Nel mondo delle compravendite immobiliari, la questione degli abusi edilizi rappresenta una delle criticità più delicate e complesse. Non si tratta solo di un ostacolo tecnico o amministrativo: la presenza di  interventi non autorizzati può generare gravi conseguenze legali, economiche e contrattuali sia per il venditore che per l’acquirente.
In questo articolo analizziamo cosa prevede la legge, quali sono i diritti di chi acquista un immobile con abusi non dichiarati e quali responsabilità ricadono su chi vende.

Cosa si intende per abuso edilizio in fase di compravendita
Un abuso edilizio è un intervento realizzato senza autorizzazione o in difformità rispetto ai titoli abilitativi urbanistici. Quando un immobile viene venduto senza che l’acquirente sia stato informato della presenza di tali irregolarità, si configura una violazione rilevante, che può:
• limitare o impedire il pieno godimento del bene,
• compromettere la commerciabilità dell’immobile,
• esporre l’acquirente a sanzioni o ordini di demolizione,
• generare un deprezzamento economico non previsto al momento dell’acquisto.
Il venditore che occulta o omette di dichiarare l’esistenza di un abuso edilizio si espone a responsabilità civile e, in certi casi, anche penale.

I diritti dell’acquirente: quali azioni sono possibili
Quando un acquirente scopre, anche dopo la stipula dell’atto definitivo, che l’immobile presenta abusi edilizi non dichiarati, può tutelarsi attraverso i rimedi previsti dal Codice Civile, in particolare l’articolo 1489 c.c..
Questa norma consente al compratore di:
• Chiedere la risoluzione del contratto, annullando la compravendita;
• Ottenere una riduzione del prezzo, proporzionale al valore effettivo dell’immobile
compromesso;
• Domandare il risarcimento dei danni, inclusi quelli patrimoniali legati al deprezzamento o
a eventuali costi di sanatoria e demolizione.
La giurisprudenza precisa che gli abusi edilizi non costituiscono un vizio dell’immobile (ai sensi degli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile), ma un onere non dichiarato. Ciò significa che incidono direttamente sul valore del bene e sulla possibilità di godimento e utilizzo legittimo.

Termini per agire: fino a quando è possibile far valere i propri diritti

Un aspetto fondamentale è che l’azione dell’acquirente non si prescrive rapidamente. Il termine per agire è di 10 anni, e non decorre dalla data del rogito, bensì dal momento in cui
l’acquirente scopre l’abuso edilizio. Questo principio tutela in modo efficace chi, in buona fede, si è trovato ad acquistare un bene diverso da quello promesso.

Giurisprudenza favorevole all’acquirente
Numerose sentenze della Corte di Cassazione hanno riconosciuto la tutela dell’acquirente in presenza di abusi edilizi non dichiarati. Una delle più citate è la sentenza n. 11218 del 23 ottobre 1991, in cui si afferma che l’abuso edilizio costituisce un onere occulto, che incide sul valore dell’immobile e ne limita la commerciabilità.
L’acquirente ha quindi pieno diritto a chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, soprattutto quando:
• non era a conoscenza dell’abuso;
• l’abuso incide sulla fruibilità del bene;
• esiste ancora la possibilità di demolizione forzata da parte della pubblica amministrazione.

È possibile cumulare più forme di risarcimento? La risposta è sì
Una delle questioni più interessanti riguarda la possibilità di ottenere sia il rimborso delle spese per la rimozione dell’abuso, sia la riduzione del prezzo dell’immobile. Alcuni venditori contestano tale diritto, sostenendo che si tratterebbe di una duplicazione risarcitoria.
Tuttavia, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, ha chiarito che le due voci di danno sono distinte e perfettamente cumulabili.
La motivazione è chiara:
• Le spese di rimozione servono a eliminare fisicamente le opere abusive;
• Il valore dell’immobile, anche dopo la demolizione, rimane inferiore rispetto al valore iniziale, poiché parte della sua volumetria o funzionalità è andata persa.
Dunque, l’acquirente può ottenere:
1. Il rimborso delle spese sostenute per la demolizione o la regolarizzazione;
2. Un risarcimento ulteriore per la perdita di valore del bene.

La responsabilità penale del venditore: quando si configura la truffa

Oltre agli aspetti civilistici, è importante considerare le conseguenze penali per il venditore.
Se il venditore era a conoscenza dell’abuso edilizio e lo ha intenzionalmente taciuto, può configurarsi il reato di truffa contrattuale. La Cassazione penale (sentenza n. 563/2007) ha infatti stabilito che l’omessa comunicazione di difformità edilizie note può integrare un comportamento ingannevole e penalmente rilevante.
Un caso emblematico è la sentenza n. 55170 del 10 dicembre 2018, con cui la Corte ha confermato la condanna penale per truffa a carico del venditore che, in fase di trattativa, aveva omesso di segnalare abusi edilizi rilevanti, alterando la percezione del bene da parte dell’acquirente e causando un danno patrimoniale.

Effetti delle norme più recenti: attenzione anche ai preliminari
Con l’introduzione del Decreto Legge 76/2020 (cosiddetto “Semplificazioni”), si sono rafforzati i controlli sulla regolarità edilizia, specialmente in fase di rogito notarile. Tuttavia, le tutele previste si applicano esclusivamente al trasferimento definitivo e non ai contratti preliminari.
Ciò significa che anche nel corso di un compromesso (preliminare di vendita), l’omessa dichiarazione di abusi può comunque configurare un tentativo di truffa, come confermato dalle sentenze Cass. pen. n. 30884/2014 e n. 28703/2013.

Conclusione: perché è fondamentale tutelarsi prima dell’acquisto
La normativa e la giurisprudenza offrono strumenti solidi per chi scopre abusi edilizi post-acquisto, ma è sempre meglio prevenire. In un contesto così delicato, è fondamentale:
• Verificare la conformità urbanistica e catastale prima di firmare,
• Farsi affiancare da un professionista esperto in diritto immobiliare,
• Prestare la massima attenzione già in fase di trattativa e compromesso.