Se le infiltrazioni durano da più di cinque anni, ho perso il diritto al risarcimento?
Non necessariamente. Il diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.), ma il conteggio non parte sempre dalla prima macchia di umidità. Bisogna stabilire alcune cose: se si è trattato di un evento unico o di infiltrazioni che si ripetono perché la causa non è mai stata eliminata; quando si sono prodotti i singoli danni; se sono state inviate richieste scritte idonee a interrompere la prescrizione; se il condominio ha riconosciuto il diritto. Anche quando i danni più remoti fossero prescritti, quelli recenti e l’eliminazione della causa possono restare esigibili.

La macchia sul soffitto compare dopo un temporale. L’amministratore manda un tecnico, qualcuno parla di “guaina da rifare”, l’assemblea rinvia. La pioggia successiva la macchia si allarga, l’intonaco si gonfia e intanto passano gli anni. A quel punto la domanda non è più soltanto chi deve pagare, ma se si è ancora in tempo per chiederlo.

La risposta dipende da fatti precisi: da dove proviene l’acqua, se la causa è stata eliminata, cosa è stato scritto e da chi, quali danni sono documentati. In questa guida lo Studio Legale Mauro esamina come si individua il responsabile, come si calcola la prescrizione quando l’infiltrazione continua nel tempo, quali comunicazioni la interrompono e quali prove servono per ottenere il risarcimento. L’ultimo punto è spesso trascurato ed è quello su cui molte cause si perdono.

IN BREVE
Il risarcimento dei danni da infiltrazioni condominiali si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.). Se l’infiltrazione è stata un episodio unico, come una tubazione rotta e subito riparata, il termine decorre in linea generale da quando il danno si è manifestato. Se invece si ripete perché la causa non viene eliminata, la giurisprudenza la tratta come illecito permanente o reiterato: i danni più recenti restano richiedibili, mentre quelli più risalenti possono essere a rischio. Una diffida scritta con richiesta di risarcimento interrompe la prescrizione e fa ripartire i cinque anni. Prima di tutto occorre però individuare il responsabile: condominio, vicino o titolare di un terrazzo esclusivo.

Infiltrazioni condominiali: chi è responsabile del danno?

Il responsabile è di regola il custode della cosa da cui proviene l’acqua (art. 2051 c.c.). Se l’infiltrazione nasce da una parte comune, come il tetto, la facciata o le colonne di scarico, risponde il condominio. Se nasce da una proprietà esclusiva, risponde il proprietario di quell’unità. Per lastrici e terrazzi a uso esclusivo possono rispondere entrambi. Il custode si libera solo provando il caso fortuito, e una pioggia ordinaria non lo è.

• Tetto e copertura. Sono parti comuni (art. 1117 c.c.). Il condominio ne è custode e risponde dei danni causati da difetti o mancata manutenzione.
• Facciata e muri perimetrali. Valgono le stesse regole. Le infiltrazioni da fessurazioni o da impermeabilizzazioni degradate ricadono sul condominio.
• Tubazioni. Le colonne verticali comuni sono del condominio. Le diramazioni che servono una sola unità sono del singolo proprietario. Per stabilire il punto esatto della perdita di solito serve un accertamento tecnico.
• Lastrico solare e terrazza a livello. Se sono comuni, risponde il condominio. Se sono a uso esclusivo, rispondono sia il titolare sia il condominio (vedi più avanti).
• Appartamento sovrastante. Se l’acqua arriva da un bagno o da un impianto privato del piano di sopra, il responsabile è il proprietario di quell’unità, non il condominio.
• Concorso di cause. Capita spesso: copertura mal manutenuta più scarico del terrazzo ostruito. In questo caso i responsabili rispondono in solido (art. 2055 c.c.).

Se l’infiltrazione esisteva già quando l’immobile è stato acquistato, si apre anche un diverso fronte verso il venditore, con termini molto più brevi: lo abbiamo trattato nella guida sulla garanzia per vizi occulti nella compravendita. Se chi subisce l’infiltrazione è un inquilino, vanno considerati anche i rimedi del conduttore per i vizi dell’immobile locato.

Dopo quanto tempo si prescrive il risarcimento per infiltrazioni?

Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni, perché il danno da infiltrazioni è inquadrato nella responsabilità extracontrattuale (art. 2947, primo comma, c.c.). Il termine però non va calcolato in modo meccanico partendo dalla prima macchia: conta la natura del fatto dannoso, cioè se è stato istantaneo oppure permanente o ripetuto. Contano anche gli eventuali atti che hanno interrotto la prescrizione.

L’art. 2947 fa decorrere i cinque anni “dal giorno in cui il fatto si è verificato”. Letto insieme all’art. 2935 c.c., per cui la prescrizione decorre da quando il diritto può essere fatto valere, questo significa che conta il momento in cui il danno si manifesta ed è riconoscibile, non quello in cui la causa ha iniziato ad agire all’interno delle strutture. Una perdita occulta che affiora dopo mesi non fa decorrere il termine dal giorno in cui la guarnizione ha ceduto.

Il vero problema pratico riguarda le infiltrazioni che non finiscono mai. Lì la prima macchia non segna la scadenza di tutto il diritto.

Infiltrazione occasionale e infiltrazioni continue: cosa cambia?

La differenza sta nella permanenza della causa. Un’infiltrazione occasionale, con evento unico e causa subito eliminata, è un illecito istantaneo: il termine di cinque anni decorre da quel danno. Un’infiltrazione che si ripete perché il difetto non viene riparato è un illecito permanente o reiterato: la condotta dannosa continua e il termine non si esaurisce con il primo episodio.

Esempio 1: evento unico. A marzo 2020 si rompe una tubazione condominiale. L’appartamento si allaga una sola volta e il tubo viene sostituito entro una settimana. Il danno è interamente prodotto in quel momento. Senza atti interruttivi, il diritto si prescrive a marzo 2025, anche se l’intonaco resta rovinato più a lungo. Gli effetti durano, ma il fatto è uno solo.

Esempio 2: difetto non eliminato. Dal 2019 la copertura è degradata e a ogni pioggia entra acqua. Il condominio non interviene. Qui non c’è un solo fatto: ogni infiltrazione è un nuovo evento dannoso e la causa è ancora presente. Il diritto al risarcimento dei danni più recenti è pienamente attuale e resta aperta anche la richiesta di eliminare la causa. Quanto ai danni più vecchi, bisogna capire da quando si calcolano i cinque anni.

Da quando decorrono i cinque anni?

Per un evento unico, i cinque anni decorrono dal momento in cui il danno si è manifestato. Per le infiltrazioni che continuano, la giurisprudenza ritiene che la prescrizione non si compia finché la causa persiste, ma con due letture diverse degli effetti. Per prudenza conviene ragionare come se i danni prodotti più di cinque anni prima del primo atto interruttivo fossero a rischio.

Le due impostazioni sono queste.

• Lettura più favorevole al danneggiato. Parte della giurisprudenza di merito afferma che, per le infiltrazioni continue, il termine decorre dalla definitiva cessazione dell’illecito e non dalla prima manifestazione del danno. È l’impostazione seguita, tra le altre, dal Tribunale di Milano (sentenza n. 3619 del 5 maggio 2025) e, in senso analogo, dalla Corte d’Appello di Milano (sentenza 20 febbraio 2020, n. 610).
• Lettura più prudente. Secondo la formula ricorrente, nell’illecito permanente la prescrizione “ricomincia a decorrere ogni giorno”. Ne segue che ogni porzione di danno ha un proprio termine quinquennale. Il diritto nel suo complesso non si estingue finché la causa persiste, ma il risarcimento dei pregiudizi prodotti oltre cinque anni prima del primo atto interruttivo può essere contestato come prescritto.

Le due decisioni milanesi hanno un peso concreto per chi segue controversie di diritto immobiliare a Milano, perché indicano l’orientamento dei giudici del distretto. Un orientamento vicino riguarda gli episodi ripetuti. La Corte d’Appello di Brescia, con la sentenza del 16 settembre 2026, n. 825, ha escluso la prescrizione in un caso di allagamenti ripetuti dal 2014 al 2022, ritenendo che ogni nuovo episodio facesse decorrere un autonomo termine.

Esempio numerico. Le infiltrazioni iniziano nel 2018 e continuano. La prima richiesta scritta di risarcimento è del marzo 2024. Con la lettura prudente, i danni prodotti da marzo 2019 in poi sono sicuramente richiedibili, mentre quelli precedenti potrebbero essere eccepiti come prescritti. Con la lettura favorevole, nulla è prescritto perché l’illecito è ancora in corso. La differenza tra le due letture si riduce se l’atto interruttivo arriva presto.

Una PEC interrompe la prescrizione delle infiltrazioni?

Sì, se il contenuto è quello giusto. La prescrizione si interrompe con un atto scritto che valga a costituire in mora il debitore (art. 2943, quarto comma, c.c.), cioè una richiesta chiara e inequivocabile di risarcimento rivolta al responsabile. La PEC è il mezzo più sicuro perché prova invio e consegna. Una semplice segnalazione del problema, anche se inviata via PEC, può non bastare.

Cosa pesa davvero è il contenuto:

• Segnalazione (“vi informo che c’è una macchia sul soffitto”): informa, ma non chiede nulla. È utile come prova, debole come atto interruttivo.
• Richiesta di intervento (“vi chiedo di riparare il tetto”): sollecita i lavori, ma non contiene una pretesa risarcitoria. Il suo effetto interruttivo sul diritto ai danni è discutibile.
• Contestazione di responsabilità: afferma che il danno dipende dal condominio. È un passo avanti, ma resta incompleta senza una richiesta.
• Richiesta risarcitoria / costituzione in mora: identifica i danni, li attribuisce al condominio e intima di risarcirli, eventualmente con un termine. Questo è l’atto che interrompe.

Da quando riceve l’atto idoneo, la prescrizione ricomincia da capo con un nuovo termine di cinque anni (art. 2945 c.c.). Il destinatario corretto è l’amministratore, che rappresenta il condominio (art. 1131 c.c.).

Una e-mail ordinaria ha forma scritta e può avere effetto, ma in caso di contestazione è più difficile provare che sia stata ricevuta: meglio non affidare a una e-mail l’unico atto interruttivo. Anche la domanda di mediazione, che nelle liti condominiali è obbligatoria prima della causa, produce effetti sulla prescrizione dalla sua comunicazione alle altre parti (d.lgs. 28/2010).

La risposta dell’amministratore può interrompere la prescrizione?

Può farlo, se esprime un riconoscimento del diritto del danneggiato. L’art. 2944 c.c. prevede che la prescrizione si interrompa quando il debitore riconosce il diritto di chi la fa valere. Il riconoscimento può anche essere implicito, ma deve essere inequivoco. Non ogni risposta dell’amministratore lo è: “girerò la segnalazione al tecnico” non equivale a “il condominio provvederà a ripristinare i danni”.

La giurisprudenza più recente valorizza il comportamento dell’amministratore. Nel caso deciso dalla Corte d’Appello di Brescia (sentenza n. 825/2026), la prescrizione è stata ritenuta interrotta sia dalle numerose lettere di messa in mora del danneggiato, sia dal riconoscimento del diritto contenuto nella comunicazione con cui l’amministratore aveva aperto il sinistro.

Restano due cautele. È una decisione di merito, non un principio della Cassazione. E la difesa del condominio può sostenere che l’amministratore non abbia il potere di riconoscere debiti del condominio senza l’assemblea. Per questo la regola pratica è non affidarsi alla sola risposta dell’amministratore: se nella risposta c’è un’ammissione, è un elemento in più, ma la diffida del danneggiato va inviata comunque.

L’apertura del sinistro assicurativo interrompe la prescrizione?

Dipende da cosa viene comunicato, da chi e a chi. La denuncia di sinistro dell’amministratore alla compagnia della polizza globale fabbricati è rivolta all’assicuratore, non al danneggiato. Può valere come riconoscimento se esprime, verso il danneggiato, la consapevolezza del suo diritto. Non lo è se si limita ad attivare la copertura o contiene riserve di responsabilità.

Vanno esaminati il testo della denuncia, l’eventuale comunicazione inviata al danneggiato, i verbali assembleari che ne parlano e la corrispondenza con il perito della compagnia. Un’eventuale offerta del perito proviene dall’assicuratore e non va automaticamente attribuita al condominio. Il danneggiato di regola non ha azione diretta contro l’assicurazione del condominio, perché fuori dall’RC auto l’azione diretta è un’eccezione. Il sinistro aperto non sostituisce quindi la diffida al condominio.

Infiltrazioni dal tetto condominiale: chi paga?

Paga il condominio. Il tetto è una parte comune e il condominio ne risponde come custode (art. 2051 c.c.), salvo che provi il caso fortuito. Verso il danneggiato risponde il condominio nel suo complesso. Tra i condomini, la spesa si ripartisce di regola per millesimi (art. 1123 c.c.), e questa ripartizione vale anche per il condomino danneggiato.

Il condominio non si libera invocando il fatto che l’impresa incaricata ha lavorato male. Il danneggiato non ha un contratto con l’impresa: agisce contro il condominio, che potrà poi rivalersi sull’appaltatore. Se invece il danneggiato ha contribuito ad aggravare il danno, per esempio lasciando per anni i locali senza alcun intervento di contenimento possibile, il risarcimento può essere ridotto (art. 1227 c.c.).

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi risarcisce il proprietario?

Se il lastrico solare o la terrazza a livello sono a uso esclusivo, il proprietario danneggiato può chiedere l’intero risarcimento sia al titolare dell’uso esclusivo sia al condominio. Il titolare risponde come custode (art. 2051 c.c.), il condominio per l’omessa manutenzione della funzione di copertura. La ripartizione di un terzo e due terzi prevista dall’art. 1126 c.c. riguarda solo i rapporti interni tra loro.

L’impianto risale alle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449/2016). Quando l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o usuario esclusivo, come custode, sia il condominio.

La Cassazione, con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 (sez. II), ha precisato gli effetti verso il danneggiato. Il caso riguardava infiltrazioni causate dall’ostruzione del bocchettone di scarico di una terrazza a livello, con in causa il proprietario-locatore, il conduttore e il condominio. In primo grado era stato condannato soltanto il condominio. La Corte ha affermato che, quando lo stesso danno è provocato da più soggetti, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno di essi. I limiti del terzo e dei due terzi dell’art. 1126 c.c. valgono solo nei rapporti interni tra i responsabili, se è stata proposta domanda di regresso.

Il punto pratico è che la ripartizione delle spese di manutenzione non coincide con la responsabilità verso chi ha subito il danno. Il condomino dell’ultimo piano non deve inseguire ciascun responsabile per la sua quota: chiede tutto a chi è in grado di pagare, e i responsabili regolano i conti tra loro.

E se le infiltrazioni dipendono da più soggetti?

Quando più soggetti hanno contribuito allo stesso danno, rispondono tutti in solido (art. 2055 c.c.). Il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento anche a uno solo di loro, senza dover citare tutti. Chi paga potrà poi rivalersi sugli altri in proporzione alle rispettive colpe.

Il principio è stato ribadito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 23963 del 23 luglio 2026 (sez. II). La vicenda riguardava un’autorimessa interrata sotto due condomini, danneggiata da infiltrazioni con cause diverse: difetti di impermeabilizzazione delle terrazze, carenze costruttive e problemi alle parti comuni. I giudici di merito avevano condannato tutti i convenuti in solido al risarcimento di oltre 63.000 euro.

La Corte ha chiarito anche un aspetto processuale utile: chiedere la condanna dei convenuti in proporzione alle rispettive responsabilità non equivale a rinunciare alla solidarietà, per la quale serve una rinuncia espressa e inequivocabile. La solidarietà non esonera però dalla prova del nesso causale: ogni convenuto deve risultare effettivamente tra le cause del danno.

Quali danni possono essere risarciti?

Sono risarcibili i danni che si dimostrano causati dall’infiltrazione e dei quali si prova l’entità. Nessuna voce è riconosciuta in automatico: ciascuna richiede documenti o una valutazione tecnica.

• ripristino di intonaci, soffitti, pavimenti e tinteggiatura;
• opere edili e di risanamento, compreso il trattamento della muffa;
• mobili, arredi e beni danneggiati, con prova del loro valore e dello stato precedente;
• inutilizzabilità totale o parziale di locali per un periodo determinato;
• perdita di canoni, se l’immobile era locato o destinato alla locazione e il danno lo ha impedito;
• spese tecniche sostenute per individuare la causa.

Il danno non patrimoniale, cioè il disagio di vivere con umidità e muffa, è riconosciuto solo entro limiti ristretti e richiede prova specifica. Su questo punto la sentenza di Brescia è istruttiva. Il danneggiato ha superato l’eccezione di prescrizione, ma nessuna voce di danno è stata riconosciuta: per la merce e i materiali mancavano documenti sul valore e sul collegamento con le infiltrazioni, e le sole fotografie non sono state ritenute sufficienti.

Quali prove servono per chiedere il risarcimento?

Servono prove di tre elementi: l’origine dell’infiltrazione, il collegamento con i danni e il loro valore. Le fotografie da sole di rado bastano. Il documento centrale è una relazione tecnica che individui la causa, affiancata da preventivi o fatture e da tutta la corrispondenza con il condominio.

• fotografie e video datati, ripetuti nel tempo e dopo ogni episodio;
• PEC, raccomandate ed e-mail inviate e ricevute;
• risposte dell’amministratore e verbali assembleari che trattano il problema;
• relazione tecnica o perizia di parte sulla causa;
• preventivi di ripristino e fatture delle spese sostenute;
• denuncia di sinistro, corrispondenza con il perito della compagnia ed eventuali offerte;
• documentazione dei beni danneggiati (scontrini, fatture, stime);
• contratti di locazione o prove di trattative saltate, se si chiede il mancato reddito.

Il condominio non interviene sulle infiltrazioni: cosa fare?

Il percorso ha un ordine preciso: segnalazione, documentazione, sopralluogo tecnico, diffida, eventuale accertamento tecnico preventivo, mediazione e giudizio. Ogni passaggio serve a costruire la prova o a proteggere il diritto dalla prescrizione. Saltarne uno, soprattutto la diffida, è l’errore che più spesso compromette la pratica.

1. Segnalazione scritta all’amministratore. Fissa la data in cui il condominio è stato informato.
2. Documentazione. Foto e video a ogni episodio, perché la reiterazione va provata.
3. Sopralluogo tecnico. Serve a stabilire l’origine: parte comune, unità privata o terrazzo esclusivo. Da qui dipende contro chi agire.
4. Diffida con richiesta di risarcimento. È l’atto che interrompe la prescrizione. Contiene anche la richiesta di eseguire i lavori.
5. Accertamento tecnico preventivo (artt. 696 e 696-bis c.p.c.). È utile quando lo stato dei luoghi rischia di cambiare, per esempio perché i lavori stanno per essere eseguiti, o quando la causa è contestata. Il suo effetto sulla prescrizione va valutato caso per caso, quindi non sostituisce la diffida.
6. Mediazione. Nelle controversie condominiali è condizione di procedibilità della causa.
7. Giudizio. Si chiedono il risarcimento e la condanna all’esecuzione delle opere. Nei casi urgenti è possibile un provvedimento cautelare.

Il condomino che anticipa di tasca propria la riparazione di una parte comune ha diritto al rimborso solo se la spesa era urgente (art. 1134 c.c.): prima di farlo, va documentata l’urgenza.

Caso pratico: infiltrazioni che durano da anni

Un proprietario segnala nel 2022 infiltrazioni dalla copertura condominiale, che si ripresentano a ogni pioggia. Nel 2023 invia una PEC. L’amministratore incarica un tecnico e denuncia il sinistro all’assicurazione, ma il problema non viene eliminato. Nel 2026 il proprietario vuole chiedere il risarcimento.

Con queste date, un problema di prescrizione probabilmente non esiste. Dalla segnalazione del 2022 non sono trascorsi cinque anni e la PEC del 2023, se idonea, avrebbe comunque fatto ripartire il termine. Il caso però va verificato su più punti, perché la risposta cambia molto a seconda dei fatti.

Sulla prescrizione:

• quando si sono manifestati davvero i primi danni: se le prime macchie risalgono al 2019 e la segnalazione è solo del 2022, il discorso cambia;
• il contenuto della PEC del 2023: una richiesta di risarcimento interrompe, una semplice richiesta di lavori è più debole;
• il testo della denuncia di sinistro e se sia stata comunicata al proprietario;
• eventuali risposte scritte dell’amministratore o delibere che ammettono il problema.

Sui danni ancora richiedibili:

• quali danni sono documentati episodio per episodio;
• se esiste una relazione tecnica che colleghi causa e danni;
• se ci sono preventivi aggiornati e, per l’eventuale mancato reddito, prove concrete.

Contro chi agire:

• se la copertura è comune, contro il condominio;
• se è un lastrico o un terrazzo a uso esclusivo, anche contro il titolare, in solido;
• se il tecnico ha individuato lavori eseguiti male, il condominio potrà chiamare in causa l’impresa, ma il proprietario agisce comunque contro il condominio.

In un caso come questo il rischio concreto, più che la prescrizione, è arrivare in causa senza una prova adeguata dei danni.

Quando rivolgersi a un avvocato per infiltrazioni condominiali

L’esame legale diventa utile quando la pratica esce dalla gestione ordinaria dell’amministratore e assume i contorni di una vera controversia di diritto immobiliare. Succede in queste situazioni:

• il condominio o il vicino contestano la responsabilità;
• le infiltrazioni sono iniziate da molti anni e non ci sono atti interruttivi chiari;
• l’amministratore non risponde o l’assemblea rinvia i lavori;
• ci sono più possibili responsabili, come condominio, terrazzo esclusivo, inquilino o impresa;
• i danni sono rilevanti o riguardano un immobile locato;
• occorre valutare un ATP, una mediazione o un provvedimento d’urgenza.

Una diffida redatta bene, al momento giusto, costa poco e protegge il diritto. Una causa promossa senza aver chiarito causa e prova dei danni rischia di chiudersi come quella di Brescia, con la prescrizione superata e il risarcimento negato.

Domande frequenti

Quanto tempo ho per chiedere i danni da infiltrazioni?
Il termine è di cinque anni (art. 2947 c.c.). Per un evento unico, come un allagamento con causa subito riparata, decorre da quando il danno si è manifestato. Se l’infiltrazione si ripete perché il difetto non è stato eliminato, il diritto resta attuale almeno per i danni recenti. La scelta più sicura è inviare subito una richiesta scritta di risarcimento, che fa ripartire il termine.

Una PEC all’amministratore interrompe la prescrizione?
Sì, se contiene una richiesta esplicita di risarcimento rivolta al condominio: in questo caso è un atto di costituzione in mora (art. 2943 c.c.). Una PEC che segnala solo la macchia o chiede soltanto di riparare il tetto ha un effetto incerto. Da un atto idoneo decorre un nuovo termine di cinque anni.

Chi paga se l’infiltrazione viene dal tetto condominiale?
Paga il condominio, custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. Verso il danneggiato risponde per l’intero. La spesa si ripartisce poi tra tutti i condomini per millesimi, compreso il danneggiato per la sua quota. Il condominio non si libera attribuendo la colpa all’impresa che ha eseguito i lavori: potrà rivalersi su di essa dopo.

Chi risponde delle infiltrazioni da un terrazzo privato?
Se il terrazzo a uso esclusivo svolge funzione di copertura, rispondono in solido il titolare, come custode, e il condominio. Il danneggiato può chiedere tutto a ciascuno. La regola di un terzo e due terzi dell’art. 1126 c.c. vale solo tra i responsabili (Cass. n. 11585/2026). Se il terrazzo copre una sola unità, la valutazione va fatta caso per caso.

Cosa fare se il condominio non ripara l’infiltrazione?
Documentare ogni episodio, far individuare la causa da un tecnico e inviare una diffida che chieda sia i lavori sia il risarcimento. Se l’inerzia continua, si passa alla mediazione obbligatoria e poi al giudizio. Nei casi urgenti si può chiedere un provvedimento cautelare. Riparare di propria iniziativa una parte comune dà diritto al rimborso solo se la spesa era urgente.

Posso chiedere il risarcimento anche se l’infiltrazione dura da anni?
Spesso sì, ma va verificato. Se la causa non è mai stata eliminata, i danni recenti sono richiedibili. Per quelli più vecchi di cinque anni conta se esistono diffide o riconoscimenti del condominio. Nella pratica il problema più frequente non è la prescrizione ma la prova: servono relazione tecnica, preventivi e documentazione dei danni.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

• Codice civile, artt. 1117, 1123, 1126, 1131, 1134, 1227, 2051, 2055, 2935, 2943, 2944, 2945, 2947
• D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (mediazione)
• Cass., Sez. Unite, 10 maggio 2016, n. 9449
• Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2026, n. 11585
• Cass. civ., sez. II, ord. 23 luglio 2026, n. 23963
• App. Brescia, 16 settembre 2026, n. 825
• App. Milano, 20 febbraio 2020, n. 610
• Trib. Milano, 5 maggio 2025, n. 3619