Una casa al mare, un appartamento in città, la dimora di famiglia in un borgo: sono molti i proprietari di immobili situati in Italia che vivono stabilmente all’estero. In parte si tratta di italiani trasferiti fuori dai confini; sempre più spesso, però, si tratta di cittadini stranieri — non italiani — che acquistano una casa in Italia come investimento o come seconda dimora. Quando il proprietario muore, spesso nel Paese in cui risiedeva, gli eredi si trovano davanti a una domanda concreta: che cosa accade a quell’immobile e come lo si intesta a chi ne ha diritto?

La risposta tocca due piani che si intrecciano: quello della legge applicabile alla successione (chi eredita e in quali quote, e che varia a seconda della cittadinanza e della residenza del proprietario) e quello degli adempimenti da svolgere in Italia per trasferire formalmente il bene. In questo quadro, l’aver predisposto un testamento — e averlo reso “spendibile” in Italia — può fare una differenza decisiva in termini di tempi, costi e prevenzione del contenzioso. Vediamo nel dettaglio come funziona.

L’immobile in Italia richiede sempre adempimenti in Italia

Il primo punto fermo è questo: a prescindere da dove il proprietario vivesse e da dove sia deceduto, un immobile fisicamente situato in Italia non passa agli eredi per il solo effetto di documenti formati all’estero. Per intestare il bene occorre completare una sequenza di adempimenti tipicamente italiani:

• Dichiarazione di successione da presentare all’Agenzia delle Entrate, di regola entro dodici mesi dall’apertura della successione;
• Pagamento delle imposte dovute (imposta di successione, ipotecaria e catastale);
• Trascrizione dell’acquisto a causa di morte nei registri immobiliari, tramite la nota di trascrizione, per renderlo opponibile ai terzi;
• Voltura catastale, per aggiornare l’intestazione presso il Catasto.

È utile tenere distinti i due piani fin da subito. Anche quando la successione è regolata da una legge straniera, restano governati dalla legge italiana sia il regime fiscale del bene, sia le formalità di trascrizione e di iscrizione nei registri: come vedremo, lo stesso Regolamento europeo lascia questi aspetti alla legge del luogo in cui l’immobile si trova. Sul piano pratico, inoltre, gli eredi stranieri dovranno dotarsi di un codice fiscale italiano per poter presentare la dichiarazione e figurare negli atti.

La regola di territorialità vale anche sul piano fiscale: l’immobile italiano è soggetto a imposizione in Italia anche se il defunto non vi risiedeva. Per il soggetto non residente, l’imposta colpisce i soli beni che si trovano nel territorio dello Stato (art. 2 del D.Lgs. 346/1990, Testo Unico Successioni e Donazioni); per il residente, invece, l’imposizione si estende ai beni ovunque situati.

Quale legge regola la successione: il Regolamento UE 650/2012

Per le successioni aperte dal 17 agosto 2015 il riferimento è il Regolamento (UE) n. 650/2012 sulle successioni transfrontaliere. Ha portata universale (art. 20): si applica anche quando designa la legge di uno Stato non membro dell’Unione. Il principio cardine è quello di unità della successione: un’unica legge regola l’intero asse ereditario, mobiliare e immobiliare, superando la vecchia frammentazione per categorie di beni.

Il criterio generale (art. 21) individua come legge applicabile quella dello Stato in cui il defunto aveva la residenza abituale al momento della morte. È una nozione di fatto, non coincidente con la semplice risultanza anagrafica: i Considerando 23 e 24 del Regolamento invitano a una valutazione complessiva delle circostanze di vita negli anni precedenti il decesso, considerando durata e regolarità della presenza, condizioni e ragioni del soggiorno. Nei casi dubbi — chi vive e lavora tra più Stati, o si è trasferito mantenendo legami stretti con il Paese d’origine — l’individuazione della residenza abituale diventa il vero snodo da cui dipende tutto il resto.

Il Regolamento, però, non disciplina ogni aspetto. Restano fuori dal suo ambito la materia fiscale, la natura dei diritti reali e l’iscrizione dei diritti nei registri immobiliari, comprese le relative formalità (art. 1, par. 2). Tradotto: la legge straniera può stabilire chi eredita la casa italiana, ma il numero chiuso dei diritti reali ammessi e le regole della trascrizione restano quelli italiani, così come italiana resta l’imposizione sul bene.

Danimarca e Irlanda non sono vincolate dal Regolamento; per tali Paesi, e per i cittadini di Stati terzi, le regole sulla legge applicabile operano comunque davanti all’autorità italiana investita della successione.

Cittadino straniero proprietario di un immobile in Italia: gli scenari più frequenti

Il tema riguarda in modo particolare il cittadino straniero — non italiano — che acquista una casa in Italia. Quale legge regolerà quell’immobile alla sua morte dipende soprattutto da dove aveva la residenza abituale. Ecco le tre situazioni più ricorrenti.

Cittadino di un altro Paese dell’Unione europea, residente nel proprio Paese

È il caso, ad esempio, del cittadino tedesco o francese che vive in patria e possiede una casa in Italia. La legge della residenza abituale — cioè quella del suo Paese — regola l’intera successione, immobile italiano compreso (principio di unità). Per intestare la casa, gli eredi dovranno provare la propria qualità secondo quella legge — ed è qui che il certificato successorio europeo si rivela utile — e completare in Italia la dichiarazione di successione, la trascrizione e la voltura. Un testamento consente comunque di destinare la casa a una persona determinata e, se utile, di scegliere una legge diversa, semplificando il lavoro degli eredi in Italia.

Cittadino di un Paese extra-UE, ad esempio di tradizione anglosassone

È il caso del cittadino statunitense o britannico che risiede nel proprio Paese e possiede un immobile in Italia. In teoria, la legge della residenza abituale (extra-UE) si applicherebbe all’intera successione, data la portata universale del Regolamento. Molti di questi ordinamenti, però, sono “scissionisti”: distinguono i beni mobili dagli immobili e rinviano questi ultimi alla legge del luogo in cui si trovano (lex rei sitae). Per effetto del rinvio previsto dall’art. 34 del Regolamento, l’immobile situato in Italia finisce così per essere regolato dalla legge italiana, comprese le tutele dei legittimari.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza 5 febbraio 2021, n. 2867) hanno confermato che l’ordinamento italiano accetta questo “rinvio indietro” e la conseguente possibile formazione di masse distinte. La conseguenza pratica è spesso inattesa: anche chi non ha mai vissuto in Italia può vedere la propria casa italiana soggetta alle regole successorie italiane. Esprimendo nel testamento una scelta a favore della propria legge nazionale (la professio iuris dell’art. 22), il rinvio è escluso e l’immobile segue quella legge, entro il limite dell’ordine pubblico: una decisione da ponderare, perché incide direttamente sui diritti degli eredi.

Cittadino straniero che risiede in Italia

Per lo straniero che si è trasferito stabilmente in Italia, la residenza abituale è nel nostro Paese: la legge italiana regola l’intera successione, immobile compreso, salvo che con il testamento scelga la propria legge nazionale. Per la casa italiana, quindi, valgono di regola le norme italiane.

In tutti gli scenari il punto di partenza non cambia: l’immobile in Italia richiede gli adempimenti italiani, e un testamento ben costruito e “spendibile” in Italia è ciò che rende il trasferimento più semplice. Per chi acquista una casa in Italia, il momento migliore per affrontare il tema è proprio quello dell’acquisto.

Con o senza testamento: perché il testamento rende più agevole il trasferimento

La differenza tra una successione con e una senza testamento, per un immobile situato in Italia, non è soltanto teorica: incide direttamente su quanti documenti servono, su quanto tempo occorre e su quante probabilità ci sono che il passaggio si trasformi in una lite.

In assenza di testamento si apre la successione legittima secondo la legge applicabile. Per intestare l’immobile italiano occorre prima ricostruire chi siano gli eredi e in quali quote: una verifica che, quando la legge applicabile è straniera, richiede certificati di eredità, attestazioni e atti formati all’estero, da tradurre con traduzione giurata e, spesso, da legalizzare o apostillare. Il bene, inoltre, cade di frequente in comunione tra più coeredi, con la necessità di una successiva divisione — non di rado fonte di contenzioso.

Con un testamento, invece, gran parte di questi passaggi si semplifica o si elimina del tutto. I vantaggi, in concreto, sono quattro:

• Individua con certezza i beneficiari. Il testatore indica direttamente chi riceve l’immobile: non occorre ricostruire la qualità di erede secondo una legge straniera. Una volta pubblicato, il testamento costituisce il titolo che giustifica la trascrizione del passaggio a favore degli aventi diritto.
• Consente di destinare l’immobile a una persona determinata. Attribuendo la casa o l’appartamento a un solo beneficiario si evita che il bene resti in comunione tra più coeredi e si previene la successiva divisione: un solo intestatario e una voltura lineare.
• Permette di scegliere la legge applicabile (professio iuris). Indicando nel testamento la legge dello Stato di cittadinanza (art. 22 del Regolamento), si “blocca” una disciplina prevedibile e familiare anche per l’immobile italiano, riducendo i conflitti tra ordinamenti e le incertezze sulle quote e sulla validità delle disposizioni.
• Riduce tempi, costi e rischio di lite. Meno documenti esteri da reperire e tradurre, una devoluzione chiara e nessuna comunione da sciogliere: il trasferimento diventa più rapido e più prevedibile.

La scelta della legge resta comunque uno strumento da calibrare: incontra il limite dell’ordine pubblico (art. 35 del Regolamento) e, dove la legge applicabile li preveda, dei diritti dei legittimari. È utile sapere che, secondo un orientamento consolidato nella giurisprudenza italiana ed europea, la quota di riserva spettante ai legittimari non costituisce, di per sé, un principio di ordine pubblico internazionale: una legge straniera che la ignori può quindi trovare applicazione.

 

	Senza testamento	Con un testamento pubblicato in Italia
Individuazione degli eredi	Ricostruita secondo la legge applicabile, con certificati e atti esteri	Indicata direttamente dal testatore
Documentazione	Più atti esteri da tradurre e legalizzare o apostillare	Ridotta: il testamento è il titolo per la trascrizione
Destinazione dell’immobile	Spesso in comunione tra più coeredi	Attribuibile a un beneficiario determinato
Divisione del bene	Spesso necessaria, con rischio di liti	Evitabile se l’immobile è già attribuito
Tempi e costi	Più lunghi e incerti	Più contenuti e prevedibili

Il legato dell’immobile: il trasferimento diretto al beneficiario

C’è un ulteriore vantaggio, tecnico ma molto concreto. Il testatore può disporre l’immobile italiano come legato, cioè attribuirlo direttamente a una persona. Nel diritto italiano il legato di un bene determinato del testatore ha effetto reale immediato (art. 649 del Codice civile): la proprietà passa al legatario al momento dell’apertura della successione, senza bisogno di un atto ulteriore tra eredi e beneficiario.

La Corte di giustizia dell’Unione europea, con la sentenza Kubicka (causa C-218/16), ha stabilito che un legato con effetti reali previsto dalla legge applicabile alla successione deve essere riconosciuto, ai fini della trascrizione, anche nello Stato in cui si trova l’immobile, pur quando quell’ordinamento non conosca quel tipo di legato: l’esclusione delle regole sui registri non può essere usata per negare l’effetto traslativo voluto dal testatore. Se la legge straniera prevede un diritto reale sconosciuto a quella italiana, interviene il meccanismo dell’adattamento (art. 31 del Regolamento), che lo converte nel diritto reale italiano più vicino. È lo strumento che consente, in molti casi, di far arrivare la casa al beneficiario nel modo più diretto possibile.

Il testamento “spendibile” in Italia: pubblicazione, deposito e formalità

Perché produca questi effetti sull’immobile italiano, però, non basta che il testamento esista: deve poter “funzionare” in Italia.

Un testamento formato all’estero è, in linea di principio, valido quanto alla forma se rispetta la legge del luogo in cui è stato redatto o la legge nazionale del testatore (in materia operano la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sulla forma delle disposizioni testamentarie e l’art. 27 del Regolamento). Tuttavia, la sua sola esistenza non basta a trasferire il bene: per produrre effetti in Italia — e quindi consentire trascrizione e voltura — deve essere introdotto nell’ordinamento italiano mediante pubblicazione e deposito presso un notaio italiano (per il testamento olografo la pubblicazione è prevista dall’art. 620 del Codice civile). Se è redatto in lingua straniera occorre una traduzione giurata e, a seconda del Paese, la legalizzazione o l’apostille. Solo dopo questi passaggi il testamento acquista la pubblicità necessaria per essere opposto ai terzi.

È questo il senso pratico di un testamento pensato fin dall’inizio per essere spendibile in Italia: una volta pubblicato dal notaio diventa immediatamente operativo e permette di completare gli adempimenti senza dipendere da lente procedure estere. In molti casi conviene predisporre un testamento dedicato ai soli beni situati in Italia, coordinato con quello relativo al patrimonio estero. È una soluzione efficace, ma va costruita con attenzione: un testamento successivo può revocarne tacitamente uno precedente, ed evitare contraddizioni richiede una verifica preventiva delle disposizioni.

Forma, sostanza e testamenti esteri “particolari”

Conviene distinguere due profili. La validità formale del testamento è ampiamente “salvata” dai criteri appena visti. La validità sostanziale (capacità di disporre, ammissibilità e limiti delle disposizioni) è invece regolata, in linea di massima, dalla legge che avrebbe disciplinato la successione se il testatore fosse morto il giorno della redazione, oppure dalla legge da lui scelta (artt. 24 e 25 del Regolamento).

La distinzione conta soprattutto per i testamenti congiuntivi o reciproci, diffusi in molti ordinamenti stranieri (si pensi al testamento congiuntivo dei coniugi di area germanica) ma vietati nel diritto italiano (art. 589 del Codice civile). Un testamento di questo tipo, valido secondo la legge che lo regola, può essere riconosciuto in Italia: il divieto interno non lo rende automaticamente inefficace per il proprietario straniero. Discorso analogo per i patti successori, nulli per il diritto italiano (art. 458 del Codice civile) ma la cui ammissibilità va valutata secondo la legge individuata dal Regolamento. Sono proprio le situazioni in cui una verifica preventiva evita brutte sorprese agli eredi.

Un’ultima avvertenza per i testamenti meno recenti: il Regolamento detta regole transitorie (art. 83) che, a determinate condizioni, fanno salve le scelte di legge e le disposizioni redatte prima del 17 agosto 2015. Anche un testamento risalente, dunque, può conservare piena efficacia, ma va letto alla luce di queste norme.

Il certificato successorio europeo

Nelle successioni transfrontaliere che coinvolgono Stati dell’Unione, uno strumento utile è il certificato successorio europeo (CSE), introdotto dal Regolamento UE 650/2012. In Italia è rilasciato dal notaio (art. 32 della L. 161/2014), quando l’autorità italiana è competente sulla successione, e prova la qualità di erede, legatario o esecutore testamentario, con riconoscimento negli altri Stati membri senza necessità di legalizzazione, apostille o exequatur. Può essere utilizzato anche per la trascrizione nei registri immobiliari e per la voltura.

Il CSE è un documento probatorio, assistito da una presunzione di esattezza a tutela di eredi e terzi; le copie autentiche hanno di norma validità semestrale. Non sostituisce la dichiarazione di successione e non esonera il notaio dalle verifiche sulla continuità delle trascrizioni. La sua disponibilità dipende dalla competenza dell’autorità di rilascio e va valutata caso per caso.

Le imposte sull’immobile in Italia

Per l’immobile in Italia la dichiarazione di successione è sempre dovuta. La novità più rilevante riguarda le modalità di calcolo e versamento: per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto il principio di autoliquidazione dell’imposta di successione (chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 3/E del 16 aprile 2025). Non è più l’ufficio a liquidare l’imposta: è il contribuente a calcolarla in dichiarazione (quadro EF) e a versarla nei termini di legge. La riforma ha inoltre abrogato l’istituto del coacervo successorio.

Sull’immobile si applicano l’imposta ipotecaria (2%) e l’imposta catastale (1%), ciascuna con un minimo di 200 euro. Quando almeno uno degli eredi possiede i requisiti “prima casa”, però, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna) sull’intero immobile, con un risparmio spesso significativo (art. 69 della L. 342/2000); il beneficio è stato esteso, a certe condizioni, anche a chi si è trasferito all’estero. Una recente ordinanza della Cassazione (n. 8131/2025) ha precisato che i requisiti vanno verificati al momento delle formalità di trascrizione e voltura, non all’apertura della successione.

Quanto all’imposta di successione, restano ferme franchigie e aliquote: 4% per coniuge e parenti in linea retta (franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario), 6% per i fratelli (franchigia di 100.000 euro), 6% per gli altri parenti fino al quarto grado e affini entro i limiti di legge, 8% per gli altri soggetti; per le persone con disabilità grave la franchigia sale a 1,5 milioni di euro.

C’è infine un tema spesso sottovalutato: la doppia imposizione. Lo stesso immobile può essere tassato in Italia (dove si trova) e nel Paese di residenza del defunto. Per attenuarla, l’ordinamento italiano riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate all’estero sui beni lì esistenti (art. 26 del Testo Unico), e l’Italia ha stipulato convenzioni specifiche in materia di successioni con un numero limitato di Paesi (Stati Uniti, Regno Unito, Francia, Svezia, Grecia, Danimarca e Israele). È un profilo da considerare nella pianificazione, per evitare di pagare due volte.

Domande frequenti

Sono cittadino straniero e ho comprato una casa in Italia: alla mia morte quale legge si applica?

Dipende soprattutto da dove risiedi. Se vivi in un Paese dell’Unione europea, di regola la legge di quel Paese regola l’intera successione, casa italiana compresa; se vivi in un Paese extra-UE di tradizione anglosassone, per l’immobile in Italia può tornare ad applicarsi la legge italiana per effetto del rinvio; se risiedi in Italia, si applica la legge italiana. Con un testamento puoi scegliere la legge applicabile e destinare l’immobile a un beneficiario determinato.

Un testamento fatto all’estero è valido in Italia?

Quanto alla forma, in genere sì, se rispetta la legge del luogo di redazione o la legge nazionale del testatore. Per trasferire un immobile in Italia, però, deve essere pubblicato e depositato presso un notaio italiano, previa traduzione giurata ed eventuale apostille.

Vivo all’estero: devo comunque pagare imposte in Italia sulla casa?

Sì. L’immobile situato in Italia è tassato in Italia anche se il proprietario non vi risiedeva. Eventuali imposte dovute anche nel Paese estero possono essere attenuate con il credito d’imposta o con le convenzioni contro le doppie imposizioni, dove esistono.

Posso lasciare la casa italiana a una sola persona?

Sì, attribuendola come legato o istituendo quella persona erede del bene determinato. Così si evita la comunione tra più eredi e la successiva divisione, nei limiti dei diritti dei legittimari dove la legge applicabile li preveda.

Quali imposte si pagano sull’immobile ereditato in Italia?

Imposta di successione (con le franchigie di legge), imposta ipotecaria al 2% e imposta catastale all’1%, ciascuna con un minimo di 200 euro; in presenza dei requisiti “prima casa” in capo ad almeno un erede, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna. Per le successioni aperte dal 2025 l’imposta di successione è autoliquidata dal contribuente.