Il recesso alla prima scadenza di un contratto di locazione abitativa da parte del proprietario dell’immobile è previsto dalla legge di riferimento n. 431/1998. La predetta legge prevede infatti che il locatore possa negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza ma solo in casi specifici e tassativi.
L’art. 3 della legge n. n. 431/1998 prevede infatti quanto segue:
“1) Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”
Se pertanto il locatore intende adibire l’immobile ad abitazione del figlio, può farlo, ma deve essere una decisione seria e realizzabile sul piano tecnico e giuridico. Il giudice non può interferire sull’utilità o sulla convenienza di tale decisione.
Se tuttavia il locatore, dopo aver negato il rinnovo del contratto per questi motivi, non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro dodici mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, il conduttore ha il diritto di chiedere il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto precedente o, in alternativa, di richiedere un risarcimento del danno.
L’art. 3 della legge n. n. 431/1998 precisa infatti che: “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.
In sintesi, il recesso alla prima scadenza è un diritto del locatore che deve essere esercitato seguendo le norme legali e può avere conseguenze significative sia per il locatore che per il conduttore, soprattutto se l’immobile non viene utilizzato come dichiarato.
10 comments
Antonio
Maggio 11, 2025 at 3:52 pm
Esimio Avvocato, sono conduttore di un appartamento con contratto 4 + 4 ad uso abitativo con decorrenza dal 01/01/2022. Il proprietario, entro i termini stabiliti dalla legge, con raccomandata a/r ha comunicato la disdetta del contratto alla scadenza dei primi quattro anni perché intende destinare l’immobile alla figlia per attività professionale.
Si premette che:
1) Il locatario dispone, in qualità di proprietario, di altri tre appartamenti sfitti nello stesso stabile.
2) Il locatario, con lettera raccomandata a/r del 25/03/2024, ha comunicato la decisione di voler alienare l’intero fabbricato chiedendomi di concordare con l’incaricato alla vendita le date di eventuali visite al mio appartamento.
3) Appaiono evidenti le intenzioni del proprietario di liberare il mio appartamento non allo scopo di darlo alla figlia per l’attività professionale ma per facilitare la vendita dell’intero fabbricato.
Per quanto sopra, Le sarei grato di voler far conoscere il suo emerito parere in merito alla validità e legittimità della richiesta del proprietario di rilasciare l’immobile locato alla data del 31/12/2025.
Studio Legale Mauro
Giugno 20, 2025 at 9:00 am
Buongiorno, probabilmente l’attività del proprietario è contestabile.
Sarebbe quindi il caso di contestare le circostanze da lei riferite e attendere.
Scriva pure a segreteria@studio-mauro.it per l’eventuale continuazione.
Alessandro Guarcello
Giugno 27, 2025 at 12:07 pm
Salve vorrei sottoporvi ad un quesito. Anno stipula contratto gennaio 2020 il contratto si rinnova a gennaio 2024. Oggi 27.06.2025 mi arriva R/C per disdetta contratto con preavviso di 6mesi , ergo rivogliono l’immobile per abitarlo entro Dicembre 2025. Possono esercitare questo tipo di rischi data? O come presumo e da come si interpreta la legge dovevano comunicare disdetta prima o subito dopo il rinnovo dei 4 anni. Ora ad 1 anno e mezzo dal primo rinnovo mi sembra assurdo non essere tutelato come stabilito nel contratto 4 anni con opzione di rinnovo automatico per altri 4anni se non vi è disdetta anticipata. (Questo è quello che sta scritto sul contratto) .
Spero vivamente in una Vs. Gentile e cortese risposta in merito.
Cordialmente
Alessandro Guarcello
Studio Legale Mauro
Giugno 27, 2025 at 2:42 pm
Buongiorno, sicuramente sarebbe opportuno approfondire il tutto mediante l’esame del contratto. Tuttavia il recesso manifestato sembrerebbe illegittimo
elisabetta Valle
Luglio 1, 2025 at 6:57 am
Buongiorno,
sono usufruttuario al 100% di un appartamento che ho concesso in locazione. Si tratta di un contratto 4+4 con cedolare secca. Al primo rinnovo, vorrei mandare la disdetta per destinare l’immobile a mio figlio che il proprietario dell’appartamento. inoltre, dovrei fare dei lavori di ristrutturazione quali: sostituzione infissi e porta blindata, rifacimento impianto elettrico.
Volevo sapere se il recesso per essere legittimo deve essere inviato anche da mio figlio.
Grazie e con l’occasione cordiali saluti
Studio Legale Mauro
Luglio 1, 2025 at 10:05 am
Buongiorno, può inviare il recesso al solo conduttore. Per ogni altro approfondimento si prega di comunicare con segreteria@studio-mauro.it
Antonella
Gennaio 16, 2026 at 4:09 pm
Buonasera, sono un locatore di un immobile (seconda casa) affittato con contratto 4+4.
Vorrei venderlo a novembre di quest’anno perché saranno passati i 5 anni di possesso e non devo pagare il 26% di plusvalenza.
Il contratto di affitto (i primi 4 anni) scade il 31 marzo 2026.
Nel contratto è specificato che avrei dovuto mandare una raccomandata 3 mesi prima della fine del contratto per reciderlo.
Oggi 16 gennaio sono fuori tempo per il recesso?se mando la raccomandata ora o dopo il 31 marzo non cambia più nulla?
Grazie in anticipo per l’ aiuto
Studio Legale Mauro
Gennaio 21, 2026 at 6:45 pm
Si purtroppo è fuori termine. Provi lo stesso a negoziare un accordo.
Federica
Ottobre 23, 2026 at 9:56 pm
Buonasera avvocato sono in affitto con contratto 4 piu 4 stipulato a ottobre 2023, il proprietario mi ha inviato disdetta alla prima scadenza chiedendomi di lasciare l immobile a settembre 2027 motivo vendita a terzi ma oltre alla sua abitazione principale possiede il mio appartamento e un altro in esclusiva piu altri 4 in comproprietà può farlo ? Grazie mille
Studio Legale Mauro
Novembre 7, 2026 at 6:46 pm
Buonasera, bisogna analizzare il contratto e il recesso ma in linea di massima non è consentito il recesso al primo scadenza. Contatti comunque lo studio per un approfondimento