Negli ultimi anni sempre più persone scelgono di comprare casa all’asta giudiziaria attratte dalla possibilità di acquistare immobili a prezzi inferiori rispetto al mercato.

Le aste immobiliari vengono spesso percepite come un sistema sicuro, controllato dal Tribunale e quindi privo dei rischi tipici di una compravendita privata. In realtà non è sempre così.

Dietro un prezzo apparentemente vantaggioso possono nascondersi problemi urbanistici, difformità catastali, abusi edilizi, vincoli condominiali, mancanza di agibilità o addirittura una diversa consistenza dell’immobile rispetto a quella che il compratore riteneva di acquistare.

È proprio quanto accaduto ad un cliente che si è rivolto al nostro studio legale immobiliare di Milano dopo aver acquistato un immobile all’asta.

Acquisto immobile all’asta: quando il bilocale si trasforma in un monolocale

Il cliente aveva partecipato ad un’asta immobiliare convinto di acquistare un bilocale.

Dall’avviso di vendita emergeva infatti un appartamento di circa 57 mq catastali censito come abitazione civile di tre vani.

Solo dopo il decreto di trasferimento e l’immissione nel possesso dell’immobile, tuttavia, è emersa la realtà: l’appartamento era in concreto composto da una sola stanza con bagno, quindi sostanzialmente un monolocale.

La circostanza era riportata nella relazione di stima redatta dal consulente tecnico del Tribunale, dove l’immobile veniva descritto come:

“appartamento ad uso ufficio/abitazione monostanza posto al piano terra”

e ancora:

“composto da mono stanza di dimensioni minime e servizio”

L’acquirente, però, aveva letto soltanto sommariamente la documentazione pubblicitaria dell’asta senza approfondire integralmente la perizia tecnica.

Questo caso dimostra perfettamente come comprare casa all’asta senza una preventiva verifica legale e tecnica possa esporre a rischi molto seri.

Aste immobiliari: perché non sempre sono un acquisto sicuro

Molti ritengono che il controllo del Tribunale equivalga automaticamente ad una garanzia sulla qualità dell’immobile.

In realtà la vendita forzata funziona in modo profondamente diverso rispetto ad una normale compravendita immobiliare.

Nell’avviso di vendita della procedura esecutiva in esame era infatti chiaramente indicato che:

“la vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità”

e che eventuali difformità:

“anche se occulti o comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo”

Questo significa che chi compra un immobile all’asta lo acquista nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, assumendosi gran parte dei rischi legati al bene.

I principali rischi dell’acquisto di immobili all’asta

Chi partecipa ad un’asta giudiziaria dovrebbe sempre verificare attentamente:

• difformità catastali;
• abusi edilizi;
• mancanza di agibilità;
• problematiche urbanistiche;
• infiltrazioni e difetti strutturali;
• spese condominiali straordinarie;
• vincoli urbanistici;
• servitù;
• occupazioni abusive;
• contenziosi condominiali;
• costi per sanatorie edilizie.

Nel caso specifico esaminato dal nostro studio, la perizia evidenziava ulteriori criticità estremamente rilevanti:

• infiltrazioni dal tetto;
• assenza della caldaia;
• mancanza di certificazioni impiantistiche;
• problematiche urbanistiche legate alla lottizzazione;
• possibili obblighi economici gravanti anche sui futuri acquirenti.

Si tratta di elementi che possono incidere pesantemente sul reale valore dell’investimento immobiliare.

Perizia dell’asta immobiliare: il documento più importante

Nelle aste giudiziarie il documento fondamentale è la relazione di stima redatta dal CTU (consulente tecnico d’ufficio).

Molti acquirenti leggono soltanto:

• l’annuncio;
• il prezzo;
• le fotografie;
• la scheda sintetica del portale immobiliare.

L’errore più grave è proprio questo.

Le vere criticità emergono quasi sempre dalla perizia tecnica:

• difformità urbanistiche;
• irregolarità catastali;
• problemi strutturali;
• mancanza di conformità;
• vizi dell’immobile;
• costi futuri.

Nel caso esaminato, ad esempio, il CTU aveva correttamente qualificato l’immobile come “monostanza”, ma tale informazione risultava poco evidente rispetto alla descrizione catastale in “3 vani”.

È possibile fare causa dopo aver comprato una casa all’asta?

Una delle domande più frequenti è la seguente:

“Se scopro problemi dopo l’aggiudicazione posso chiedere un risarcimento?”

La risposta è complessa.

La normativa tende a tutelare la stabilità della vendita giudiziaria e limita fortemente le garanzie dell’acquirente.

Tuttavia, in presenza di errori gravi, omissioni rilevanti o informazioni fuorvianti, possono esistere margini di tutela.

Responsabilità del consulente tecnico (CTU)

Il consulente tecnico nominato dal Tribunale deve descrivere correttamente il bene.

Se la perizia:

• contiene errori macroscopici;
• omette abusi edilizi;
• nasconde difformità rilevanti;
• rappresenta in modo fuorviante l’immobile;

potrebbe configurarsi una responsabilità professionale del CTU.

Nel caso concreto, però, la relazione tecnica riportava effettivamente che l’appartamento era una “monostanza”, rendendo più difficile contestare l’operato del perito.

Responsabilità del delegato alla vendita

Anche il professionista delegato alla vendita svolge un ruolo delicato.

Può sorgere responsabilità quando:

• vengano diffuse informazioni inesatte;
• la pubblicità risulti fuorviante;
• siano omesse informazioni essenziali;
• vengano fornite indicazioni errate durante le visite.

Ogni caso deve essere analizzato concretamente esaminando:

• avviso di vendita;
• perizia;
• fotografie;
• annunci pubblicitari;
• comunicazioni agli offerenti.

Responsabilità del Giudice dell’Esecuzione

La responsabilità diretta del Giudice è invece estremamente rara.

Il magistrato si affida agli ausiliari tecnici e non garantisce personalmente:

• conformità urbanistica;
• assenza di vizi;
• correttezza catastale;
• qualità dell’immobile.

Comprare casa all’asta senza controlli può costare molto caro

Uno degli errori più frequenti è partecipare ad un’asta immobiliare senza:

• avvocato esperto in aste immobiliari;
• tecnico di fiducia;
• verifica urbanistica preventiva;
• analisi della perizia.

Molti compratori valutano soltanto il prezzo d’asta senza comprendere:

• i costi futuri;
• le irregolarità dell’immobile;
• le responsabilità connesse;
• i rischi della procedura.

Nel caso analizzato dal nostro studio, il problema non era soltanto la trasformazione del presunto bilocale in monolocale.

La documentazione tecnica evidenziava anche:

• gravi problemi condominiali;
• infiltrazioni;
• irregolarità urbanistiche;
• obblighi economici derivanti dalla convenzione edilizia;
• criticità strutturali del fabbricato.

Prima di partecipare ad un’asta immobiliare è fondamentale effettuare una due diligence tecnica e legale completa.

E’ necessario quindi :

• analizzare la perizia;
• verificare abusi edilizi;
• controllare conformità urbanistica e catastale;
• individuare vincoli e servitù;
• valutare rischi economici e legali;
• assistere durante tutta la procedura d’asta;
• valutare eventuali azioni risarcitorie dopo l’aggiudicazione.

Le aste immobiliari possono rappresentare quindi una grande opportunità, ma solo se affrontate con la necessaria attenzione tecnica e giuridica.