L’indennità di avviamento commerciale: che cosa è; quando si chiede e quale è il suo valore

L’articolo 34 della Legge della legge 27 luglio 1978, n. 392 prevede l’indennità di avviamento commerciale. Tale previsione normativa risulta essere un compenso che il locatore deve versare al conduttore di un locale commerciale in determinate circostanze.

Ecco le caratteristiche principali di questa indennità:

1. E’ dovuta in occasione della cessazione del contratto per volontà del locatore: Se il locatore decide di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza, il conduttore ha diritto all’indennità. Questo vale per le attività commerciali, industriali, artigianali o di interesse turistico.
2. Importo dell’indennità: L’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione pagato. Per le attività alberghiere, l’indennità è pari a 21 mensilità.
3. Ulteriore indennità: Se l’immobile viene riutilizzato per la stessa attività o per un’attività simile entro un anno dalla cessazione del contratto, il conduttore ha diritto a un’ulteriore indennità pari a quella già ricevuta.
4. Esclusioni: L’indennità non è dovuta se la cessazione del contratto è causata dalla morosità del conduttore, se il conduttore stesso decide di non rinnovare il contratto, o se l’attività svolta non prevede contatti diretti con il pubblico.

Queste regole mirano a compensare il conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale, che rappresenta la capacità dell’impresa di generare utili grazie alla sua ubicazione e alla clientela acquisita nel corso del contratto.

Quali sono i requisiti per ottenere l’indennità?

Per ottenere l’indennità di avviamento commerciale, il conduttore deve soddisfare i seguenti requisiti:

1. Contratto di locazione commerciale: Il contratto deve riguardare un locale adibito ad attività commerciale, industriale, artigianale o di interesse turistico.
2. Cessazione del contratto per volontà del locatore: L’indennità è dovuta solo se il locatore decide di non rinnovare il contratto alla sua scadenza. Se il conduttore decide di non rinnovare il contratto, l’indennità non è dovuta.
3. Attività con contatto diretto con il pubblico: L’attività svolta nel locale deve prevedere contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Se l’attività non prevede tali contatti, l’indennità non è dovuta.
4. Assenza di morosità: Il conduttore non deve essere in mora con il pagamento dei canoni di locazione. Se il contratto viene risolto per morosità del conduttore, l’indennità non è dovuta.
5. Tempistiche di riutilizzo dell’immobile: Se l’immobile viene riutilizzato per la stessa attività o per un’attività simile entro un anno dalla cessazione del contratto, il conduttore ha diritto a un’ulteriore indennità.

Questi requisiti sono stabiliti per garantire che l’indennità venga corrisposta solo in situazioni in cui il conduttore subisce un reale danno economico a causa della cessazione del contratto di locazione.

 

Cosa succede se il conduttore decide di chiudere volontariamente l’attività?

Se il conduttore decide di chiudere volontariamente l’attività e non rinnovare il contratto di locazione, non ha diritto all’indennità di avviamento commerciale. L’indennità è prevista solo nei casi in cui la cessazione del contratto avviene per volontà del locatore e non per decisione del conduttore.

In altre parole, l’indennità è stata studiata per compensare il conduttore quando è il locatore a decidere di non rinnovare il contratto, causando così un danno economico al conduttore che perde l’avviamento commerciale in quanto non gli è più permesso di svolgere la propria attività nei locali in oggetto. Se invece è il conduttore a scegliere di chiudere l’attività, si presume che questa decisione sia stata presa consapevolmente e senza costrizione, quindi non è previsto alcun risarcimento.

 

Cosa succede se il locatore decide di rinnovare il contratto con condizioni diverse?

Se il locatore decide di rinnovare il contratto di locazione ma con condizioni diverse, la situazione può variare a seconda delle nuove condizioni proposte e dell’accordo tra le parti. Ecco alcune possibilità:

1. Accordo tra le parti: Se il conduttore accetta le nuove condizioni proposte dal locatore, il contratto viene rinnovato alle nuove condizioni concordate. In questo caso, non è dovuta alcuna indennità di avviamento commerciale, poiché il contratto continua senza interruzioni.
2. Rifiuto delle nuove condizioni: Se il conduttore non accetta le nuove condizioni proposte dal locatore e decide di non rinnovare il contratto, non ha diritto all’indennità di avviamento commerciale. L’indennità è dovuta solo se è il locatore a decidere di non rinnovare il contratto alle condizioni precedenti..
3. Negoziazione: Le parti possono negoziare per trovare un compromesso che le soddisfi entrambe. Se si raggiunge un accordo, il contratto può essere rinnovato alle nuove condizioni concordate.
4. Assistenza legale: Si può verificare che il locatore richieda in modo strumentale un aggiornamento di canone elevato al fine di non raggiungere un accordo di rinegoziazione. In tali casi è opportuno per il conduttore farsi assistere da un legale per cercare di far accertare, anche ed eventualmente da un Giudice, che le nuove condizioni siano ingiuste o discriminatorie.

 

Qual è la procedura per richiedere l’indennità?

Per richiedere l’indennità di avviamento commerciale, il conduttore deve seguire una procedura specifica. Ecco cosa è necessario porre in essere:

1. Comunicazione della cessazione del contratto: Quando il locatore comunica la decisione di non rinnovare il contratto di locazione, il conduttore deve prendere nota della data di cessazione e delle motivazioni fornite.
2. Richiesta formale: Il conduttore deve inviare una richiesta formale al locatore per ottenere l’indennità di avviamento commerciale. Questa richiesta deve essere effettuata per iscritto e deve includere alcuni precisi elementi:
   • I dettagli del contratto di locazione (data di inizio, durata, canone mensile).
   • La data di cessazione del contratto.
   • La richiesta specifica dell’indennità, calcolata in base alle mensilità previste dalla legge (18 mensilità per attività commerciali, industriali, artigianali o di interesse turistico; 21 mensilità per attività alberghiere).
3. Documentazione di supporto: È utile allegare alla richiesta tutta la documentazione che può supportare la domanda, come copie del contratto di locazione, ricevute dei pagamenti dei canoni, e qualsiasi altra prova che dimostri il diritto all’indennità.
4. Negoziazione e accordo: In molti casi, il locatore e il conduttore possono negoziare per raggiungere un accordo sull’importo e le modalità di pagamento dell’indennità.
5. Assistenza legale: Se il locatore rifiuta di pagare l’indennità o se non si raggiunge un accordo, il conduttore può ricorrere all’assistenza di un legale per porre in essere la migliore strategia.
6. Pagamento dell’indennità: Una volta raggiunto un accordo o ottenuta una sentenza favorevole, il locatore deve versare l’indennità al conduttore secondo le modalità concordate o stabilite dal tribunale.