrice e della società incaricata dei lavori di ristrutturazione;

• che questi soggetti avrebbero cooperato per procrastinare intenzionalmente l’esecuzione delle opere e sfruttare la scadenza del termine per il rogito, in modo da giustificare il recesso del venditore e la ritenzione della caparra;

• che, in tale contesto, l’agenzia non avrebbe avuto diritto ad alcuna provvigione, essendo coinvolta – secondo la tesi difensiva – in un disegno complessivo lesivo dei suoi interessi.

L’acquirente chiede inoltre:

• la chiamata in causa della società venditrice e dell’impresa esecutrice dei lavori;

• l’annullamento per dolo dei contratti collegati;

• l’accertamento dell’inadempimento dell’agenzia e, comunque, il rigetto della domanda di provvigione.

Il Tribunale:

• rigetta l’istanza di chiamata in causa dei terzi (venditrice e impresa);

• esclude la sussistenza del dedotto collegamento negoziale tale da condizionare il diritto alla provvigione dell’agenzia alle vicende esecutive successive al preliminare.

3. Quando matura il diritto alla provvigione dell’agenzia

Il primo passaggio chiave della sentenza riguarda il momento in cui l’agenzia immobiliare matura il diritto alla propria provvigione.

Il Tribunale rileva che:

• l’acquirente ha sottoscritto una chiara pattuizione di conferimento di incarico di mediazione, in cui si impegna a pagare la provvigione del 4% oltre IVA sull’importo complessivo di 285.000 euro;

• nella stessa scrittura è espressamente previsto che il compenso dovrà essere versato “contestualmente al perfezionamento della proposta di acquisto/contratto preliminare”;

• l’affare, nei rapporti fra venditore e acquirente, è stato concluso:

  • con l’accettazione della proposta di acquisto da parte della società venditrice;

  • con la successiva sottoscrizione del contratto preliminare di vendita il 13 luglio 2022.

In base ai principi generali in materia di mediazione immobiliare:

• il diritto alla provvigione sorge quando l’affare è concluso, non quando viene stipulato il rogito notarile;

• le vicende successive (mancata stipula del definitivo, recesso, contenziosi tra venditore e acquirente, problematiche edilizie o urbanistiche intervenute dopo) non eliminano, di per sé, il diritto dell’agenzia al compenso, salvo che sia dimostrato un grave inadempimento dell’agente agli obblighi di diligenza e informazione.

Per il Tribunale, nel momento in cui la proposta è stata accettata e il preliminare sottoscritto, l’attività di mediazione dell’agenzia può considerarsi compiutamente realizzata. Da qui la conferma del diritto alla provvigione.

4. L’asserito “deficit informativo” e la verifica dell’obbligo di informazione

Per cercare di paralizzare la richiesta di provvigione, l’acquirente sostiene anche che l’agenzia avrebbe violato l’obbligo di informazione, non rappresentando correttamente:

• lo stato urbanistico e la destinazione d’uso degli immobili;

• l’assenza di certificato di agibilità;

• la necessità e l’entità degli interventi di ristrutturazione e del cambio di destinazione d’uso (da laboratori/garage a unità abitative).

Su questo punto il Tribunale svolge un’analisi approfondita della documentazione e conclude che:

• l’acquirente era perfettamente consapevole sin dall’inizio:

  • che le unità fossero “allo stato grezzo”;

  • che fossero laboratori/garage da trasformare in abitazioni tramite interventi edilizi;

  • che i lavori di ristrutturazione fossero a suo carico, con contratto di appalto da stipulare con impresa del settore;

  • che non vi fosse ancora certificato di agibilità/abitabilità;

• la documentazione contrattuale – proposta di acquisto, richiamo alle pratiche edilizie (SCIA e varianti), clausole del preliminare – riportava in modo chiaro:

  • la reale natura delle unità immobiliari;

  • l’esistenza delle pratiche edilizie presentate dal venditore per il cambio di destinazione d’uso dell’intero compendio;

  • la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione per rendere le unità effettivamente abitabili.

Non solo: la stessa acquirente, nella propria comparsa di costituzione, ammette di sapere che:

• si trattava di laboratori e garage da destinare ad uso abitativo;

• i lavori di ristrutturazione erano necessari e funzionali anche al cambio d’uso;

• la proposta conteneva indicazioni sulla SCIA già presentata e sull’assenza del certificato di agibilità.

Per il giudice, quindi:

• le successive lamentele sul “gravissimo deficit informativo” dell’intermediaria risultano smentite dagli atti;

• non vi è prova di una violazione dell’obbligo di informazione da parte dell’agenzia, né di una condotta dolosa o artificiosa idonea a integrare una truffa contrattuale o un dolo determinante ex art. 1439 c.c.

5. L’inadempimento dell’acquirente e la condanna al pagamento della provvigione

Alla luce delle considerazioni svolte, il Tribunale accerta che:

• la signora acquirente non ha adempiuto agli impegni assunti con la “lettera di conferimento incarico e accordo di compenso” del 5 aprile 2022;

• l’agenzia, al contrario, ha correttamente svolto la propria attività, conducendo le parti alla conclusione dell’affare (proposta accettata e preliminare firmato).

Di conseguenza:

• la domanda dell’agenzia viene accolta;

• l’acquirente viene condannata a pagare all’agenzia immobiliare la somma di 13.908 euro a titolo di provvigione;

• viene inoltre condannata a rifondere all’agenzia le spese di lite, liquidate secondo i parametri del DM 55/2014 (scaglione da 5.201 a 26.000 euro), per complessivi:

  • 145,50 euro per spese non imponibili;

  • 5.077 euro per compenso professionale, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.

6. Cosa insegna questa sentenza a chi si rivolge a un’agenzia immobiliare

La decisione del Tribunale di Bologna conferma alcuni principi operativi di grande rilievo:

1. Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare
   Una volta che proposta e accettazione si incontrano e il preliminare viene sottoscritto, l’agenzia ha diritto al compenso pattuito, anche se successivamente il rogito non viene stipulato o sopraggiungono problemi con venditore, impresa o Comune.

2. L’agenzia non è garante assoluto di tutti gli sviluppi dell’operazione
   Eventuali ritardi, recesso del venditore, problematiche legate ai lavori o alle pratiche edilizie, se non riconducibili a dolo o grave inadempimento dell’intermediario, non eliminano automaticamente il diritto alla provvigione.

3. L’obbligo di informazione va valutato sulla base di ciò che risulta dai documenti
   Se proposta, preliminare e documentazione urbanistica descrivono con chiarezza la natura dell’immobile, lo stato dei luoghi, la mancanza di agibilità e la necessità di lavori, diventa difficile sostenere – in un secondo momento – di essere stati completamente all’oscuro di tali elementi.

4. Le contestazioni di “truffa” o “raggiro” devono essere provate
   Allegare genericamente di essere stati raggirati, senza un solido supporto documentale e senza una vera dissonanza tra quanto sottoscritto e quanto conosciuto, non è sufficiente per annullare i contratti o negare la provvigione.

7. L’importanza di una tutela legale nelle operazioni complesse

Operazioni come quella descritta – immobile allo stato grezzo, cambio di destinazione d’uso, lavori di ristrutturazione con sconto in fattura, caparra confirmatoria, provvigioni – sono giuridicamente e tecnicamente complesse.

Un’assistenza legale preventiva consente di:

• verificare in modo puntuale le clausole di proposta, preliminare e incarico di mediazione;

• comprendere bene stato urbanistico, pratiche edilizie e agibilità;

• valutare la corretta disciplina di caparre, termini essenziali, recesso e inadempimento;

• prevenire contenziosi futuri con venditori, acquirenti, imprese e agenti immobiliari.

L'articolo Provvigione dell’agenzia immobiliare e obbligo di informazione: la sentenza del Tribunale di Bologna (R.G. 460/2023) proviene da Studio Legale Mauro.