• una fase iniziale di locazione, durante la quale l’inquilino versa un canone periodico e gode dell’immobile;

• una fase eventuale di acquisto, in cui il conduttore può (o deve, a seconda dei casi) riscattare la proprietà pagando il prezzo residuo, dedotti gli importi già versati a titolo di acconto.

Si tratta di un contratto atipico ma lecito, che risponde alle esigenze di chi vuole acquistare un immobile in modo graduale, magari in attesa di reperire le risorse necessarie o di ottenere un mutuo.

1. Quadro normativo

La disciplina di riferimento si trova oggi nell’art. 23 del D.L. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito con modificazioni nella Legge 164/2014, che ha introdotto per la prima volta un riconoscimento normativo alla locazione con patto di futura vendita.

In sintesi:

• Il contratto deve essere redatto per atto notarile e trascritto nei registri immobiliari;

• La durata massima della trascrizione è di 10 anni;

• Il conduttore versa un canone periodico, di cui una parte può essere imputata ad acconto del prezzo di vendita;

• Al termine, il conduttore può esercitare l’opzione di acquisto o, se previsto, è obbligato a farlo (patto di futura vendita);

• In caso di inadempimento, il locatore può risolvere il contratto se il conduttore non paga un numero di canoni pari ad almeno 1/20 del totale pattuito (salvo diversa previsione);

• La trascrizione rende opponibile ai terzi il diritto di riscatto del conduttore.

Dal punto di vista civilistico, si combinano norme del Codice Civile sulla locazione (artt. 1571 ss.), sulla vendita con patto di riscatto (artt. 1500 ss.) e sulla vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.).

2. Giurisprudenza rilevante

Cass. Civ., Sez. III, 15 dicembre 2021, n. 40252

Ha affermato che, una volta esercitato validamente il diritto di riscatto, la pronuncia giudiziale ha natura meramente dichiarativa: l’effetto traslativo si è già prodotto. Inoltre, tale effetto è retroattivo (ex tunc).

Cass. Civ., Sez. II, 11 luglio 2011, n. 25036

Ha riconosciuto la compatibilità tra diritto di riscatto e contratto di locazione commerciale, confermando la possibilità per il conduttore di sostituirsi al terzo acquirente in caso di vendita dell’immobile locato.

Cass. Civ., n. 10136/2022

Ha precisato che il riscatto non si perfeziona automaticamente con la mera domanda giudiziale: serve la prova del contratto e del valido esercizio del diritto entro i termini stabiliti.

In sintesi, la Cassazione ha chiarito che il diritto di riscatto produce effetti reali se il contratto è valido, trascritto e se il conduttore ha adempiuto regolarmente.

3. Profili fiscali

3.1 Durante la locazione

Il canone è soggetto al regime ordinario della locazione:

• il locatore dichiara i canoni come redditi fondiari;

• se il contratto è abitativo e le condizioni lo permettono, può optare per la cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011);

• le imposte di registro si calcolano annualmente come per i normali contratti di locazione.

3.2 Al momento del riscatto

Quando il conduttore esercita il diritto di acquisto:

• si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale (o l’IVA, se il venditore è un’impresa);

• la parte dei canoni imputata ad acconto prezzo viene scomputata dal prezzo finale;

• se l’acquirente è una persona fisica che adotta i benefici “prima casa”, si applicano le aliquote agevolate previste.

3.3 Aspetti contabili e impositivi

Il trasferimento di proprietà si realizza solo al momento del rogito, e non con la stipula della locazione.
Il contratto deve specificare con chiarezza:

• quanto del canone mensile costituisce corrispettivo per l’uso e quanto acconto prezzo;

• la destinazione fiscale di ciascuna somma.

4. Domande e casistiche frequenti

Di seguito le domande che più spesso vengono poste allo Studio Legale in materia di locazione con patto di riscatto, con relative risposte.

D. 1 – Se il conduttore non esercita il riscatto, perde le somme versate a titolo di acconto?

Dipende da ciò che prevede il contratto.
In linea generale, le somme imputate a “canone locativo” restano acquisite al locatore come corrispettivo per il godimento dell’immobile.
Le somme indicate espressamente come acconto prezzo, invece, possono essere restituite (in tutto o in parte) solo se il contratto lo prevede o se il mancato riscatto non è imputabile al conduttore.
È buona prassi distinguere chiaramente nel testo contrattuale le due componenti.

D. 2 – È obbligatoria la forma notarile?

Sì. L’art. 23 del D.L. 133/2014 richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e la trascrizione nei registri immobiliari, pena la non opponibilità a terzi.
Senza trascrizione, il conduttore rischia di perdere il diritto di riscatto se l’immobile viene venduto o pignorato.

D. 3 – Il contratto può durare più di dieci anni?

No. La durata massima del contratto (e della trascrizione) è dieci anni.
Oltre tale termine, la trascrizione perde efficacia e il diritto di riscatto non è più opponibile ai terzi.

D. 4 – Se il conduttore smette di pagare i canoni, che cosa succede?

Il locatore può domandare la risoluzione del contratto, con rilascio dell’immobile e trattenimento delle somme versate a titolo di canone.
Il numero di canoni non pagati che legittima la risoluzione non può essere inferiore a una ventesima parte del totale (art. 23, comma 3, D.L. 133/2014), salvo diversa previsione contrattuale.

D. 5 – La locazione con patto di riscatto può riguardare anche immobili non abitativi (es. uffici, capannoni)?

Sì. La normativa non distingue tra immobili abitativi e non abitativi.
Occorre però prestare attenzione ai diversi regimi fiscali e alla disciplina dei contratti commerciali (L. 392/1978, art. 27 ss.) in tema di durata e prelazione.

D. 6 – Si può applicare la cedolare secca?

Solo se l’immobile è abitativo e il conduttore è persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa o professione.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che la cedolare secca sia ammissibile anche in presenza del riscatto, purché la funzione prevalente del contratto sia locativa e non di compravendita differita.

D. 7 – È possibile prevedere un obbligo di acquisto e non una semplice facoltà?

Sì. In questo caso il contratto assume la natura di locazione con patto di futura vendita, in cui entrambe le parti sono obbligate a concludere il trasferimento alla scadenza.
La differenza è importante: nell’opzione di acquisto il conduttore può scegliere, nel patto di futura vendita l’acquisto è vincolante.

D. 8 – Il diritto di riscatto è trasmissibile agli eredi del conduttore?

Sì, salvo patto contrario.
Il diritto di riscatto è un diritto patrimoniale e quindi si trasmette agli eredi secondo le regole ordinarie della successione (art. 1100 ss. c.c.).

D. 9 – Se il venditore vende a un terzo prima del riscatto, cosa accade?

Se il contratto è stato trascritto, il diritto del conduttore è opponibile al terzo acquirente: il conduttore potrà esercitare il riscatto nei confronti del nuovo proprietario, che subentra nei diritti e negli obblighi del venditore originario.
In mancanza di trascrizione, invece, il terzo acquirente prevale.

D. 10 – Qual è il trattamento IVA o d’imposta di registro sull’acconto prezzo?

Le somme versate a titolo di acconto prezzo sono soggette:

• ad IVA, se il venditore è soggetto IVA e l’operazione è imponibile;

• a imposta di registro proporzionale se l’operazione è soggetta a registro (es. vendita tra privati).

In entrambi i casi, tali somme saranno detratte dal prezzo finale al momento del rogito.

D. 11 – È possibile stipulare il contratto per immobili in costruzione?

Sì, ma con particolari cautele.
È consigliabile verificare:

• l’avvenuto rilascio del permesso di costruire;

• la trascrivibilità del contratto (art. 2645-bis c.c.);

• la possibilità di escutere una fideiussione a garanzia delle somme versate.

In alternativa, è preferibile un rent to buy disciplinato espressamente dal D.L. 133/2014.

D. 12 – Che differenza c’è tra “locazione con patto di riscatto” e “vendita con patto di riscatto”?

• Nella locazione con patto di riscatto, il conduttore non diventa proprietario fino all’esercizio del diritto di acquisto;

• Nella vendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.), il venditore vende subito la proprietà ma si riserva il diritto di riacquistarla entro un termine.

Si tratta quindi di istituti di segno opposto: uno dà la facoltà di comprare, l’altro di riacquistare.

Considerazioni finali

La locazione con patto di riscatto è uno strumento utile ma complesso, che richiede un’attenta strutturazione contrattuale per evitare ambiguità, soprattutto in relazione:

• alla qualificazione civilistica (locazione vs. vendita differita);

• alla tutela del conduttore in caso di vendita o pignoramento dell’immobile;

• ai profili fiscali e alla corretta imputazione delle somme versate.

Per evitare contenziosi e garantire la piena efficacia del contratto, è sempre consigliabile farsi assistere da un avvocato specializzato in diritto immobiliare e da un notaio di fiducia per la redazione e la trascrizione dell’atto.

L'articolo Locazione con patto di riscatto immobiliare: disciplina, giurisprudenza, profili fiscali e casi pratici proviene da Studio Legale Mauro.