La Corte ribadisce un principio centrale in tema di mediazione immobiliare:
l’agente ha diritto alla provvigione solo se dimostra che la conclusione dell’affare è causalmente collegata alla propria attività. La mera presenza all’appuntamento o l’invio di qualche documento non bastano.

1. La vicenda: compravendita a Forte dei Marmi e richiesta di provvigione

L’agenzia immobiliare (titolare sig.ra Parte_1) rivendicava il diritto a una provvigione di 79.300 euro (2% del prezzo di acquisto) per la compravendita di un appartamento con cantina e posti auto sito in Forte dei Marmi.

Secondo l’agenzia immobiliare:

• l’immobile era stato segnalato ai futuri acquirenti (coniugi Controparte_1 e CP_2);

• i coniugi erano stati accompagnati alla visita presso l’appartamento;

• l’agenzia aveva svolto un ruolo di collegamento con il delegato della società proprietaria;

• erano stati trasmessi documenti tecnici e visure a supporto dell’operazione.

Su queste basi la titolare agiva davanti al Tribunale di Bergamo per ottenere il pagamento della provvigione.

2. La decisione del Tribunale di Bergamo: nessuna mediazione utile provata

Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 36/2023, ha rigettato la domanda di provvigione ritenendo non dimostrata la necessaria messa in relazione utile tra venditore e acquirenti da parte dell’agenzia.

Dall’istruttoria di primo grado è emerso che:

• l’agenzia non aveva le chiavi dell’immobile;

• il numero di telefono del delegato della società proprietaria (unico in possesso delle chiavi) era indicato su un cartello esposto sulla facciata del fabbricato;

• la prima visita è stata concordata direttamente tra la sig.ra CP_2 e il delegato della proprietà, dopo contatto telefonico autonomo;

• non c’era prova di visite precedenti organizzate dall’agenzia;

• non risultava una reale partecipazione dell’agenzia alle trattative successive;

• le chat WhatsApp prodotte erano generiche, non allineate alla cronologia dei fatti e non riferibili con certezza all’immobile in questione;

• i testimoni dell’agenzia non avevano assistito alle visite o riportavano circostanze non allegate negli atti.

In assenza di prova di un intervento effettivamente determinante per la conclusione dell’affare, il Tribunale ha escluso il diritto alla provvigione.

3. L’appello dell’agenzia immobiliare: contestazione della ricostruzione dei fatti

L’agenzia immobiliare propone appello alla Corte d’Appello di Brescia chiedendo il riconoscimento del diritto alla provvigione e la riforma della sentenza di primo grado.

L’appello si basa, in sintesi, su tre argomenti:

1. Errata ricostruzione dei fatti e delle prove
   L’appellante sostiene che:

   • sia pacifico che i coniugi siano stati accompagnati dall’agenzia alla visita presso l’immobile;

   • i messaggi WhatsApp e l’invio di documentazione tecnica (visure, planimetrie) dimostrerebbero un ruolo attivo del mediatore.

2. Irrilevanza delle circostanze valorizzate dal Tribunale
   Secondo l’agenzia:

   • la mancata disponibilità delle chiavi e l’assenza ad alcune visite non escluderebbero il diritto alla provvigione, essendo sufficiente la segnalazione e la partecipazione alla prima visita.

3. Errata valutazione dei testimoni e delle conversazioni
   L’appellante lamenta:

   • la svalutazione delle testimonianze dei propri testi (Tes_1 e Tes_2);

   • il mancato riconoscimento di un presunto “riconoscimento” della provvigione da parte dell’acquirente in una conversazione telefonica trascritta.

Gli acquirenti (appellati) chiedono invece la conferma integrale della sentenza di primo grado e il rigetto dell’appello.

4. La ricostruzione in appello: contatti diretti e ruolo marginale dell’agenzia

La Corte d’Appello di Brescia analizza nel dettaglio le prove raccolte.

4.1. Il contatto diretto degli acquirenti con il delegato della proprietà

Dalla testimonianza del delegato della società proprietaria (teste CP_3) – indicato dalla stessa agenzia – emerge che:

• egli aveva esclusiva disponibilità delle chiavi dell’immobile;

• il suo numero di telefono era esposto sul cartello presente all’esterno della proprietà;

• la sig.ra CP_2 ha contattato direttamente il delegato, fissando con lui la prima visita del 27 luglio 2018.

Non risulta dunque alcuna segnalazione precedente dell’immobile da parte dell’agenzia immobiliare.

4.2. La visita del 27 luglio e la presenza dell’agenzia

È pacifico che l’agenzia sia presente presso l’immobile il 27 luglio. Tuttavia, dalle deposizioni emerge che:

• il delegato, dopo la telefonata con la sig.ra CP_2, è stato contattato anche dall’agenzia per fissare una visita;

• sono stati quindi concordati due appuntamenti distinti nello stesso giorno:

  • uno con i coniugi;

  • uno con l’agenzia;

• il delegato riferisce di essere rimasto sorpreso nel vedere le parti arrivare insieme;

• la visita all’appartamento è stata effettuata dai coniugi da soli, mentre l’agenzia non li ha seguiti all’interno.

Per la Corte, queste modalità escludono che la semplice presenza dell’agenzia sul posto possa essere intesa come prova univoca dell’accettazione della sua opera di mediazione da parte degli acquirenti.

4.3. Testimonianze e messaggi WhatsApp

La Corte conferma inoltre:

• l’inidoneità delle deposizioni dei testi dell’agenzia a dimostrare visite precedenti o trattative condotte dall’intermediario;

• il carattere generico e unilaterale dei messaggi WhatsApp prodotti, tutti provenienti dall’agenzia stessa;

• l’assenza, nella conversazione telefonica trascritta, di una vera dichiarazione confessoria dell’acquirente circa un accordo definitivo sulla provvigione.

5. Il principio di diritto: quando la provvigione dell’agenzia va rigettata

Sul piano giuridico, la Corte richiama la costante giurisprudenza di legittimità in tema di mediazione immobiliare e diritto alla provvigione:

• il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge solo se l’affare si conclude in rapporto causale con l’attività del mediatore;

• è necessario che l’intervento dell’agente sia un antecedente indispensabile per la stipula del contratto, secondo il criterio della causalità adeguata;

• la semplice “messa in relazione” delle parti non è sufficiente;
  l’intervento deve essere utile e determinante;

• l’onere della prova grava interamente sul mediatore, che deve dimostrare:

  • di avere segnalato l’immobile;

  • di avere svolto un ruolo effettivo nelle visite e nelle trattative;

  • che la conclusione del contratto è conseguenza, anche mediata, della propria attività.

Nel caso concreto:

• gli acquirenti hanno individuato l’immobile e contattato il delegato in via autonoma;

• l’agenzia non ha partecipato alle trattative decisive né alle successive visite che hanno portato all’acquisto;

• non risulta alcun accordo chiaro sulla provvigione con gli acquirenti.

In mancanza di prova di un nesso causale adeguato tra l’attività dell’agenzia e la conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione viene negato e la domanda rigettata.

6. Il dispositivo: appello rigettato e condanna alle spese

La Corte d’Appello di Brescia:

• rigetta integralmente l’appello proposto dall’agenzia immobiliare;

• conferma la sentenza del Tribunale di Bergamo n. 36/2023;

• condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite del grado d’appello in favore degli acquirenti;

• dà atto dei presupposti per il pagamento, da parte dell’appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002.

7. Spunti pratici: come evitare contenziosi sulla provvigione dell’agenzia immobiliare

Questa sentenza della Corte d’Appello di Brescia è particolarmente utile per:

Agenzie immobiliari

• documentare in modo chiaro:

  • segnalazione dell’immobile;

  • visite effettuate;

  • ruolo nelle trattative;

• formalizzare con precisione incarichi e patti provvigionali;

• evitare situazioni in cui il cliente può rivolgersi direttamente al proprietario utilizzando recapiti esposti sull’immobile, escludendo di fatto il mediatore.

Venditori e acquirenti

• chiarire sin dall’inizio:

  • se e quale agenzia immobiliare è incaricata;

  • chi è obbligato a pagare la provvigione;

  • in quale misura e con quali presupposti nasce il diritto al compenso del mediatore;

• richiedere supporto legale quando vi sono:

  • più intermediari;

  • contatti diretti col proprietario;

  • dubbi sulla spettanza o meno della provvigione.

La sentenza dimostra come i dettagli possono determinare differenze sostanziali nell’esito di un giudizio.

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La decisione è significativa perché chiarisce due profili molto delicati nelle compravendite immobiliari:

• quando nasce il diritto dell’agente alla provvigione;

• fino a che punto l’agenzia può essere ritenuta responsabile per informazioni inesatte o incomplete sull’immobile.

1. Il caso: proposta di acquisto, preliminare e provvigione pattuita

La vicenda prende avvio da un’operazione immobiliare su un fabbricato sito in Bologna, in via Berretta Rossa.

In sintesi:

• il 5 aprile 2022 la signora acquirente (CP_1) presenta, tramite l’agenzia immobiliare Parte_1, una proposta irrevocabile di acquisto di due unità immobiliari allo stato grezzo, di proprietà di una società costruttrice (Controparte_2), per un prezzo di 173.000 euro;

• contestualmente versa 20.000 euro a titolo di caparra confirmatoria;

• al punto 7 della proposta è previsto che l’acquirente, “entro il rogito”, sottoscriva un contratto di appalto per lavori di ristrutturazione pari a 96.000 euro per unità, importo sul quale l’impresa avrebbe applicato uno sconto in fattura di 40.000 euro, per un totale di 112.000 euro netti di lavori complessivamente considerati nell’operazione;

• sempre il 5 aprile 2022 l’acquirente sottoscrive una dichiarazione di conferimento incarico di mediazione e accordo di compenso, impegnandosi a corrispondere all’agenzia una provvigione del 4% oltre IVA calcolata sull’importo complessivo di 285.000 euro (prezzo di acquisto + valore lavori), per un totale di 13.908 euro, da pagare “contestualmente al perfezionamento della proposta di acquisto/contratto preliminare”.

La proposta di acquisto viene:

• accettata dalla società venditrice il 13 aprile 2022;

• comunicata alla proponente il 22 aprile 2022.

Successivamente, in data 13 luglio 2022, le parti (venditrice e acquirente) sottoscrivono anche il contratto preliminare di vendita, confermando come termine “entro e non oltre il 30 settembre 2022” per la stipula del rogito notarile.

Nonostante ciò:

• il rogito non viene stipulato entro il termine;

• la società venditrice esercita il recesso ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra confirmatoria;

• l’agenzia immobiliare, non avendo ricevuto il pagamento della provvigione di 13.908 euro, diffida formalmente l’acquirente e, di fronte al mancato riscontro, promuove ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per il pagamento del proprio compenso.

2. Le difese dell’acquirente: raggiro, truffa contrattuale e collegamento con impresa e venditore

Costituitasi in giudizio, l’acquirente contesta integralmente la domanda dell’agenzia e sostiene:

• di avere subito un raggiro e una truffa contrattuale, ex art. 1439 c.c., da parte dell’agenzia, della società venditrice e della società incaricata dei lavori di ristrutturazione;

• che questi soggetti avrebbero cooperato per procrastinare intenzionalmente l’esecuzione delle opere e sfruttare la scadenza del termine per il rogito, in modo da giustificare il recesso del venditore e la ritenzione della caparra;

• che, in tale contesto, l’agenzia non avrebbe avuto diritto ad alcuna provvigione, essendo coinvolta – secondo la tesi difensiva – in un disegno complessivo lesivo dei suoi interessi.

L’acquirente chiede inoltre:

• la chiamata in causa della società venditrice e dell’impresa esecutrice dei lavori;

• l’annullamento per dolo dei contratti collegati;

• l’accertamento dell’inadempimento dell’agenzia e, comunque, il rigetto della domanda di provvigione.

Il Tribunale:

• rigetta l’istanza di chiamata in causa dei terzi (venditrice e impresa);

• esclude la sussistenza del dedotto collegamento negoziale tale da condizionare il diritto alla provvigione dell’agenzia alle vicende esecutive successive al preliminare.

3. Quando matura il diritto alla provvigione dell’agenzia

Il primo passaggio chiave della sentenza riguarda il momento in cui l’agenzia immobiliare matura il diritto alla propria provvigione.

Il Tribunale rileva che:

• l’acquirente ha sottoscritto una chiara pattuizione di conferimento di incarico di mediazione, in cui si impegna a pagare la provvigione del 4% oltre IVA sull’importo complessivo di 285.000 euro;

• nella stessa scrittura è espressamente previsto che il compenso dovrà essere versato “contestualmente al perfezionamento della proposta di acquisto/contratto preliminare”;

• l’affare, nei rapporti fra venditore e acquirente, è stato concluso:

  • con l’accettazione della proposta di acquisto da parte della società venditrice;

  • con la successiva sottoscrizione del contratto preliminare di vendita il 13 luglio 2022.

In base ai principi generali in materia di mediazione immobiliare:

• il diritto alla provvigione sorge quando l’affare è concluso, non quando viene stipulato il rogito notarile;

• le vicende successive (mancata stipula del definitivo, recesso, contenziosi tra venditore e acquirente, problematiche edilizie o urbanistiche intervenute dopo) non eliminano, di per sé, il diritto dell’agenzia al compenso, salvo che sia dimostrato un grave inadempimento dell’agente agli obblighi di diligenza e informazione.

Per il Tribunale, nel momento in cui la proposta è stata accettata e il preliminare sottoscritto, l’attività di mediazione dell’agenzia può considerarsi compiutamente realizzata. Da qui la conferma del diritto alla provvigione.

4. L’asserito “deficit informativo” e la verifica dell’obbligo di informazione

Per cercare di paralizzare la richiesta di provvigione, l’acquirente sostiene anche che l’agenzia avrebbe violato l’obbligo di informazione, non rappresentando correttamente:

• lo stato urbanistico e la destinazione d’uso degli immobili;

• l’assenza di certificato di agibilità;

• la necessità e l’entità degli interventi di ristrutturazione e del cambio di destinazione d’uso (da laboratori/garage a unità abitative).

Su questo punto il Tribunale svolge un’analisi approfondita della documentazione e conclude che:

• l’acquirente era perfettamente consapevole sin dall’inizio:

  • che le unità fossero “allo stato grezzo”;

  • che fossero laboratori/garage da trasformare in abitazioni tramite interventi edilizi;

  • che i lavori di ristrutturazione fossero a suo carico, con contratto di appalto da stipulare con impresa del settore;

  • che non vi fosse ancora certificato di agibilità/abitabilità;

• la documentazione contrattuale – proposta di acquisto, richiamo alle pratiche edilizie (SCIA e varianti), clausole del preliminare – riportava in modo chiaro:

  • la reale natura delle unità immobiliari;

  • l’esistenza delle pratiche edilizie presentate dal venditore per il cambio di destinazione d’uso dell’intero compendio;

  • la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione per rendere le unità effettivamente abitabili.

Non solo: la stessa acquirente, nella propria comparsa di costituzione, ammette di sapere che:

• si trattava di laboratori e garage da destinare ad uso abitativo;

• i lavori di ristrutturazione erano necessari e funzionali anche al cambio d’uso;

• la proposta conteneva indicazioni sulla SCIA già presentata e sull’assenza del certificato di agibilità.

Per il giudice, quindi:

• le successive lamentele sul “gravissimo deficit informativo” dell’intermediaria risultano smentite dagli atti;

• non vi è prova di una violazione dell’obbligo di informazione da parte dell’agenzia, né di una condotta dolosa o artificiosa idonea a integrare una truffa contrattuale o un dolo determinante ex art. 1439 c.c.

5. L’inadempimento dell’acquirente e la condanna al pagamento della provvigione

Alla luce delle considerazioni svolte, il Tribunale accerta che:

• la signora acquirente non ha adempiuto agli impegni assunti con la “lettera di conferimento incarico e accordo di compenso” del 5 aprile 2022;

• l’agenzia, al contrario, ha correttamente svolto la propria attività, conducendo le parti alla conclusione dell’affare (proposta accettata e preliminare firmato).

Di conseguenza:

• la domanda dell’agenzia viene accolta;

• l’acquirente viene condannata a pagare all’agenzia immobiliare la somma di 13.908 euro a titolo di provvigione;

• viene inoltre condannata a rifondere all’agenzia le spese di lite, liquidate secondo i parametri del DM 55/2014 (scaglione da 5.201 a 26.000 euro), per complessivi:

  • 145,50 euro per spese non imponibili;

  • 5.077 euro per compenso professionale, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge.

6. Cosa insegna questa sentenza a chi si rivolge a un’agenzia immobiliare

La decisione del Tribunale di Bologna conferma alcuni principi operativi di grande rilievo:

1. Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione dell’affare
   Una volta che proposta e accettazione si incontrano e il preliminare viene sottoscritto, l’agenzia ha diritto al compenso pattuito, anche se successivamente il rogito non viene stipulato o sopraggiungono problemi con venditore, impresa o Comune.

2. L’agenzia non è garante assoluto di tutti gli sviluppi dell’operazione
   Eventuali ritardi, recesso del venditore, problematiche legate ai lavori o alle pratiche edilizie, se non riconducibili a dolo o grave inadempimento dell’intermediario, non eliminano automaticamente il diritto alla provvigione.

3. L’obbligo di informazione va valutato sulla base di ciò che risulta dai documenti
   Se proposta, preliminare e documentazione urbanistica descrivono con chiarezza la natura dell’immobile, lo stato dei luoghi, la mancanza di agibilità e la necessità di lavori, diventa difficile sostenere – in un secondo momento – di essere stati completamente all’oscuro di tali elementi.

4. Le contestazioni di “truffa” o “raggiro” devono essere provate
   Allegare genericamente di essere stati raggirati, senza un solido supporto documentale e senza una vera dissonanza tra quanto sottoscritto e quanto conosciuto, non è sufficiente per annullare i contratti o negare la provvigione.

7. L’importanza di una tutela legale nelle operazioni complesse

Operazioni come quella descritta – immobile allo stato grezzo, cambio di destinazione d’uso, lavori di ristrutturazione con sconto in fattura, caparra confirmatoria, provvigioni – sono giuridicamente e tecnicamente complesse.

Un’assistenza legale preventiva consente di:

• verificare in modo puntuale le clausole di proposta, preliminare e incarico di mediazione;

• comprendere bene stato urbanistico, pratiche edilizie e agibilità;

• valutare la corretta disciplina di caparre, termini essenziali, recesso e inadempimento;

• prevenire contenziosi futuri con venditori, acquirenti, imprese e agenti immobiliari.

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