La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) introduce una modifica molto importante per chi intende usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa: il termine per vendere la precedente abitazione acquistata con i benefici prima casa passa da un anno a due anni.
Con la risposta ad interpello n. 197/2025, inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che questo nuovo limite temporale si applica anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
1. Agevolazioni prima casa: quando spettano
Le agevolazioni fiscali sulla prima casa consentono di pagare:
-
imposta di registro ridotta al 2% (anziché al 9%);
-
oppure IVA agevolata al 4%, se l’acquisto avviene dal costruttore;
-
oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Per accedere al beneficio, l’immobile deve rispettare alcune condizioni (art. 1, nota II-bis, Tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/1986):
-
Ubicazione: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha residenza o la trasferisca entro 18 mesi, oppure dove svolge la propria attività.
-
Assenza di altri immobili nello stesso Comune: l’acquirente non deve possedere, neppure con il coniuge, altri diritti reali (proprietà, usufrutto, uso o abitazione) su un’abitazione nello stesso Comune.
-
Assenza di altre prime case in Italia: non bisogna essere titolari – neppure per quote – di un’altra abitazione acquistata con i benefici prima casa.
2. La novità della Legge di Bilancio 2025: più tempo per vendere la vecchia casa
Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova casa con le agevolazioni prima casa pur possedendo ancora un’altra abitazione agevolata, doveva vendere la precedente entro un anno per non decadere dal beneficio.
Dal 1° gennaio 2025, il termine è stato esteso a due anni (art. 1, comma 116, L. 207/2024).
In questo modo, chi compra una nuova abitazione con i benefici prima casa ha più tempo per vendere quella già posseduta, evitando la riliquidazione delle imposte.
Questa estensione vale sia per gli acquisti soggetti a imposta di registro che per quelli soggetti a IVA (4%), poiché entrambe le agevolazioni fanno riferimento alle medesime condizioni previste dal D.P.R. 131/1986.
3. Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Il credito d’imposta per il riacquisto prima casa è disciplinato dall’art. 7, L. 448/1998.
Spetta a chi, entro un anno dalla vendita della propria abitazione acquistata con i benefici prima casa, compra un nuovo immobile abitativo (non di lusso) sempre in regime agevolato.
Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto (e non può mai superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto).
Come chiarito anche dall’Agenzia delle Entrate, circolare n. 15/E del 19 giugno 2023, il credito spetta anche se il nuovo acquisto avviene prima della vendita del precedente immobile agevolato.
4. L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate
Con la risposta ad interpello n. 197/2025, l’Agenzia ha chiarito due punti fondamentali:
-
Applicabilità retroattiva del nuovo termine: il limite dei due anni si applica anche ai casi in cui al 31 dicembre 2024 fosse ancora pendente il termine annuale. Dunque, chi aveva acquistato prima del 2025 può comunque usufruire della proroga.
-
Estensione anche al credito d’imposta: pur non essendo stata modificata espressamente la norma (art. 7, L. 448/1998), l’Agenzia ha confermato che il termine biennale si applica anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
In sostanza, sia per mantenere le agevolazioni prima casa, sia per accedere al credito d’imposta, è ora possibile vendere l’abitazione preposseduta entro due anni dal nuovo acquisto.
5. Conclusioni
La Legge di Bilancio 2025 e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate rappresentano un’importante apertura a favore di chi decide di cambiare abitazione principale.
Il passaggio da un anno a due anni offre maggiore flessibilità, riduce il rischio di decadenza dai benefici fiscali e incentiva il mercato immobiliare.
In particolare:
-
chi compra una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa ha ora due anni di tempo per vendere quella già posseduta;
-
il termine biennale si applica anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
