La conclusione di un rapporto di locazione risulta talvolta una sorpresa per il proprietario il quale si trova spesso numerosi danni prodotti dal conduttore.
Vi è in primo luogo da dire che “Il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto; tuttavia, le parti ben possono regolare in modo diverso, nell’ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, gli effetti della condizione in cui versa il bene al momento della riconsegna.” Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15839
E’ necessario anche evidenziare che “in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29329; v., nello stesso senso, Cass. civ., sez. III, 5 agosto.2002, n. 11703).
Queste sentenze implicano che è fondamentale, nella fase di consegna dell’immobile, dettagliare e descrivere nel modo più preciso possibile, le condizioni dell’appartamento.
Il locatore può tuttavia legittimamente pretendere dal conduttore il risarcimento quando alla consegna della cosa locata la stessa si presenti in condizioni che eccedano il normale degrado, conseguenti al suo ordinario uso. In tali ipotesi il risarcimento dovuto dal conduttore copre i danni consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. Tribunale Frosinone sez. I, 18/01/2022, n.62. In modo più autorevole è stato altresì affermato che in materia di locazione, quando il conduttore abbia cagionato gravi danni all’immobile preso in locazione o compiuto sul medesimo innovazioni non permesse tanto da rendere necessario per l’esecuzione dei lavori di ripristino l’esborso di somme di ingente entità in base all’economia del contratto e, comunque, tenuto conto delle condizioni delle parti, il locatore può rifiutare legittimamente di ricevere la restituzione dell’immobile finché queste somme non siano state pagate dal conduttore che, versando in mora, ai sensi dell’art. 1220 c.c., è tenuto anche al pagamento del canone a norma dell’art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso pattuito. Corte appello Roma sez. VIII, 09/03/2023, n.1719; Cassazione civile sez. VI, 23/09/2022, n.27932; Cassazione civile sez. III, 09/12/2021, n.39179
Ultimo aspetto da considerare è il deposito cauzionale che troppo spesso il proprietario trattiene in modo arbitrario.
E’ stato infatti affermato che al termine del contratto di locazione il locatore ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale ricevuto dal conduttore, senza poter trattenere l’importo dopo la cessazione del contratto ed il rilascio del bene, se prima non ha proposto domanda giudiziale per l’attribuzione della cauzione a copertura di specifici danni subìti o di canoni rimasti insoluti. Pertanto solo la previa proposizione di domanda per l’attribuzione della cauzione permette al locatore di sottrarsi all’obbligo di restituzione. Tribunale Pavia, 10/03/2023, n.312.
In presenza di danni all’immobile il proprietario deve pertanto fare attenzione:
-a come contesta al conduttore la circostanza della presenza degli stessi;
-alle modalità con le quali trattiene il deposito cauzionale.
Studio Legale Mauro – avvocato immobiliarista
