1. Introduzione

Nel contesto della compravendita immobiliare, la responsabilità dell’agente immobiliare rappresenta un tema centrale. Il suo ruolo è definito dalla legge e comporta obblighi precisi, oltre a limiti sostanziali. Comprendere cosa può (e deve) fare un agente immobiliare, e quali sono le conseguenze in caso di irregolarità, è essenziale per chi intende acquistare o vendere un immobile in sicurezza.

2. Il ruolo dell’agente immobiliare

Ai sensi dell’art. 1754 c.c., l’agente immobiliare è il mediatore che “mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Egli agisce come figura imparziale, con lo scopo di favorire l’incontro tra domanda e offerta nel mercato immobiliare.

La professione è regolata dalla Legge n. 39/1989, dal D.Lgs. n. 59/2010 e dal D.M. 26 ottobre 2011, che stabiliscono requisiti professionali, formativi e assicurativi obbligatori.

Le sue principali attività comprendono:

• Ricerca di potenziali acquirenti o venditori;
• Organizzazione delle visite;
• Raccolta e gestione delle offerte;
• Comunicazione di tutte le circostanze rilevanti dell’affare.

3. Obblighi e limiti dell’agente immobiliare

Obbligo di imparzialità

L’agente immobiliare deve mantenere un comportamento equidistante tra le parti, senza favorire una delle due. Non può agire come rappresentante esclusivo e non può promuovere unilateralmente gli interessi di una sola parte.

Obbligo di informazione (art. 1759 c.c.)

L’agente ha il dovere di informare entrambe le parti su tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza professionale, rilevanti per la sicurezza dell’affare. Tale dovere trova fondamento anche negli artt. 1175 e 1176 c.c.

Cass. civ., Sez. III, 2 maggio 2023, n. 11371: “Il mediatore è tenuto a informare le parti delle eventuali irregolarità edilizie o urbanistiche, qualora siano conosciute o conoscibili con la dovuta diligenza.”

Limiti dell’attività del mediatore

L’agente immobiliare non è obbligato (salvo specifico incarico) a compiere visure ipotecarie o catastali, verificare la regolarità urbanistica, o redigere contratti. Queste attività richiedono competenze tecniche o giuridiche specifiche.

Cass. civ., Sez. II, 5 aprile 2017, n. 8849: l’agente non è responsabile per mancata verifica ipotecaria se non espressamente incaricato, ma lo è se omette di comunicare fatti noti o conoscibili.

4. Responsabilità e sanzioni per inadempimento

Responsabilità contrattuale

L’agente risponde civilmente per danni patrimoniali causati dalla violazione dei suoi obblighi, in particolare per informazioni errate o mancata comunicazione di elementi rilevanti.

Perdita del diritto alla provvigione

Il diritto alla provvigione può decadere se l’agente viola i propri doveri professionali.

Cass. civ., Sez. III, 15 maggio 2001, n. 6714: “Non ha diritto alla provvigione l’agente che abbia fornito informazioni non veritiere su elementi essenziali dell’affare.”

Azione di risarcimento del danno

La parte danneggiata può richiedere il risarcimento dei danni anche se l’affare si è concluso, qualora la condotta dell’agente abbia arrecato un pregiudizio.

5. Agente immobiliare privo dei requisiti professionali

Esercizio abusivo dell’attività

Svolgere attività di mediazione immobiliare senza i requisiti richiesti (iscrizione REA, formazione abilitante, copertura assicurativa) comporta conseguenze gravi.

a) Conseguenze civili

• Nullità del contratto di mediazione (art. 1418 c.c.);
• Perdita del diritto alla provvigione (art. 6 L. 39/1989);
• Obbligo di restituzione delle somme indebitamente percepite (art. 2033 c.c.).

Cass. civ., Sez. II, 25222/2010: “Il contratto concluso da mediatore non iscritto è nullo per illiceità dell’oggetto.”

b) Conseguenze penali

• Configura il reato di esercizio abusivo della professione (art. 348 c.p.).

Cass. pen., Sez. VI, 2864/2015: “Commette reato chi esercita l’attività di mediazione immobiliare senza essere abilitato, traendo profitto da tale condotta.”

c) Conseguenze fiscali

• Emissione di documenti fiscalmente irregolari;
• Accertamenti per evasione;
• Sanzioni amministrative tributarie.

6. Conclusione

L’agente immobiliare ha un ruolo delicato e normativamente disciplinato. Deve operare con professionalità, imparzialità e trasparenza. Il mancato rispetto degli obblighi, o l’attività abusiva, comportano gravi conseguenze civili, penali e fiscali.

Per chi acquista o vende un immobile, è essenziale verificare che il mediatore sia regolarmente abilitato, e in caso di operazioni complesse, affiancarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare per una tutela piena ed efficace.