La locazione è compatibile anche con prestazioni accessorie quali quelle presenti in un centro commerciale, mentre si ha affitto di azienda quando vi sia la preesistenza di una organizzazione in forma di azienda e le parti abbiano inteso trasferire il godimento del complesso organizzato. A chiarire la differenza tra i due istituti è la Cassazione che assesta così un duro colpo alla prassi che qualifica come affitto d’azienda, al posto della locazione di bene immobile, i contratti aventi a oggetto il godimento di “punti vendita” nei centri commerciali, con il fine di sottrarre il contratto alla legislazione in tema di locazione di immobili non abitativi. Per la Suprema corte, però, non può esservi affitto d’azienda se un’azienda non vi sia e, cioè, qualora manchi la preesistenza, al contratto, di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto del contratto.
Il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda; in caso di esito positivo dell’indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l’avente causa di costituire “ex novo” un’azienda propria. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione della corte di appello, la quale, poiché l’immobile oggetto del contratto era situato in un centro commerciale, aveva erroneamente ritenuto l’avvenuta cessione di un’organizzazione aziendale, senza verificare se il cedente avesse in precedenza impresso ai beni interessati dall’accordo una tale organizzazione e valorizzando, invece, il trasferimento in godimento, assieme al locale, di elementi, quali un massetto, un registratore ed un gabinetto, di per sé insufficienti a costituire un’azienda).
Cassazione civile sez. III, 17/02/2020, n.3888
