1. Quando si può avviare lo sfratto per morosità

L’art. 5 L. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori protratto per oltre 20 giornidalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Sono considerati oneri accessori anche le spese condominiali a carico del conduttore, se previste dal contratto.
Il locatore può agire sia per locazioni abitative che commerciali.

2. Normativa di riferimento (testo integrale)

Codice di Procedura Civile – Regio Decreto 28 ottobre 1940, n. 1443

Art. 657 – Intimazione di licenza per finita locazione e di sfratto per morosità

Il locatore può intimare licenza per finita locazione o sfratto per mancato pagamento del canone di locazione o di quanto dovuto a titolo di accessori, con contestuale citazione per la convalida.
L’intimazione deve contenere l’indicazione dell’udienza di comparizione davanti al giudice competente e l’avvertimento che, in mancanza di comparizione o di opposizione, si procederà alla convalida.

Art. 658 – Citazione per la convalida

La citazione per la convalida è notificata all’inquilino almeno venti giorni prima dell’udienza.
Alla citazione deve essere unito l’atto contenente l’intimazione di licenza o di sfratto.
Il giudice, se il convenuto non compare o, comparendo, non si oppone, convalida l’intimazione e ordina il rilascio.

Art. 663 – Convalida in caso di mancata opposizione

Se il convenuto non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida l’intimazione e dispone l’esecuzione immediata, salvo che non sia stato concesso termine di grazia ai sensi dell’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Art. 665 – Ordinanza provvisoria di rilascio

Se è proposta opposizione e questa non appare fondata su prova scritta o di pronta soluzione, il giudice può ordinare il rilascio dell’immobile con ordinanza provvisoria esecutiva, fissando l’udienza di discussione della causa.

Art. 669 – Esecuzione del provvedimento

L’ordinanza di rilascio e la sentenza di convalida sono eseguite dall’ufficiale giudiziario con le forme previste per l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio.

Art. 5 – Morosità

Il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori, qualora non sia effettuato entro venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.

Art. 55 – Termine di grazia

Nel giudizio di sfratto per morosità il giudice, valutate le condizioni del conduttore, può assegnare un termine di non oltre novanta giorni per provvedere al pagamento delle somme dovute, comprensive degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in udienza.
Il pagamento così effettuato impedisce la risoluzione del contratto.

Art. 56 – Sospensione del procedimento di rilascio

Nei procedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo, il giudice può disporre, su istanza del conduttore e per gravi motivi, la sospensione dell’esecuzione fino a centoventi giorni.

Art. 1453 – Risoluzione del contratto per inadempimento

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le proprie obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando l’inadempimento è già avvenuto, salvo che sia di scarsa importanza ai sensi dell’articolo 1455.

Art. 1455 – Importanza dell’inadempimento

Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.

Art. 1571 – Nozione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Art. 1578 – Vizi della cosa locata

Se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione proporzionale del corrispettivo, salvo che i vizi fossero da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Art. 1584 – Riduzione del corrispettivo

Se durante la locazione la cosa locata per vizi sopravvenuti o per caso fortuito non è più idonea in parte all’uso convenuto, il conduttore può ottenere una riduzione proporzionale del corrispettivo dal giorno in cui il difetto di idoneità si è verificato.

3. Procedura passo per passo

1. Intimazione di sfratto e citazione per convalida (artt. 657-658 c.p.c.)

2. Udienza di convalida: se il conduttore non compare o non si oppone → ordinanza di rilascio (art. 663 c.p.c.).

3. Possibile termine di grazia (art. 55 L. 392/1978).

4. Ordinanza provvisoria di rilascio in caso di opposizione infondata (art. 665 c.p.c.).

5. Esecuzione forzata con ufficiale giudiziario (art. 669 c.p.c.).

4. Approfondimento – Il termine di grazia

Il termine di grazia, disciplinato dall’art. 55 L. 392/1978, è un istituto che consente al conduttore, in presenza di determinate condizioni, di evitare la risoluzione del contratto pagando integralmente le somme dovute (canoni, oneri accessori, interessi legali e spese processuali liquidate) entro un massimo di 90 giorni fissato dal giudice.

4.1 Natura giuridica

• È una facoltà discrezionale del giudice, non un diritto automatico del conduttore.

• Il giudice deve motivare la decisione, valutando le circostanze concrete e il comportamento pregresso del conduttore.

4.2 Criteri di valutazione

Il giudice considera, tra gli altri:

• Buona fede del conduttore;

• Entità e durata della morosità;

• Eventuale recidiva;

• Cause oggettive che hanno determinato l’inadempimento (es. perdita del lavoro, malattia);

• Eventuale comportamento collaborativo del conduttore.

4.3 Limiti

• In linea generale, il termine di grazia può essere concesso una sola volta per lo stesso rapporto locativo (Cass. Civ., Sez. III, 10.02.2011, n. 3250).

• Non può superare i 90 giorni dalla data dell’udienza.

• Non è concedibile se l’inadempimento è reiterato o doloso.

4.4 Giurisprudenza con massime

• Cass. Civ., Sez. III, 27.01.2022, n. 2358
  “La concessione del termine di grazia è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice, che deve tenere conto della recidiva del conduttore, potendo negarlo in caso di reiterati inadempimenti.”

• Cass. Civ., Sez. III, 10.02.2011, n. 3250
  “Il termine di grazia di cui all’art. 55 L. 392/1978 può essere concesso una sola volta per ciascun rapporto locativo, salvo circostanze eccezionali adeguatamente motivate.”

• Cass. Civ., Sez. III, 23.01.2018, n. 1620
  “La modestia della morosità non è di per sé sufficiente a giustificare la concessione del termine di grazia quando l’inadempimento sia stato reiterato nel tempo.”

4.5 Effetti

• Se il conduttore paga nei termini: il procedimento si estingue e il contratto prosegue come se la morosità non fosse avvenuta.

• Se non paga: il giudice convalida lo sfratto e il contratto si risolve.

5. Difese del conduttore

• Pagamento entro il termine di grazia;

• Contestazione della morosità;

• Richiesta di riduzione/sospensione canone per vizi gravi (art. 1578 c.c.);

• Compensazione con crediti per spese urgenti (art. 1577 c.c.).

6. Tempi medi procedimento convalida di sfratto

• Senza opposizione: 2-3 mesi.

• Con opposizione: 6-12 mesi.

• Esecuzione materiale: variabile in base al carico dell’ufficiale giudiziario.

7. Conclusioni

Lo sfratto per morosità è uno strumento rapido, ma il termine di grazia rappresenta un’importante eccezione che può salvare la validità del contratto.
Il locatore deve agire prontamente e documentare eventuali precedenti inadempimenti; il conduttore, invece, deve dimostrare la natura temporanea e giustificata della morosità per convincere il giudice a esercitare favorevolmente la propria discrezionalità.

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