Tra i principali obblighi del conduttore vi è certamente quello di prendere in consegna il bene e custodirlo adeguatamente. Per tale ragione, nel suo utilizzo, il conduttore deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia. Se al momento della consegna la cosa locata presenta vizi che ne diminuiscono notevolmente l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.

 

Valutazioni e considerazioni generali

Per essere rilevanti, i vizi dell’immobile devono compromettere in modo significativo l’idoneità del bene all’uso pattuito e non devono essere noti o facilmente riconoscibili dal conduttore: in altre parole, devono trattarsi di vizi occulti. Se il locatore non riesce a dimostrare di aver ignorato i vizi senza colpa, è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi della cosa locata (art. 1578, comma 2, cod. civ.).

Il carattere occulto dei vizi è considerato escluso se il conduttore, conoscendo i potenziali difetti, ha accettato il rischio economico. Anche in caso di vizi che possano comportare una riduzione proporzionale del canone, il conduttore non può procedere a una riduzione autonoma dello stesso, ma deve rivolgersi al giudice per determinare la misura ridotta del canone (Cass. civ., Sez. III, sent. 7 maggio 2007, n. 10298).

 

Tipologia dei vizi

I vizi cui fa riferimento la normativa sono quelli che incidono sulla struttura materiale del bene locato, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale. La giurisprudenza definisce questi vizi come quelli che compromettono la struttura materiale della cosa, riducendone notevolmente il godimento (Cass. civ., Sez. III, sent. 9 maggio 2008, n. 11514). Per configurare la fattispecie del vizio, la cosa locata deve presentare un’anomalia di durata e di non facile eliminazione. Inoltre, l’espressione “in modo apprezzabile” richiede un accertamento giudiziale sul grado di danno subito dal conduttore. La garanzia è condizionata non solo dall’ignoranza dei vizi da parte del conduttore, ma anche dalla loro non facile riconoscibilità.

In caso di pregiudizio subito dal conduttore per i vizi della cosa locata, se il conduttore conosceva i vizi e li aveva accettati, non può richiedere il risarcimento danni (Cass. civ., Sez. III, sent. 5 ottobre 2000, n. 13270). Se il conduttore non denuncia i difetti noti all’atto della stipula del contratto, si considera che abbia implicitamente rinunciato a farli valere e non può richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno (Cass. civ., Sez. III, sent. 7 marzo 2001, n. 3341). Tuttavia, ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., il conduttore ha diritto al risarcimento danni se i vizi riducono notevolmente l’idoneità del bene all’uso pattuito.

 

Le garanzie del locatore

Il patto che esclude o limita la responsabilità del locatore per i vizi non ha effetto se i vizi sono stati taciuti in mala fede o se rendono impossibile il godimento della cosa. Se i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi erano noti. Il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa in buono stato, effettuando le riparazioni necessarie. Se le riparazioni rendono inabitabile una parte essenziale della cosa, il conduttore può ottenere lo scioglimento del contratto. I vizi che compromettono l’integrità del bene e riducono notevolmente il suo godimento consentono la risoluzione del contratto, anche se si tratta di difetti eliminabili (Cass. civ., Sez. III, sent. 21 novembre 2011, n. 24459)

 

Rimedi a favore del conduttore

L’art. 1578 del codice civile prevede precise conseguenze per la presenza di vizi nell’immobile locato che rispettino determinati requisiti. Il conduttore ha a disposizione due principali opzioni: può richiedere una riduzione del canone o, in alternativa, la risoluzione del contratto. Oltre a queste due soluzioni, il conduttore può anche chiedere il risarcimento dei danni. Le prime due opzioni sono riconosciute al conduttore senza particolari condizioni, mentre per ottenere il risarcimento dei danni, il locatore potrebbe cercare di dimostrare di non essere stato a conoscenza dei vizi, al fine di sottrarsi alla responsabilità risarcitoria.

I rimedi della riduzione del canone e della risoluzione del contratto sono volti a garantire il diritto del conduttore al pieno godimento del bene secondo l’uso pattuito. Nel caso di vizi occulti, il conduttore può valutare se continuare il rapporto locativo chiedendo una riduzione del canone, che tenga conto della ridotta possibilità di utilizzo del bene o dei costi necessari per adeguarlo. È importante sottolineare che tale riduzione non può mai essere decisa in modo arbitrario e unilaterale dal conduttore. Anche in questo caso, non è consentita l’autoriduzione discrezionale del canone.

La procedura corretta per il conduttore che desidera proseguire il rapporto locativo è rivolgersi al giudice, il quale determinerà l’entità della riduzione del canone in base ai vizi che hanno compromesso il godimento del bene. Naturalmente, le parti possono anche trovare una soluzione consensuale che, tenendo conto dei vizi, permetta di rideterminare il canone in modo convenzionalmente accordato.

In alternativa alla richiesta di riduzione del canone, il conduttore può optare per la risoluzione del contratto, qualora i vizi alterino significativamente l’equilibrio contrattuale e pregiudichino l’utilizzo del bene. Le due azioni (riduzione del canone e risoluzione del contratto) sono considerate alternative; una volta scelta una delle due, non è possibile cambiare opzione, soprattutto se il relativo giudizio è già in corso.

Infine, il locatore non può opporsi alla richiesta di riduzione del canone o risoluzione del contratto offrendo di eliminare i vizi denunciati.

Risarcimento del danno. Per completezza, il conduttore ha altresì diritto al risarcimento del danno subito per effetto dei vizi manifestati dalla cosa locata. Tale diritto del conduttore si cumula con le facoltà di cui si detto poc’anzi, per cui il conduttore può richiedere tanto la riduzione del canone quanto alla risoluzione del contrato e al contempo il risarcimento del danno. Va tuttavia sottolineato che mentre le prime due facoltà dipendono semplicemente dalla esistenza del vizio a prescindere da alcun elemento di colpa a carico del locatore, il diritto al risarcimento del danno può essere, invece, precluso nel caso in cui il locatore dia prova di «avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna» della cosa locata (art. 1587, comma 2, cod. civ.). Nel caso in cui il locatore fornisca tale prova di avere ignorato i vizi, senza sua colpa, va, dunque, esente dal risarcimento ma non dalla possibilità che il conduttore si avvalga della facoltà di risolvere il contratto o di richiedere la riduzione del canone. La domanda di risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578, comma 2, cod. civ., non è proponibile in via autonoma, da parte del conduttore, rispetto alle azioni di risoluzione o di riduzione del corrispettivo contemplate nel comma 1 dello stesso articolo (Cass. civ., Sez. III, sent. 28 giugno 2023, n. 18470). Dunque, va escluso che la domanda di risarcimento dei danni sia concepibile autonomamente rispetto alla domanda di risoluzione o di riduzione del canone; in altri termini, la domanda di risarcimento si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o, anche sopravvenuto, che, a seconda della gravità, può determinare solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, in aggiunta al risarcimento del danno, se il locatore non provi di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna (Cass. civ., Sez. III, sent. 14 marzo 2013, n. 6580).

In conclusione

Nel contratto di locazione, il conduttore ha l’onere di verificare l’idoneità dell’immobile che prende in custodia, rilevando che eventuali vizi della detta unità immobiliare devono essere contestati al momento della stipula del contratto di locazione ed alla consegna del bene, adottando come rimedio la risoluzione del rapporto locatizio oppure la riduzione del canone pattuito.