Nella pratica delle compravendite immobiliari capita quasi sempre così. Si firma una proposta d’acquisto sul modulo dell’agenzia, si consegna un assegno, e la somma viene descritta con una formula generica. Finché tutto va bene, nessuno ci pensa. Il problema nasce quando la trattativa si interrompe: a quel punto la qualificazione di quella somma decide chi paga e quanto.

Questa pagina spiega la differenza fra acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale, con esempi numerici e con l’indicazione di come la giurisprudenza qualifica in concreto le clausole.

L’acconto: un anticipo, e nulla di più

L’acconto è un pagamento parziale del prezzo, versato in anticipo. Non attribuisce a nessuna delle parti il diritto di sciogliersi dal contratto e non svolge alcuna funzione di garanzia.

Se la compravendita non si conclude, per qualunque ragione, l’acconto va restituito per intero. Chi ha subito il danno può chiederne il risarcimento, ma deve provarlo: deve cioè dimostrare in giudizio quale perdita concreta ha sopportato e in quale misura. È un onere tutt’altro che semplice.

In sintesi: l’acconto tutela pochissimo chi lo riceve e non vincola quasi per nulla chi lo versa.

La caparra confirmatoria: garanzia e liquidazione anticipata del danno

È disciplinata dall’articolo 1385 del codice civile ed è lo strumento normalmente utilizzato nei preliminari immobiliari. Svolge una doppia funzione: se il contratto viene eseguito, la somma si imputa al prezzo; se una parte non adempie, diventa la misura predeterminata del danno.

Cosa succede in caso di inadempimento

Il meccanismo è simmetrico. Se è inadempiente chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenerla. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere e pretenderne il doppio.

La parte non inadempiente non è però obbligata a seguire questa strada. Può scegliere di chiedere l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione, con il risarcimento del danno effettivamente subito secondo le regole ordinarie. In quel caso la caparra non funziona più da tetto: se il danno è maggiore, si può ottenere di più, a condizione di provarlo. Quando è il compratore a non presentarsi davanti al notaio, i rimedi a disposizione del venditore seguono una logica in parte diversa, che merita una trattazione autonoma.

Quando l’immobile è già stato consegnato

Accade spesso che l’acquirente entri nell’immobile prima del rogito. Se poi la trattativa salta per un suo inadempimento, il venditore non si limita a trattenere la caparra: ha diritto anche a un’indennità per il periodo di occupazione, dall’immissione nella detenzione fino alla restituzione del bene (Cass. civ. n. 5201/2025). Sono due voci distinte, che si sommano.

Il momento in cui l’inadempimento si consolida dipende però anche da come è stata fissata la data del rogito, e in particolare da quando il termine di stipula è essenziale. Prima di quella soglia il ritardo, da solo, non giustifica il recesso.

La caparra penitenziale: il prezzo per andarsene

L’articolo 1386 del codice civile disciplina una figura dalla funzione opposta. La caparra penitenziale non garantisce l’adempimento: è il corrispettivo pattuito per il diritto di recedere.

Chi recede perde la somma versata, oppure ne restituisce il doppio se l’aveva ricevuta. E lì la vicenda si chiude. Nessuna delle parti può chiedere altro, nemmeno dimostrando di avere subito un danno molto superiore.

Attenzione a un punto che genera equivoci: la caparra penitenziale presuppone che il contratto attribuisca espressamente il diritto di recesso. In assenza di quella previsione, la somma ricade nella disciplina dell’articolo 1385, con tutte le conseguenze descritte sopra.

Le tre figure a confronto

Gli stessi 25.000 euro, quattro esiti diversi

Prendiamo un caso concreto. Prezzo pattuito 250.000 euro, somma versata alla firma del preliminare 25.000 euro, pari al dieci per cento. Il venditore, poco dopo, riceve un’offerta migliore e si rifiuta di presentarsi dal notaio. L’acquirente, nel frattempo, ha sostenuto spese di istruttoria del mutuo e ha rinunciato a un altro immobile: quantifica il proprio danno in 45.000 euro.

Si noti il paradosso: nell’ipotesi della caparra penitenziale l’acquirente incassa più del danno che dichiara di avere subito, e il venditore ha comprato il proprio diritto di ripensamento a un prezzo noto in anticipo. È esattamente lo scopo di quella figura.

Come si stabilisce che cosa è stata versata davvero

Il punto decisivo, e quello più trascurato, è che la qualificazione non dipende dall’intestazione del modulo. Dipende dalla funzione che le parti hanno concretamente attribuito alla somma, ricostruita interpretando la clausola. È lo stesso approccio sostanzialistico che la giurisprudenza applica ad altri profili del preliminare, a cominciare dalla differenza fra preliminare registrato e preliminare trascritto.

La Corte di cassazione ha chiarito che una somma consegnata alla conclusione del contratto ha natura di caparra confirmatoria se le parti hanno inteso attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, mentre ha natura di deposito cauzionale se è stata data a garanzia di un eventuale obbligo risarcitorio, consentendo di soddisfarsi soltanto per l’importo del danno concretamente subito (Cass. civ. n. 8989/2024).

Una formula molto diffusa nei preliminari merita un avvertimento specifico. Quando la somma è indicata come versata “a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento”, per intero assolve alla duplice funzione alternativa propria della caparra: liquidazione anticipata del danno se c’è inadempimento, pagamento parziale del prezzo se il contratto viene eseguito. Solo se dal contratto emergono elementi in senso contrario si può ritenere che le parti abbiano voluto limitare la funzione di caparra a una parte soltanto della somma, qualificando il resto come semplice acconto (Cass. civ. n. 23592/2025).

Va infine ricordato che la caparra non richiede necessariamente la consegna materiale di denaro al momento della conclusione del contratto: può costituirsi anche attraverso meccanismi alternativi, come la compensazione di crediti, purché producano un effetto equivalente (Cass. civ. n. 20435/2025).

Tre verifiche prima di firmare

• La qualificazione è esplicita. La clausola deve dire se la somma è acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale, richiamando l’articolo di legge. La caparra penitenziale richiede inoltre che sia previsto il diritto di recesso.
• L’importo è proporzionato. Nella prassi la caparra si colloca fra il dieci e il trenta per cento del prezzo. Qualificare come caparra una somma pari alla quasi totalità del corrispettivo espone la clausola a contestazione, perché la funzione di garanzia non è più riconoscibile.
• I versamenti successivi sono distinti. Se il pagamento è scaglionato, conviene qualificare come caparra soltanto la prima tranche e indicare espressamente le altre come acconti sul prezzo, coordinando le scadenze con il termine di efficacia del preliminare.

Un ultimo elemento riguarda le condizioni sospensive, a partire da quella relativa all’erogazione del mutuo. Una clausola ben redatta permette di sciogliersi dal vincolo senza perdite quando la mancata erogazione del mutuo impedisce l’acquisto, e neutralizza in radice la questione della caparra. Una clausola scritta male produce l’effetto opposto.

Gli acquirenti non residenti in Italia trovano indicazioni specifiche, comprese quelle sui tempi dei trasferimenti dall’estero, nella guida dedicata alla caparra per acquirenti stranieri.

Domande frequenti

Nella proposta c’è scritto solo “caparra”. Che cosa significa?

In assenza di una previsione espressa del diritto di recesso, si applica la disciplina della caparra confirmatoria dell’articolo 1385. La caparra penitenziale è un’eccezione e come tale va pattuita in modo riconoscibile. Se la proposta non è ancora stata accettata il discorso cambia, perché entra in gioco la revoca della proposta irrevocabile.

Posso chiedere al giudice di ridurre una caparra che ritengo eccessiva?

La riduzione giudiziale è prevista espressamente per la clausola penale. Per la caparra la questione è più delicata e discussa, e le soluzioni passano di regola per la contestazione della qualificazione stessa della somma. È una delle ragioni per cui la proporzionalità dell’importo va curata al momento della firma, non dopo.

Ho versato la somma con bonifico dopo la firma. La caparra è valida?

Sì. Ciò che rileva è il collegamento fra la dazione e il contratto, non la contestualità materiale. La stessa Cassazione ammette che la caparra si costituisca anche senza consegna materiale di denaro.

Il venditore mi ha già consegnato le chiavi e ora la trattativa è saltata per colpa mia. Rischio solo la caparra?

No. Oltre alla perdita della caparra, il venditore può pretendere un’indennità per tutto il periodo in cui ha avuto la disponibilità dell’immobile, fino alla riconsegna.

Chi mi assiste in questa fase?

La verifica delle clausole avviene prima della firma della proposta e del preliminare, cioè quando le somme non sono ancora state versate e il testo è ancora modificabile. Lo Studio fornisce assistenza e consulenza legale nella trattativa e nella fase che precede il rogito notarile, affiancando la parte fino alla stipula davanti al notaio, che resta il pubblico ufficiale incaricato dell’atto.

L'articolo Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto: le differenze che contano proviene da Studio Legale Mauro.

1. Mancato rogito e natura del contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (il c.d. “compromesso”) è un contratto ad effetti obbligatori: non trasferisce la proprietà (che si trasferisce solo con il definitivo ai sensi dell’art. 1376 c.c.), ma obbliga le parti a concludere il contratto definitivo alle condizioni pattuite (artt. 1351, 1470 ss. c.c.).

Da ciò discendono alcuni punti chiave:

• la mancata stipula del rogito non è una semplice “scelta” del compratore, ma un inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.);

• anche il venditore che rifiuti di presentarsi dal notaio viola l’obbligo di contrarre assunto col preliminare;

• il comportamento della parte inadempiente va valutato alla luce dei principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Il mancato rogito, quindi, è una fattispecie contrattuale che, se gestita correttamente dal punto di vista formale, consente al venditore di attivare rimedi precisi: caparra, clausola penale, risoluzione, esecuzione in forma specifica, risarcimento danni.

2. La data del rogito: termine ordinario o termine essenziale?

Prima di scegliere il rimedio, occorre capire che tipo di termine le parti hanno fissato per il rogito nel preliminare.

2.1. Il termine essenziale ex art. 1457 c.c.

L’art. 1457 c.c. prevede che, se le parti hanno considerato essenziale il termine per l’adempimento, il contratto si intende sciolto di diritto se la prestazione non viene eseguita entro quel termine, salvo che la parte interessata informi l’altra, entro tre giorni, che intende comunque esigere la prestazione.

Perché il termine sia davvero “essenziale”, non basta di solito:

• la semplice indicazione di una data;

• la formula “entro e non oltre il …” o “non oltre il …”, che la giurisprudenza considera spesso una clausola di stile, se non accompagnata da elementi che facciano capire che oltre quella data l’utilità economica del contratto viene meno.

È invece necessario che dall’oggetto del contratto, dal tenore complessivo delle clausole o da espressioni molto chiare risulti che:

se il rogito non viene stipulato entro quel giorno, l’interesse economico del venditore (o dell’acquirente) è definitivamente perduto.

Esempi tipici di possibile essenzialità:

• vendite collegate a scadenze inderogabili (es. saldo di un mutuo ponte, necessità di acquistare contestualmente altro immobile);

• operazioni “a tempo” dove il valore economico dipende strettamente dal rispetto della data.

L’accertamento dell’essenzialità del termine è comunque rimesso al giudice di merito, che lo compie caso per caso.

2.2. Termine ordinario e diffida ad adempiere

Nella pratica, nella maggior parte dei preliminari il termine indicato per il rogito è ordinario, non essenziale.

In tal caso:

• la semplice scadenza della data non scioglie automaticamente il contratto;

• il venditore che voglia sciogliersi dall’obbligo o attivare rimedi (caparra, penale, risoluzione, risarcimento) deve prima formalizzare l’inadempimento mediante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

3. I rimedi del venditore se il compratore non si presenta dal notaio

Una volta chiarito che vi è un inadempimento (termine essenziale scaduto, oppure diffida ad adempiere inutilmente decorso), il venditore dispone di diversi strumenti, in parte alternativi fra loro.

3.1. Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)

Se nel preliminare è stata pattuita una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.):

• se inadempiente è il compratore che ha versato la caparra, il venditore può:

  • recedere dal contratto e trattenerla, oppure

  • chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto con risarcimento del danno, imputando la caparra a conto del maggior danno;

• se, al contrario, inadempiente è il venditore, il compratore può:

  • recedere ed esigere il doppio della caparra.

Nella pratica, il venditore sceglie spesso la via più rapida: recesso con incameramento della caparra, che evita un giudizio ma preclude la domanda di ulteriore risarcimento sullo stesso inadempimento (salva l’ipotesi di optare per l’azione di adempimento/risoluzione con richiesta di danni, come previsto dall’art. 1385, co. 2).

La scelta, quindi, va ponderata in base alla entità del danno effettivo rispetto all’importo della caparra.

3.2. Clausola penale (artt. 1382–1384 c.c.)

Se nel preliminare è stata inserita una clausola penale:

• la somma ivi indicata è dovuta in caso di inadempimento, a prescindere dalla prova del danno (art. 1382 c.c.);

• il giudice può ridurre la penale se manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.);

• anche la penale, di regola, non si cumula con il risarcimento integrale dello stesso danno, salvo che la clausola preveda espressamente che la penale sia “minimo garantito” e non limite massimo.

3.3. Diffida ad adempiere e risoluzione (artt. 1453–1455 c.c.)

La diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) è spesso il passaggio centrale nella gestione del mancato rogito quando il termine non è essenziale.

La diffida, da inviare con data certa (PEC o raccomandata A/R), dovrebbe contenere:

• riferimenti puntuali al preliminare (data, parti, immobile, prezzo);

• indicazione della data fissata per il rogito e del mancato intervento dell’acquirente o del suo rifiuto;

• assegnazione di un nuovo termine congruo ma breve (di solito 7–10 giorni);

• l’avvertimento che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà risolto di diritto.

Se il termine della diffida decorre senza adempimento, il venditore potrà:

• considerare il contratto risolto (art. 1453 c.c.);

• attivare i rimedi collegati (caparra, penale, risarcimento danni).

3.4. Esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Se il venditore non vuole rimettere l’immobile sul mercato e preferisce ottenere comunque il trasferimento al compratore, può proporre azione ex art. 2932 c.c.:

• chiede al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso;

• è necessaria la trascrivibilità del preliminare (forma scritta, indicazione dei dati catastali, ecc.);

• i tempi sono più lunghi, ma la sentenza tiene luogo del rogito notarile.

Questa via è meno frequente quando è il compratore a non presentarsi, ma può avere senso se, per esempio, si discute solo di ritardi o di aspetti marginali e il venditore preferisce incassare il prezzo pattuito.

3.5. Risarcimento del danno (artt. 1218, 1223, 1226, 2056 c.c.)

Il risarcimento del danno è il rimedio generale in caso di inadempimento:

• può essere chiesto in alternativa alla ritenzione della caparra/penale (salvo diverso accordo);

• copre danno emergente (spese sostenute, costi notarili, consulenze, provvigioni, eventuali penali verso terzi) e lucro cessante (utilità economiche perse: svalutazione dell’immobile, mancata possibilità di concludere altre vendite, ecc.).

4. Come si calcola il danno da lucro cessante per il venditore

La Cassazione, Sez. II, sent. 3 aprile 2025, n. 8905, ha precisato che, nei preliminari di vendita immobiliare, il danno da lucro cessante per il promittente venditore va parametrato, in linea di massima, alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento diventa definitivo.

In sintesi:

• durante la vigenza del preliminare l’immobile è, di fatto, “incommerciabile”;

• se, al momento in cui l’inadempimento dell’acquirente si consolida (es. dopo diffida), l’immobile vale meno di quanto pattuito, quella differenza costituisce lucro cessante;

• il venditore deve provare questo pregiudizio, di solito tramite una perizia di stima aggiornata o una CTU.

La Cassazione ammette che, oltre alla differenza prezzo/valore, si possano considerare ulteriori circostanze (tempi di permanenza sul mercato, costi di gestione, etc.), purché:

• puntualmente allegate e provate;

• prevedibili e non solo ipotetiche.

Norme di riferimento: artt. 1218, 1223, 1226 e 2697 c.c. (responsabilità per inadempimento, criterio di integralità del risarcimento, valutazione equitativa, onere della prova).

5. Profili fiscali: tassazione di caparre e penali

Quando il venditore trattiene la caparra o incassa una penale, si pone il tema della tassazione ai fini delle imposte dirette e dell’imposta di registro.

5.1. IRPEF sulle somme trattenute

L’orientamento classico dell’Amministrazione finanziaria (Risoluzione Min. Finanze n. 1856 del 27.01.1982) ha qualificato la caparra confirmatoria trattenuta come somma a carattere risarcitorio, non costituente “incremento di ricchezza” e, quindi, non imponibile ai fini IRPEF per il privato che non agisce in regime d’impresa.

Per la caparra penitenziale, la Cassazione, ord. n. 27129/2019, ha escluso la tassazione IRPEF della somma incassata dal promittente venditore, affermando che non si realizza alcuna plusvalenza imponibile perché, non perfezionandosi il definitivo, manca il presupposto del realizzo.

Tuttavia, parte della prassi e della giurisprudenza tributaria più recente tende a ritenere imponibili (come “redditi diversi”, ex artt. 6 e 67 TUIR) le somme che surrogano redditi che sarebbero stati tassabili (es. plusvalenza su immobile posseduto da meno di cinque anni).

In pratica:

• se la vendita sarebbe stata esente da IRPEF (es. abitazione principale), è più coerente ritenere esente anche la caparra;

• se la vendita avrebbe generato una plusvalenza tassabile, è crescente il rischio che l’Agenzia delle Entrate qualifichi la caparra (o la penale) come reddito imponibile.

È quindi prudente valutare caso per caso con il commercialista, specie per importi rilevanti.

5.2. Imposta di registro su caparre e acconti: novità dal 2025

Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 ha modificato la disciplina dell’imposta di registro su caparre confirmatorie e acconti di prezzo nei preliminari:

• dal 1° gennaio 2025 caparre e acconti sono soggetti a un’aliquota unica dello 0,5%, con il principio che il carico complessivo su preliminare + definitivo non possa superare l’imposta dovuta per il solo contratto definitivo;

• viene così superata la precedente distinzione (0,5% sulle caparre e 3% sugli acconti).

Norma di riferimento: modifica all’art. 10 Tariffa parte I del D.P.R. 131/1986.

6. Come deve muoversi operativamente il venditore: una check-list in 6 step

1. Leggere con attenzione il preliminare

   • Verificare se il termine per il rogito sia formulato in modo da poter essere ritenuto essenziale (art. 1457 c.c.);

   • verificare la presenza di caparra, clausola penale, eventuali clausole risolutive espresse.

2. Capire perché il rogito non è stato stipulato

   • Mancanza di documenti (agibilità, APE, sanatorie) imputabile al venditore?

   • Ritardi sul mutuo documentati per il compratore?

   • Oppure semplice disinteresse/ritirata dell’acquirente?

3. Formalizzare subito per iscritto la mancata comparizione

   • Inviare una comunicazione (di regola via PEC o raccomandata A/R) che:

     • richiamando il preliminare;

     • dia atto della mancata presentazione al rogito;

     • chieda chiarimenti scritti o proponga una nuova data.

4. Inviare, se necessario, una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.

   • Fissare un termine breve (7–10 giorni) e avvertire che, decorso senza esito, il contratto sarà considerato risolto e verranno attivati caparra/penale e richiesta di risarcimento.

5. Scegliere consapevolmente il rimedio

   • Caparra/penale se si vuole una chiusura rapida e certa, senza affrontare subito un processo;

   • Risoluzione + risarcimento danni se il pregiudizio è rilevante e supera l’importo della caparra/penale;

   • Azione ex art. 2932 c.c. se l’obiettivo è comunque l’esecuzione della vendita.

6. Rimettere l’immobile in vendita solo a formalizzazione avvenuta

   • Rimettere subito il bene sul mercato, senza prima aver chiarito contrattualmente la situazione (diffida, risoluzione, accordo scritto), espone il venditore al rischio di azioni per adempimento o risarcimento da parte del primo acquirente obbligato. Potrebbe accadere che il venditore ha sottoscritto un nuovo impegno contrattuale con un nuovo potenziale acquirente e il primo contratto ha ancora validità se non ha correttamente contestato l’inadempimento e invocato l’intervenuta perdita di efficacia.

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