In questo articolo analizziamo in maniera approfondita cosa si intende per abuso edilizio, quali sono le tipologie, come funziona la sanatoria, quando è possibile ottenerla e quali rischi corre chi acquista un immobile con irregolarità.

L’obiettivo è fornire risposte chiare e complete alle domande che più frequentemente ci vengono poste in studio.

1. Cosa si intende per abuso edilizio?

Un abuso edilizio si verifica quando un’opera edilizia viene realizzata:

• Senza il necessario titolo abilitativo (permesso di costruire o SCIA);

• In difformità rispetto al titolo rilasciato;

• In violazione delle norme urbanistiche, edilizie o paesaggistiche.

Fonti normative principali:

• D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);

• Leggi speciali sui condoni edilizi: L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003.

2. Quali sono le tipologie di abuso edilizio?

Secondo il Testo Unico Edilizia:

1. Abuso totale (art. 31): costruzione senza permesso di costruire o con variazioni essenziali.

2. Abuso parziale (art. 34): opere difformi in parte dal titolo rilasciato.

3. Difformità minori (art. 37): opere in edilizia libera senza comunicazione o con variazioni non essenziali.

4. Abusi su immobili vincolati: interventi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, ambientale o storico-artistico, disciplinati anche dal D.Lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali).

3. Cos’è la sanatoria edilizia ordinaria?

La sanatoria ordinaria è la procedura con cui un’opera abusiva può essere regolarizzata tramite accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001).

Condizioni fondamentali:

• Doppia conformità: l’opera deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazioneche al momento della domanda.

• Assenza di vincoli assoluti (es. vincolo paesaggistico non autorizzato).

Procedura:

1. Presentazione istanza al Comune;

2. Relazione tecnica asseverata;

3. Elaborati grafici ante e post operam;

4. Pagamento oblazione + oneri concessori.

4. È ancora possibile fare il condono edilizio?

No, i condoni edilizi straordinari previsti dalle leggi del 1985, 1994 e 2003 sono scaduti.
Oggi è possibile regolarizzare un abuso solo tramite sanatoria ordinaria, che richiede la doppia conformità.

5. Cosa succede se l’abuso non è sanabile?

Se l’abuso non rispetta la doppia conformità:

• Il Comune emette ordine di demolizione (atto vincolato);

• In caso di inottemperanza, può disporre acquisizione gratuita al patrimonio comunale;

• Se l’immobile è venduto, l’acquirente subentra nell’obbligo di demolizione (art. 31, co. 2 D.P.R. 380/2001).

6. Quali sono le conseguenze penali?

L’art. 44 D.P.R. 380/2001 prevede reati edilizi puniti con ammenda o arresto, ad esempio:

• Costruzione senza permesso;

• Inottemperanza all’ordine di sospensione lavori;

• Violazione di vincoli.

7. L’abuso edilizio blocca la vendita dell’immobile?

Sì, in molti casi.
L’art. 46 D.P.R. 380/2001 stabilisce che l’atto di compravendita è nullo se non contiene la dichiarazione di conformità urbanistica.
Cass. Civ., Sez. II, 19 gennaio 2017, n. 1317: la nullità è assoluta per mancanza di elementi essenziali.

8. Quali rischi corre chi acquista un immobile con abusi?

• Nullità dell’atto;

• Impossibilità di ottenere mutuo;

• Costi per la demolizione o adeguamento;

• Responsabilità penale se prosegue l’attività abusiva.

9. Come verificare se un immobile è regolare?

• Due diligence urbanistica: confronto tra stato di fatto e titoli edilizi depositati in Comune;

• Verifica catastale (non sostitutiva della conformità urbanistica);

• Richiesta di certificato di conformità o perizia tecnica.

10. Giurisprudenza rilevante

• Cass. Pen., Sez. III, 22.06.2021, n. 24330: la sanatoria è ammissibile solo con doppia conformità.

• Cons. Stato, Sez. VI, 23.11.2020, n. 7338: ordine di demolizione è atto vincolato.

• Cass. Civ., Sez. II, 1317/2017: vendita di immobile con abuso insanabile è nulla.

• Cass. Pen., Sez. III, 03.07.2019, n. 28548: vincoli paesaggistici rendono insanabile l’abuso.

11. Domande e quesiti frequenti

Quanto tempo ci vuole per perfezionare una sanatoria?
Dai 60 giorni a oltre un anno, a seconda della complessità e della risposta del Comune.

Quanto costa?
Dipende dalla tipologia di abuso: oblazione + oneri concessori + compenso tecnico/legale.

Posso vendere un immobile con abuso?
Solo se l’abuso è sanato o sanabile con procedura in corso. In caso contrario, l’atto è a rischio nullità.

Il catasto regolare significa immobile regolare?
No. Il catasto ha solo funzione fiscale; conta la conformità urbanistica.

Conclusioni

Gli abusi edilizi sono una materia ad alta complessità giuridica e tecnica. La sanatoria ordinaria rappresenta un’opportunità, ma è accessibile solo in presenza di requisiti stringenti.
Prima di acquistare o vendere un immobile, è fondamentale verificare la conformità urbanistica e paesaggistica e, se necessario, avviare per tempo le pratiche di regolarizzazione con l’assistenza di professionisti esperti in diritto immobiliare.

L'articolo Abusi edilizi e sanatorie: guida completa con normativa, giurisprudenza e casi pratici proviene da Studio Legale Mauro.

Le fasi negoziali della compravendita sono:

1. Fase delle trattative mediante scambio di atti non vincolanti (lettere di intenti, manifestazione di interesse unilaterale, offerte irrevocabili non formalmente accettate).
2. Fase della stipula di contratti ad effetti obbligatori (contratto preliminare di compravendita, patto di opzione).
3. Fase della stipula di contratti ad effetti reali (rogito notarile di compravendita con trasferimento dei relativi diritti).

In questo breve contributo ci occuperemo della fase precontrattuale che interviene prevalentemente nei contratti di compravendita particolarmente complessi. Si tratta di deal con un elevato valore commerciale ove sorge la necessità di saggiare la serietà dei proponenti, unitamente all’esigenza dell’acquirente di “bloccare l’affare” in attesa di reperire i finanziamenti. Sorge altresì l’utilità di completare ampie ed approfondite attività di due diligence sull’immobile.

Le norme codicistiche che regolamentano la fase precontrattuale sono gli artt. 1337 e 1338 c.c.

Ai sensi dell’art 1337 c.c. “Le parti, nello svolgimento delle trattative e della formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede” mentre nell’art. 1338 c.c. si coglie una specificazione dell’obbligo generale di buona fede che incombe su ogni trattante e che consiste nel  comunicare all’altra parte le cause di invalidità conosciute dello stipulando contratto.

E’ un dovere di lealtà dal quale non si può deflettere, nello spirito di un iter contrattuale corretto.

Ulteriore specificazione dell’obbligo generale di buona fede è contenuto negli artt. 1341 e 1342 c.c.

Contenuto degli atti precontrattuali

E’ ormai opinione condivisa dagli operatori immobiliari e professionisti legali del settore che il contenuto degli atti precontrattuali debba essere completo ma sintetico.

Manifestazione di interesse e lettere di intenti devono prevedere da subito tutti gli elementi essenziali del futuro assetto di interessi e menzionare tutti i principali termini e condizioni della prevista compravendita, sebbene con un diverso grado di dettaglio ed in maniera sintetica rispetto alle previsioni più analitiche del successivo contratto preliminare.

Lo schema tipico è il seguente:

• Premesse
• Descrizione letterale dell’immobile
• Destinazione d’uso
• Valore stimato
• Modalità di pagamento
• Condizioni della vendita
• Tempistiche
• Vincoli
• Stato locativo
• Eventi/condizioni sospensive
• Data di consegna dell’immobile
• Riservatezza delle informazioni
• Foro competente

I tre doveri di comportamento nelle trattative immobiliari

Sebbene gli atti precontrattuali non obblighino alla successiva compravendita, la giurisprudenza ha enucleato tre doveri comportamentali:

1. Informativa tra le parti.
2. Riservatezza verso terzi e protezione delle legittime aspettative della controparte.
3. Diritto di recesso.

Quanto al punto 1, che potrebbe apparire scontato, è dovere del venditore, per esempio, informare l’acquirente sullo stato urbanistico e catastale dell’immobile, sullo stato locativo ed eventuali morosità o contestazioni del conduttore, su probabili mutamenti di destinazione urbanistica in itinere, sull’esistenza di eventuali contenziosi o procedure esecutive.

La violazione del dovere di informativa tra le parti è sufficiente per fondare, ai sensi dell’art 1337 c.c., condanne al risarcimento del danno.

Tuttavia, l’interpretazione giurisprudenziale sull’art. 1337 c.c., non impone alle parti di fornire informazioni sulle proprie condizioni economiche né l’esternazione dei motivi per i quali si intende stipulare il contratto.

In merito al dovere di riservatezza verso terzi, va riferito alle condizioni economiche ed ai termini giuridici in corso do negoziazione. L’acquirente non deve comunicare a terzi il prezzo di acquisto negoziato, perché in caso di interruzione delle trattative il venditore sarebbe pregiudicato se volesse aprire con terzi trattative ad un prezzo più elevato.

Sussiste altresì il dovere di protezione del bene che vuol dire dovere del venditore di continuare l’adeguata manutenzione dell’immobile e dei suoi impianti, di riscuotere i canoni di locazione, avviare tempestivamente eventuali pre contenziosi in caso di morosità o ritardi nei pagamenti, nel divieto di concedere gravami straordinari, limitativi del diritto di proprietà dell’immobile, come l’ipoteca, che legittimerebbero la controparte a recedere dalle trattative.

Diritto di recesso

Ciascuna parte potrà recedere ad nutum, ove le trattative non siano affidanti. Qualora le trattive siano affidanti, il recesso sarà legittimo solo se sussista una giusta causa o un giustificato motivo, ovvero, anche in caso di trattative affidanti, ciascuna parte potrà recedere liberamente ove abbia espressamente e formalmente reso noti, all’altra, eventi ai quali avrebbe subordinato la stipula di ulteriori atti negoziali.

Quando le trattative si considerano affidanti

E’ receptum giurisprudenziale che le trattative sono affidanti quando le parti abbiano preso in considerazione o raggiunto un’intesa di massima almeno sugli elementi essenziali del contratto, quali l’immobile compravenduto esattamente individuato nelle sue caratteristiche e l’entità del corrispettivo. Ciò implica, ad esempio, che la misura del compenso sia stata oggetto di una determinazione pure approssimativa.

Si segnala sul punto la sentenza Cass. Civ. Sez. III, 27/3/2018 n. 7517:

“Come più volte ribadito da questa Suprema Corte, per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale art. 1337 c.c. occorre: che tra le parti siano in corso trattative; che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l’altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto; che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità; che infine, pur nell’ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto”.

Si deduce, a contrario, che le trattative non siano affidanti ove le parti non abbiano ancora preso in considerazione con un sufficiente grado di dettaglio il prezzo oppure non abbiano ancora raggiunto un’adeguata consapevolezza sulla consistenza qualitativa e quantitativa del bene.

In tali casi, ciascuna delle parti potrà recedere da tali trattative senza dover motivare alcuna giusta causa o giustificato motivo.

Il recesso dalle trattative affidanti sarà, di contro, legittimo se sussiste una giusta causa o un giustificato motivo.

Si considerano tali, ad esempio:

• Vincoli o gravami di rilievi sull’immobile
• Abusi edilizi
• Morosità del conduttore
• Esistenza di contenziosi
• Nuove richieste negoziali di una delle parti.

Conclusioni

Alla luce di quanto esposto, considerata la complessità della materia ed il labile confine interpretativo tra atti privi di effetti giuridici e atti ad effetti vincolanti, pare opportuno suggerire il supporto di un professionista specializzato in materia contrattuale/immobiliare, per redigere atti che rispondano pienamente agli obiettivi delle parti coinvolte, tutelando al meglio i propri interessi, al fine di evitare di incorrere in rischi di responsabilità precontrattuale.

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