Nel contratto di locazione ad uso abitativo, è prassi frequente prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori, come le spese condominiali. In alcuni casi, viene inserita una clausola contrattuale che esonera il locatore dall’obbligo di fornire il rendiconto dettagliato di tali spese. Ma una simile clausola è davvero legittima? È opponibile al conduttore?

In questo articolo analizziamo la validità legale delle clausole di rinuncia al rendiconto nelle locazioni abitative, chiarendo quando possono essere considerate efficaci e quando invece rischiano la nullità per violazione dei principi di buona fede e trasparenza contrattuale.

Obbligo di rendiconto nelle locazioni: il principio generale

Secondo l’ordinamento italiano, il conduttore ha diritto a verificare il dettaglio e la giustificazione degli oneri accessori richiesti dal locatore. Gli articoli 1575 e 1590 del Codice Civile impongono al locatore l’obbligo di mantenere il bene in condizioni idonee e di comportarsi con trasparenza, correttezza e buona fede.

Di conseguenza, il rendiconto delle spese condominiali è un diritto del conduttore, che può essere esercitato ogni qual volta vi siano dubbi sull’entità o sulla legittimità delle somme richieste.

Clausole di rinuncia al rendiconto: cosa prevedono

Sempre più frequentemente, i contratti di affitto prevedono clausole con le quali:

“Il conduttore dichiara di rinunciare espressamente a ogni richiesta di rendiconto o verifica delle spese condominiali, accettando la somma forfettaria indicata come definitiva e non contestabile.”

Tali clausole sono dirette a semplificare la gestione amministrativa del rapporto locativo. Tuttavia, non possono mai essere utilizzate per legittimare addebiti arbitrari o ingiustificati, né per privare il conduttore di un controllo minimo di legalità.

Giurisprudenza sulle clausole di rinuncia al rendiconto

Cassazione Civile, Sez. III, Sent. 3 febbraio 2017, n. 2959

La Corte ha stabilito che il conduttore ha sempre il diritto di contestare gli oneri accessori, anche in presenza di una clausola di rinuncia, qualora le somme risultino sproporzionate o non documentate.

Corte d’Appello di Milano, Sent. n. 450/2021

Ha affermato che è legittima la previsione di un importo forfettario per le spese accessorie, anche se comporta un guadagno fisso per il locatore, purché rientri nella libera autonomia contrattuale e non violi la buona fede o il principio di proporzionalità.

Cassazione Civile, Sez. III, Sent. 16 gennaio 2009, n. 975

Ha chiarito che il locatore, in quanto obbligato a rendere conto delle somme riscosse a titolo di spese accessorie, non può sottrarsi all’obbligo di documentare le spese effettivamente sostenute mediante clausole generiche o dichiarazioni unilaterali.

Tribunale di Roma, Sent. 28 novembre 2016

Il Giudice ha dichiarato nulla una clausola contrattuale che imponeva al conduttore il pagamento fisso di spese accessorie senza possibilità di verifica documentale, poiché contraria all’art. 1575 c.c. e ai principi di buona fede contrattuale.

Cassazione Civile, Sez. II, Sent. 9 marzo 2001, n. 3489

Ha evidenziato che le clausole che comprimono in modo assoluto i diritti del conduttore vanno interpretate restrittivamente e non possono ledere il diritto di quest’ultimo ad una corretta informazione sulle obbligazioni a suo carico.

Quando la clausola di rinuncia è nulla o inefficace

Una clausola di rinuncia al rendiconto delle spese condominiali può essere considerata nulla o inefficace nei seguenti casi:

• Se l’importo richiesto è variabile e non è stato pattuito in modo fisso;
• Se la clausola è vessatoria e non specificamente approvata per iscritto (art. 1341 c.c.);
• Se il conduttore non è messo in condizione di verificare l’ammontare effettivo delle spese;
• Se l’importo richiesto è sproporzionato rispetto ai costi realmente sostenuti.

Tutela del conduttore in caso di rendiconto mancante

Se il locatore pretende il pagamento di spese condominiali senza fornire il relativo rendiconto, il conduttore può:

1. Inviare una richiesta formale di esibizione del rendiconto;
2. Sospendere il pagamento delle spese contestate, continuando a pagare il canone;
3. Avviare un procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi del D.Lgs. 28/2010;
4. Adire il Giudice di Pace per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate;
5. Impugnare la clausola come nulla o abusiva, anche a tutela dei diritti fondamentali del conduttore.

Conclusioni

Le clausole di rinuncia al rendiconto nelle locazioni abitative possono essere valide solo se rispettano i criteri di chiarezza, buona fede e proporzionalità. Il conduttore non può essere spogliato del proprio diritto a contestare importi che risultino ingiustificati o arbitrari.

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