Il recesso alla prima scadenza di un contratto di locazione abitativa da parte del proprietario dell’immobile è previsto dalla legge di riferimento n. 431/1998. La predetta legge prevede infatti che il locatore possa negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza ma solo in casi specifici e tassativi.
L’art. 3 della legge n. n. 431/1998 prevede infatti quanto segue:
“1) Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”
Se pertanto il locatore intende adibire l’immobile ad abitazione del figlio, può farlo, ma deve essere una decisione seria e realizzabile sul piano tecnico e giuridico. Il giudice non può interferire sull’utilità o sulla convenienza di tale decisione.
Se tuttavia il locatore, dopo aver negato il rinnovo del contratto per questi motivi, non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro dodici mesi dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità, il conduttore ha il diritto di chiedere il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto precedente o, in alternativa, di richiedere un risarcimento del danno.
L’art. 3 della legge n. n. 431/1998 precisa infatti che: “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.
In sintesi, il recesso alla prima scadenza è un diritto del locatore che deve essere esercitato seguendo le norme legali e può avere conseguenze significative sia per il locatore che per il conduttore, soprattutto se l’immobile non viene utilizzato come dichiarato.
