La Vendita di cosa altrui nel settore immobiliare.

Ci sono ipotesi di compravendite in cui nella fase iniziale il venditore non è al momento proprietario dell’immobile che promette di vendere. In tale caso, si dovrà applicare la disciplina codicistica della vendita di cosa altrui, disciplinata nel Codice Civile dagli art. 1478, 1479 e 1480.
La sentenza Cass. civ. Sez. II Sent., 27/04/2016, n. 8417, inquadrando la vendita di cosa altrui nell’istituto generale della “Promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo” (art. 1381 c.c.) ha illustrato i due diversi obblighi di comportamento e di rimedio ai quali deve attenersi il promittente venditore del bene altrui per procurare il risultato promesso al promissario acquirente:
“Secondo un consolidato orientamento di questa Corte – al quale oggi va data continuità – con la promessa del fatto del terzo, il promittente assume una prima obbligazione di “facere”, consistente nell’adoperarsi affinché il terzo si impegni o tenga il comportamento promesso, onde soddisfare l’interesse del promissario, ed una seconda obbligazione di “dare”, cioè di corrispondere l’indennizzo nel caso in cui, nonostante si sia adoperato, il terzo si rifiuti di obbligarsi o di tenere il comportamento oggetto della promessa, sicché, qualora l’obbligazione di “facere” non venga adempiuta e la non esecuzione, totale o parziale, sia imputabile al promittente, il promissario acquirente avrà a disposizione gli ordinari rimedi contro l’inadempimento (quali la risoluzione del contratto, l’azione di inadempimento, l’azione di adempimento), mentre se, nonostante l’esatto adempimento dell’obbligazione di “facere”, il promissario non abbia ottenuto il risultato sperato a causa del rifiuto del terzo, diverrà attuale l’altra obbligazione di “dare”, in virtù della quale il promittente sarà tenuto a corrispondere l’indennizzo (Sez. 2, Sentenza n. 24853 del 21/11/2014; Sez. 1, Sentenza n. 13105 del 15/07/2004)”.

Ne deriva che, il promittente venditore di un immobile di proprietà altrui è gravato da:
1. un obbligo di comportamento, consistente nell’attivarsi per acquistare l’immobile presso il terzo proprietario: la violazione di tale obbligo di comportamento è sanzionabile con il pieno rimedio del risarcimento del danno;
2. un’obbligazione di garanzia, consistente nell’assunzione del rischio di non riuscire a procurarsi l’acquisto del bene promesso: solo se il promittente venditore si è diligentemente attivato per acquistare il bene e, ciò nonostante, non sia riuscito, corrisponderà l’indennizzo all’acquirente leso.

Le modalità di adempimento dell’obbligazione del promittente venditore di una cosa altrui.

La Suprema Corte è giunta a posizioni consolidate in ordine alle diverse modalità di adempimento da parte del promittente venditore (non proprietario) del proprio impegno a trasferire l’immobile promesso, con una sentenza emessa a Sezioni Unite – la n° 11624/2006, che viene qui riportata nei sui passaggi più rilevanti – la quale ha confermato che “la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario”:
“In ordine alle modalità di adempimento dell’obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui, nella giurisprudenza di legittimità è insorto un contrasto, per la cui composizione la causa è stata assegnata alle sezioni unite.
In prevalenza, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è orientata nella direzione di ritenere che la prestazione può essere eseguita, indifferentemente:

– acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario, oppure

-facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario. Questo in quanto l’art. 1478 c.c. – relativo al contratto definitivo di vendita di cosa altrui, ma applicabile per analogia anche al preliminare – dispone che il venditore “è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore”, il che può ben avvenire anche facendo sì che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario (in tal senso anche Cass. 6 ottobre 2000 n. 13330, 23 febbraio 2001 n. 2656, 27 novembre 2001 n. 15035, 5 novembre 2004 n. 21179, 24 novembre 2005 n. 24782).

Talvolta si è però deciso che l’obbligazione in questione deve invece essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, in particolare nel caso in cui l’altra parte non fosse stata consapevole dell’altruità del bene, poiché l’art. 1479 c.c. – anch’esso previsto per la vendita definitiva, ma estensibile a quella preliminare – abilita il compratore a “chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l’ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà” (v. Cass. 5 luglio 1990 n. 7054, 10 marzo 1999 n. 2091, relative, rispettivamente, a un contratto definitivo e a uno preliminare di vendita di cosa altrui).

In ogni caso non vi è ragione per escludere che la prestazione possa essere eseguita “procurando” il trasferimento del bene direttamente dall’effettivo proprietario, senza necessità di un doppio passaggio che ha peraltro rilevanti riflessi in termini di tassazione e imposta di registro.

Tale impostazione – cioè che il promittente venditore di cosa altrui può adempiere indifferentemente “acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario” – è stata coerentemente ribadita di recente con la sentenza n. 13577/2018:
“Attesa la natura preliminare della prima, risulta evidente che alla data del 1/9/1997, quando è intervenuta la seconda, la società non era divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della compravendita, sicché, stante la natura definitiva della volontà delle parti di trasferire la proprietà, la vicenda negoziale va correttamente ricondotta ad un’ipotesi di vendita di cosa altrui ex art. 1478 c.c. Per tale fattispecie, occorre richiamare la giurisprudenza di questa Corte a mente della quale (cfr. Cass. n. 15035/2011) nel caso di vendita definitiva di cosa altrui il venditore è obbligato a procurare al compratore o al promissario compratore l’acquisto della proprietà della cosa. Tale obbligo può essere adempiuto sia mediante l’acquisto della proprietà della cosa da parte di tale soggetto, col successivo trasferimento di essa al compratore, sia mediante la vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore. Laddove poi il venditore consegua la proprietà della cosa si deve ritenere che (cfr. Cass. n. 984/1998) l’acquisto della proprietà della cosa da parte sua, implichi l’automatico ed immediato trapasso della proprietà al compratore” Cass. civ. Sez. II, Sent., 30-05-2018, n. 13577.