Nella pratica delle compravendite immobiliari può accadere che venditore e acquirente, pur essendo consapevoli dell’esistenza di una porzione abusiva o di difformità edilizie, scelgano di non dichiararle nell’atto notarile, impostando la vendita “come se” quella parte non esistesse.

È una scelta che espone entrambe le parti a rischi molto elevati: penali (per le dichiarazioni rese in atto pubblico), amministrativi (perché l’abuso “segue” l’immobile), e civilistici (soprattutto in caso di contenzioso su prezzo, garanzie, risoluzione e restituzioni).

Di seguito un quadro chiaro e operativo per orientarsi.

1) Abuso edilizio e difformità: perché incidono sulla compravendita

Per “abuso edilizio” e “difformità” non si intende solo la costruzione totale senza titolo: spesso si tratta di ampliamenti, chiusure di balconi/verande, locali accessori realizzati o trasformati, modifiche interne con rilevanza edilizia, o interventi in parziale difformità dal titolo.

Il punto chiave è che queste irregolarità:

• possono incidere sulla commerciabilità del bene (anche in relazione a mutui e rivendita);

• espongono a provvedimenti comunali di demolizione/ripristino e ad altre conseguenze;

• rendono estremamente pericoloso “aggiustare” la vicenda con dichiarazioni incomplete o reticenti in sede di rogito.

2) Il quadro normativo essenziale (senza tecnicismi inutili)

2.1 Le norme urbanistico-edilizie più rilevanti

• Art. 46 D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): disciplina le menzioni urbanistiche negli atti di trasferimento e la nullità in caso di omissione.

• Art. 36-bis D.P.R. 380/2001: accertamento di conformità per parziali difformità e specifiche ipotesi, quando ricorrono i presupposti.

• Art. 34-ter D.P.R. 380/2001: regole su casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo.

• Art. 30 e art. 40 D.P.R. 380/2001: disposizioni su lottizzazione abusiva e su controlli/sanzioni/recupero e sanatoria.

Nota pratica: la “regolarizzazione” non è automatica né sempre possibile. Quando è in astratto percorribile, va pianificata prima del rogito (o regolata con clausole contrattuali coerenti).

2.2 Le norme civilistiche e processuali che ricorrono più spesso nei contenziosi

• Art. 1376 c.c. (effetto traslativo del consenso) e art. 2643 c.c. (atti soggetti a trascrizione): inquadrano trasferimento e pubblicità immobiliare.

• Art. 1479 c.c. (buona fede del compratore) e art. 1154 c.c. (conoscenza dell’illegittima provenienza): utili per comprendere quando e quanto la buona fede incida sulle tutele.

• Art. 2841 c.c., art. 2665 c.c.: profili su omissioni/inesattezze nei titoli o nelle note, spesso evocati quando emergono problemi documentali e pubblicitari.

• Art. 186-ter c.p.c. (ingiunzione): può rilevare in strategie processuali per recupero somme nei giudizi civili, quando ne ricorrono i presupposti.

3) La “nullità urbanistica” dell’art. 46: cosa significa davvero

L’art. 46 D.P.R. 380/2001 impone, in determinati atti, specifiche menzioni/dichiarazioni urbanistiche. Se mancano, la legge prevede una nullità.

Attenzione però: la giurisprudenza civile ha chiarito che questa nullità è, in linea generale, una nullità “formale”, tipicamente agganciata alla mancanza delle menzioni richieste, e non automaticamente a qualunque irregolarità “sostanziale” del fabbricato. Questo principio è stato affermato da Cass. civ., Sez. Unite, n. 8230/2019.

Tradotto in concreto: non bisogna confondere il tema della validità formale dell’atto con la scelta (molto rischiosa) di tacere consapevolmente una porzione abusiva. Anche quando l’atto “regge” formalmente, possono scattare responsabilità penali, provvedimenti amministrativi e conseguenze civilistiche.

4) Il rischio penale: falso ideologico del privato in atto pubblico (art. 483 c.p.)

4.1 Perché “tacere sapendo” può diventare reato

Se le parti, in sede di rogito, omettano consapevolmente l’esistenza di porzioni abusive o rendano dichiarazioni urbanistiche non veritiere, può configurarsi il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico (art. 483 c.p.).

In materia di trasferimenti immobiliari, la Cassazione penale ha affermato l’esistenza di un dovere di verità delle dichiarazioni rese al pubblico ufficiale, collegato anche alla tutela di interessi pubblici in materia di governo del territorio: in particolare, Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012.

La stessa linea interpretativa è stata ribadita in più arresti della Sezione V in tema di dichiarazioni mendaci in atti notarili o atti pubblici connessi alla circolazione immobiliare, tra cui Cass. pen., Sez. V, n. 36694/2008, Cass. pen., Sez. V, n. 50668/2016, Cass. pen., Sez. V, n. 5178/2018 e Cass. pen., Sez. V, n. 11233/2019.

4.2 Venditore e acquirente: chi risponde e come

• Venditore: è normalmente il soggetto che rende (direttamente o indirettamente) le dichiarazioni più sensibili sullo stato urbanistico-edilizio; per questo la sua posizione è spesso centrale nell’ipotesi di art. 483 c.p. (si veda, tra le altre, Cass. pen., Sez. V, n. 5178/2018).

• Acquirente: se partecipa consapevolmente alla scelta di “non far emergere” l’abuso, può configurarsi un concorso nella formazione di un atto pubblico che rappresenta una realtà non corrispondente (in coerenza con i principi richiamati da Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012 e dalla successiva giurisprudenza di Sezione V, tra cui Cass. pen., Sez. V, n. 11233/2019).

4.3 La posizione del notaio

Sul piano penale, la Cassazione ha escluso, in linea generale, un obbligo del notaio di verificare la corrispondenza al vero delle dichiarazioni rese dalle parti in ordine alla conformità urbanistica: tema affrontato da Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012.
Questo però non attenua la responsabilità delle parti quando l’omissione o la mendacità sia consapevole.

5) Il profilo amministrativo: l’abuso edilizio “segue” l’immobile (e colpisce il proprietario attuale)

Un equivoco ricorrente è credere che il Comune possa colpire solo l’autore materiale dell’abuso. In realtà, i provvedimenti sanzionatori e ripristinatori (tipicamente l’ordine di demolizione/ripristino) sono legati alla tutela dell’assetto urbanistico e spesso hanno una logica reale: possono essere indirizzati anche al proprietario attuale.

Questa impostazione è costante nella giurisprudenza amministrativa, ed è stata chiarita in modo particolarmente autorevole dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato: Cons. Stato, Ad. Plen., n. 9/2017 e Cons. Stato, Ad. Plen., n. 16/2023.

Consapevolezza dell’acquirente = posizione ancora più debole

Quando l’acquirente era consapevole dell’abuso già al momento dell’acquisto (e soprattutto se ha accettato di tacerlo), diventa molto più difficile invocare qualunque tutela collegata a un affidamento “incolpevole”.

6) Le conseguenze civilistiche: perché l’accordo “tra di noi” non mette al riparo

Anche ipotizzando che venditore e acquirente fossero entrambi consapevoli della difformità, la scelta di non dichiararla produce spesso effetti destabilizzanti nel rapporto contrattuale, perché basta che intervenga un elemento esterno (Comune, banca, futura rivendita, perizia tecnica, contenzioso condominiale) per far emergere la criticità.

6.1 Prezzo, garanzie e rimedi: cosa succede quando il problema esplode

Nei contenziosi immobiliari le irregolarità urbanistiche ed edilizie possono incidere su:

• riduzione del prezzo;

• risoluzione del contratto nei casi più gravi;

• risarcimento danni e/o rimborso costi (tecnici, amministrativi, perdita di chance, ecc.), quando ne ricorrono i presupposti.

In giurisprudenza civile di merito, le irregolarità edilizie/urbanistiche sono spesso trattate come fattori che compromettono l’utilizzabilità, il valore e la commerciabilità del bene, con esiti che possono arrivare a riconoscere rimedi incisivi e obblighi restitutori: si vedano, ad esempio, Trib. Monza, n. 1266/2024, Trib. Venezia, n. 2344/2024, Trib. Messina, n. 2500/2024 e Trib. Salerno, n. 345/2020.

Sul piano delle Corti d’appello, sono utili (per l’approccio ai rimedi e alle ricadute contrattuali) anche C. App. Napoli, n. 5261/2024 e C. App. Napoli, n. 178/2025.

6.2 Buona fede e correttezza: la regola non è “basta che lo sappiamo”

La buona fede (art. 1375 c.c., in chiave di correttezza e lealtà) resta un parametro essenziale nella gestione della trattativa e dell’esecuzione del contratto. In questo senso è significativa C. App. Roma, n. 4919/2025, che valorizza i profili di buona fede in presenza di irregolarità urbanistiche e di condotte non trasparenti.

Anche quando “entrambi lo sapevano”, la vicenda può degenerare: se la regolarizzazione non è possibile, se i costi esplodono, o se l’immobile non è finanziabile o rivendibile, spesso nasce un conflitto su chi debba sopportare conseguenze e spese.

7) Cosa fare, concretamente, se emerge una porzione abusiva in fase di compravendita

Se sei acquirente

1. Verifica tecnica (accesso atti, stato legittimo, titoli, elaborati, consistenze).

2. Valuta la sanabilità e i tempi, prima di vincolarti (o prevedi condizioni sospensive/risolutive).

3. Evita qualunque “soluzione” basata sul silenzio in atto: è il punto più esposto sul piano penale (art. 483 c.p.), come mostrano gli orientamenti di Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012 e successive, tra cui Cass. pen., Sez. V, n. 5178/2018.

4. Se si decide di procedere, inserisci tutele contrattuali coerenti (deposito prezzo, clausole su spese e attività di regolarizzazione, garanzie specifiche).

Se sei venditore

1. Se possibile, regolarizza prima della vendita o imposta una vendita trasparente e contrattualmente presidiata.

2. Non rendere dichiarazioni “di comodo”: il rischio ex art. 483 c.p. è concreto (si vedano Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012, n. 50668/2016, n. 11233/2019).

3. Gestisci correttamente il tema dell’art. 46 T.U. Edilizia, ricordando l’inquadramento delle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. Unite, n. 8230/2019) ma senza usarlo come “schermo” per omissioni consapevoli.

8) Conclusioni

In materia di compravendite immobiliari, l’idea che una porzione abusiva o una difformità edilizia possano essere “gestite” semplicemente tacendole nel rogito è, nella sostanza, un’illusione. Il problema non scompare: resta incorporato nell’immobile e spesso riemerge quando è più dannoso, ad esempio al momento di una richiesta di mutuo, di una perizia, di una rivendita, di un controllo comunale o di un contenzioso tra le parti. In quei momenti, ciò che sembrava una scorciatoia diventa un fattore di blocco, con costi e tempi che tendono a crescere proprio perché il tema non è stato affrontato correttamente all’origine.

Il profilo più delicato è quello penale. Un atto notarile è un atto pubblico e le dichiarazioni rese in quella sede, se non veritiere o se costruite in modo da rappresentare una realtà diversa, possono integrare la falsità ideologica del privato in atto pubblico ai sensi dell’art. 483 c.p. La giurisprudenza della Cassazione penale ha più volte richiamato, in questa materia, l’esigenza di veridicità delle dichiarazioni urbanistiche rese al notaio, con pronunce che costituiscono un riferimento costante: Cass. pen., Sez. V, n. 11628/2012, Cass. pen., Sez. V, n. 5178/2018 e Cass. pen., Sez. V, n. 11233/2019.

A ciò si aggiunge un dato spesso sottovalutato: sul piano amministrativo, l’abuso edilizio tende a “seguire” l’immobile e può essere contestato anche al proprietario attuale, a prescindere da chi abbia materialmente realizzato l’opera. Questo approccio, più volte ribadito dalla giurisprudenza amministrativa (si vedano Cons. Stato, Ad. Plen., n. 9/2017 e Cons. Stato, Ad. Plen., n. 16/2023), fa sì che l’acquirente non possa ragionevolmente contare sul fatto che “riguardi il venditore” o che “sia un problema del passato”. E quando il tema riemerge, quasi inevitabilmente produce riflessi civilistici: richieste di riduzione del prezzo, risoluzione, restituzioni, danni e contenziosi sulle garanzie contrattuali, secondo dinamiche che la giurisprudenza di merito e di appello affronta con frequenza (tra le altre: Trib. Monza, n. 1266/2024; Trib. Venezia, n. 2344/2024; Trib. Messina, n. 2500/2024; Trib. Salerno, n. 345/2020; C. App. Napoli, n. 5261/2024; C. App. Napoli, n. 178/2025; C. App. Roma, n. 4919/2025).

In definitiva, quando emerge una difformità, la scelta realmente prudente non è “far finta di niente”, ma metterla a fuoco: capire se e come si possa regolarizzare, quali siano i costi e i tempi, e – se si decide di procedere comunque – disciplinare il tema in modo trasparente e coerente, con clausole adeguate. È l’unico modo per ridurre il rischio di trasformare una compravendita in una fonte di responsabilità e di contenzioso negli anni successivi.