Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato, con dichiarazione d’urgenza, un disegno di legge denominato “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”, comunemente conosciuto come DDL Sgomberi. Il provvedimento, complementare al Piano Casa 2026 (Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66), interviene non sul versante dell’offerta di alloggi ma su quello, altrettanto cruciale, della tempestiva restituzione degli immobili al proprietario quando il titolo che giustifica il possesso del conduttore o dell’occupante viene meno.

Per i proprietari italiani il tema è di stretta attualità: i tempi della giustizia civile sono storicamente uno dei principali ostacoli alla locazione, soprattutto nelle aree urbane ad alta tensione abitativa. Il DDL Sgomberi promette di accorciare in modo significativo i tempi di rilascio, introducendo un nuovo procedimento – l’ingiunzione di rilascio per finita locazione – destinato a sostituire l’attuale convalida di licenza per finita locazione, oltre a una penale economica per il ritardo nella restituzione dell’immobile.

Lo Studio Legale Mauro, attivo da anni a Milano in materia di diritto immobiliare e locazioni, propone in questo approfondimento un’analisi sintetica e operativa delle principali innovazioni, evidenziandone l’impatto pratico per locatori, conduttori e investitori. Va premesso che, alla data di redazione, il DDL è stato approvato dal Consiglio dei Ministri ma deve ancora completare l’iter parlamentare: le procedure attualmente in corso continuano dunque a essere disciplinate dal quadro normativo vigente.

1. Il contesto: perché serve un nuovo procedimento di rilascio

Nel sistema vigente, il proprietario che desidera ottenere la restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione deve seguire la procedura della licenza per finita locazione, disciplinata dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile. Si tratta di un procedimento sommario che, nelle migliori condizioni, si conclude in due o tre mesi, ma che in caso di opposizione del conduttore può facilmente protrarsi per sei, dodici o anche diciotto mesi. La fase esecutiva successiva, gestita dall’ufficiale giudiziario, aggiunge ulteriori tempi spesso lunghi, soprattutto nei tribunali metropolitani.

Il risultato è ben noto agli operatori del settore: molti proprietari, scoraggiati dai tempi e dai costi del recupero dell’immobile, preferiscono non immettere il bene sul mercato locativo, oppure si rivolgono al mercato degli affitti brevi (con tutte le limitazioni introdotte dalla normativa più recente) o accettano canoni più bassi pur di ottenere maggiori garanzie informali sull’affidabilità del conduttore. Si tratta di una distorsione del mercato che il legislatore intende correggere intervenendo sul fattore tempo.

Il DDL Sgomberi muove proprio da questa premessa, perseguendo un duplice obiettivo: da un lato accelerare la fase giudiziale del rilascio, dall’altro disincentivare i comportamenti ostruzionistici dell’occupante attraverso una sanzione economica proporzionata al ritardo. L’idea di fondo è semplice: rendere economicamente svantaggioso, per chi occupa senza titolo, prolungare la propria permanenza nell’immobile.

2. La nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione

La novità principale del DDL Sgomberi consiste nell’introduzione, attraverso una modifica del codice di procedura civile, di un nuovo procedimento denominato ingiunzione di rilascio per finita locazione, destinato a sostituire la convalida di licenza per finita locazione attualmente prevista dall’articolo 657 c.p.c.

2.1 Come funziona il nuovo procedimento

Il meccanismo si ispira al modello del procedimento monitorio dell’ingiunzione di pagamento disciplinata dall’articolo 633 del codice di procedura civile. Il locatore – o il concedente, nei rapporti diversi dalla locazione – può rivolgersi al giudice competente prima della scadenza del contratto, nel rispetto dei termini contrattuali, legali o degli usi locali, chiedendo l’emissione di un’ingiunzione di rilascio. Il giudice, valutata la fondatezza della domanda sulla base della prova documentale prodotta, emette decreto motivato entro un termine accelerato di quindici giorni dal deposito del ricorso.

L’ingiunzione opera senza dilazione e a decorrere dalla scadenza del contratto. In altri termini, mentre nel sistema vigente il proprietario deve attendere la scadenza della locazione e poi attivare la procedura, con la nuova disciplina può anticipare di mesi il provvedimento esecutivo, in modo che alla data di cessazione del rapporto egli abbia già in mano un titolo immediatamente azionabile.

Se invece il contratto risulta già scaduto al momento della domanda – circostanza non infrequente, perché spesso il proprietario si attiva soltanto dopo aver constatato la mancata riconsegna dell’immobile – il giudice fissa un termine di rilascio compreso tra un minimo di trenta e un massimo di sessanta giorni, in funzione del bilanciamento tra le posizioni delle parti.

2.2 Ambito di applicazione: non solo locazione

Un aspetto di particolare rilievo riguarda l’ambito oggettivo del nuovo procedimento. L’ingiunzione di rilascio non si applica esclusivamente ai contratti di locazione abitativa, ma è estesa a una pluralità di rapporti contrattuali aventi a oggetto la detenzione di beni immobili.

Sono espressamente ricompresi: i contratti di comodato di beni immobili, l’affitto di azienda, l’affitto di fondo rustico al coltivatore diretto, la mezzadria e la colonia. Si tratta di un’estensione molto significativa, che amplifica la portata pratica del provvedimento e che rileva soprattutto per i proprietari di immobili commerciali, di aziende e di fondi agricoli, oggi spesso costretti a procedure più lente e meno efficaci rispetto allo sfratto abitativo.

3. La penale dell’1% al giorno: il modello dell’astreinte

Il secondo pilastro innovativo del DDL Sgomberi è costituito dalla previsione di una somma di denaro dovuta dall’occupante per il ritardo nel rilascio dell’immobile, quantificata – su istanza di parte – nella misura dell’uno per cento del canone mensile di locazione per ogni giorno di ritardo successivo al termine fissato dal giudice. Si tratta, in proiezione annuale, di un dodici per cento del valore locativo, importo significativo soprattutto nelle locazioni commerciali e nelle aree metropolitane di pregio.

3.1 La natura giuridica: una misura coercitiva indiretta

La relazione illustrativa del disegno di legge chiarisce espressamente che il meccanismo si ispira al modello dell’astreinte, ovvero della misura di coercizione indiretta già prevista nel nostro ordinamento dall’articolo 614-bis del codice di procedura civile per gli obblighi di fare infungibile e di non fare. Non si tratta dunque di un risarcimento del danno in senso proprio, né di una mera penale contrattuale, ma di uno strumento di pressione finalizzato a indurre l’obbligato all’adempimento spontaneo, evitando le lungaggini dell’esecuzione forzata.

La funzione è dichiaratamente deterrente: costituire un disincentivo economico effettivo contro i comportamenti ostruzionistici dell’occupante. L’effetto compensativo per il locatore è secondario rispetto alla finalità di stimolare il rilascio spontaneo dell’immobile.

3.2 Profili critici dell’uno per cento giornaliero

L’efficacia concreta della misura dipenderà dalla concreta capacità coercitiva dell’importo. In contesti dove il canone di mercato è significativamente più alto rispetto al canone contrattualmente convenuto – si pensi a una locazione di lunga durata in una zona di Milano dove i prezzi sono aumentati negli anni – il vantaggio economico per l’occupante di prolungare la permanenza nell’immobile può eccedere ampiamente la penale dell’uno per cento. In tali casi, la misura potrebbe rivelarsi insufficiente.

Al contrario, nelle locazioni commerciali di valore elevato, l’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo può raggiungere cifre tali da rendere economicamente irrazionale la permanenza nell’immobile oltre il termine fissato dal giudice. La misura, in altre parole, è destinata a operare in modo diseguale sui diversi segmenti del mercato.

4. La riforma del termine di grazia (art. 55 L. 392/1978)

Sul fronte della morosità del conduttore, il DDL Sgomberi interviene in modo significativo sull’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull’equo canone), che da quasi cinquant’anni disciplina la facoltà del conduttore moroso di sanare l’inadempimento ed evitare la convalida dello sfratto.

4.1 La disciplina vigente

Nel sistema attuale, il conduttore può sanare la morosità in due modi: alla prima udienza, pagando integralmente i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice; oppure, in caso di impossibilità di pagamento immediato, chiedendo al giudice un termine di grazia di non oltre novanta giorni, elevabile a centoventi giorni in presenza di comprovate condizioni di difficoltà economica documentate (malattia, disoccupazione o altre gravi situazioni). La facoltà di sanatoria può essere esercitata fino a tre volte nell’arco di un quadriennio.

4.2 Le novità del DDL Sgomberi

Il disegno di legge interviene su due profili. In primo luogo, dimezza i termini di grazia: il termine ordinario passa da novanta a quarantacinque giorni, quello qualificato da centoventi a sessanta giorni. In secondo luogo, riduce a due le facoltà di sanatoria nell’arco di un quadriennio.

Si tratta di una compressione significativa della tutela del conduttore, peraltro accompagnata – come previsto nello stesso disegno di legge – dall’obbligo, per l’ufficiale giudiziario, di segnalare ai servizi sociali del Comune le situazioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità. È inoltre confermata la disciplina del differimento dell’esecuzione fino a centottanta giorni in presenza di esecutati ultrasettantacinquenni, gravemente ammalati o portatori di disabilità grave.

4.3 La giurisprudenza consolidata sul termine di grazia

Sull’attuale disciplina del termine di grazia si è formato un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, di cui si segnalano le pronunce più rilevanti, che resteranno applicabili anche dopo la riforma:

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 3250 del 10 febbraio 2011: il termine di grazia può essere concesso una sola volta per ciascun rapporto locativo, salvo circostanze eccezionali adeguatamente motivate.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 1620 del 23 gennaio 2018: la modestia della morosità non è di per sé sufficiente a giustificare la concessione del termine di grazia quando l’inadempimento sia stato reiterato nel tempo.

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 28502 del 2018: la disciplina del termine di grazia non trova applicazione alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo; in tali ipotesi l’offerta o il pagamento del canone successivi all’intimazione di sfratto non rendono inoperativa la clausola risolutiva espressa.

La giurisprudenza è inoltre granitica nel ritenere il termine di grazia un istituto perentorio e non ordinatorio: la sua scadenza comporta automaticamente la perdita del diritto di sanare la morosità. Il pagamento deve essere integrale: il versamento parziale, pur in misura prevalente, non è idoneo a impedire la convalida dello sfratto.

5. Confronto tra disciplina vigente e nuovo regime

Per cogliere in sintesi la portata delle innovazioni, può essere utile confrontare la disciplina vigente con quella prospettata dal DDL Sgomberi.

Profilo	Disciplina vigente	DDL Sgomberi 2026
Finita locazione	Convalida di licenza (art. 657 c.p.c.)	Ingiunzione di rilascio (procedimento monitorio)
Tempi della decisione	Variabili, spesso oltre 60 giorni	Decreto entro 15 giorni dal ricorso
Termine di rilascio (contratto scaduto)	Da fissare con ordinanza	Da 30 a 60 giorni
Penale per il ritardo	Non prevista in modo specifico	1% del canone mensile per ogni giorno
Termine di grazia ordinario	Fino a 90 giorni	Fino a 45 giorni
Termine di grazia qualificato	Fino a 120 giorni	Fino a 60 giorni
Sanatorie nel quadriennio	Fino a 3 volte	Fino a 2 volte
Ambito di applicazione	Locazione abitativa e non abitativa	Locazione + comodato, affitto azienda, rapporti agrari

 

6. Cosa cambia in concreto per locatori e conduttori

6.1 Per il proprietario locatore

Il proprietario che oggi stipula un nuovo contratto di locazione, in vista dell’entrata in vigore del DDL Sgomberi, deve già adottare alcune accortezze. In primo luogo, è consigliabile inserire nel contratto una clausola di domicilio digitale per le notifiche, in modo da accelerare la fase iniziale del procedimento. In secondo luogo, va prestata attenzione alla formulazione delle clausole risolutive espresse, che dovranno essere coordinate con la nuova disciplina del termine di grazia.

È inoltre opportuno conservare con cura la documentazione contrattuale (contratto, registrazione, prove dei pagamenti ricevuti, comunicazioni intercorse), che costituirà la base probatoria per il futuro ricorso monitorio. Nel nuovo procedimento, infatti, la rapidità della decisione del giudice dipenderà in misura significativa dalla qualità della prova documentale prodotta dal ricorrente.

6.2 Per il conduttore

Il conduttore di un’abitazione, nell’attuale fase di transizione, deve essere consapevole delle conseguenze del nuovo quadro normativo: tempi di rilascio molto più rapidi, maggiore difficoltà a ottenere termini di grazia ampi, penale economica per il ritardo nel rilascio. Per chi attraversa una temporanea difficoltà economica, la regola pratica è una sola: attivarsi tempestivamente, comunicare la propria situazione al locatore e, se necessario, rivolgersi ai servizi sociali del Comune e a un legale di fiducia per valutare le opzioni disponibili.

Il dimezzamento dei termini di grazia non significa la fine della tutela, ma impone una gestione più tempestiva e organizzata della crisi del rapporto locativo. Anche la riduzione delle sanatorie possibili nel quadriennio – da tre a due – costituisce un elemento di cui tener conto nelle scelte di gestione del proprio reddito.

6.3 Per gli investitori immobiliari

Per gli investitori istituzionali e i piccoli investitori che valutano l’ingresso o l’incremento di posizioni nel mercato locativo, il DDL Sgomberi rappresenta un fattore di significativo miglioramento del profilo rischio-rendimento. La maggiore certezza dei tempi di rilascio si traduce, in termini finanziari, in una riduzione del costo del capitale impiegato e in una migliore prevedibilità dei flussi di cassa. Si tratta di un fattore che potrebbe favorire una progressiva ripresa dell’offerta di alloggi a canone concordato, soprattutto se accompagnato dalle misure incentivanti del Piano Casa 2026.

7. Profili processuali: opposizione e fase esecutiva

Il fatto che il giudice debba pronunciarsi entro quindici giorni non significa, evidentemente, che in due settimane l’immobile sarà materialmente liberato. Occorre distinguere chiaramente tre fasi: la fase del titolo (dove operano i quindici giorni), la fase dell’opposizione (eventuale, attivabile dal conduttore) e la fase esecutiva (lo sgombero materiale a opera dell’ufficiale giudiziario).

Sul piano dell’opposizione, il DDL prevede – sulla falsariga del modello monitorio – che il decreto di ingiunzione possa essere opposto dal conduttore, con conseguente apertura di un giudizio di merito a cognizione piena. Tuttavia, anche in caso di opposizione, il decreto resta provvisoriamente esecutivo, salvo che il giudice non sospenda l’esecuzione su istanza dell’opponente in presenza di gravi motivi. La sospensione, peraltro, non sarà mai automatica e richiederà al conduttore di documentare le ragioni della propria contestazione.

Sul piano esecutivo, infine, i tempi dipendono dal carico dell’ufficiale giudiziario competente: si tratta di un profilo organizzativo che non può essere risolto in via legislativa e che richiederà investimenti sul personale e sulle dotazioni dei tribunali per produrre un’effettiva accelerazione complessiva. Il dato di partenza, tuttavia, è incoraggiante: avere un titolo esecutivo in quindici giorni, anziché in molti mesi, significa poter avviare immediatamente la fase materiale del rilascio.

8. Coordinamento con il Piano Casa 2026 e con la disciplina penale

Il DDL Sgomberi non opera in isolamento, ma si inserisce in un quadro normativo più ampio che il legislatore sta progressivamente ridisegnando. Sul versante civilistico, il provvedimento è il complemento naturale del Piano Casa 2026 (D.L. 7 maggio 2026, n. 66): mentre questo amplia l’offerta di alloggi calmierati, il DDL Sgomberi accelera la circolazione del patrimonio immobiliare esistente.

Sul versante penale, va ricordato che dal 2025 il codice penale contiene l’articolo 634-bis sull’occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, con pene da due a sette anni di reclusione. Si tratta di uno strumento concettualmente diverso dal DDL Sgomberi: l’articolo 634-bis punisce l’occupazione abusiva come reato, mentre il DDL Sgomberi accelera la procedura civile di rilascio. I due strumenti operano su piani distinti ma complementari: il proprietario che subisce un’occupazione abusiva potrà attivare contestualmente la denuncia penale e l’azione civile di rilascio.

Va infine segnalato che, in parallelo, è in corso un più ampio dibattito sulla possibilità di introdurre titoli esecutivi notarili per gli atti di occupazione senza titolo, in coerenza con un trend europeo di valorizzazione del ruolo del notaio nell’accertamento di situazioni giuridiche pacifiche. Si tratta di un profilo non ancora definito, ma che potrebbe trovare ulteriori sviluppi nei prossimi mesi.

9. Domande frequenti sul DDL Sgomberi

Il DDL Sgomberi è già legge?

No. Alla data di redazione di questo approfondimento, il provvedimento è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d’urgenza, ma non ha ancora completato l’iter parlamentare. Per diventare norma vigente è necessario il voto favorevole di Camera e Senato sul testo definitivo, la promulgazione del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le procedure di sfratto e rilascio attualmente in corso continuano dunque a essere disciplinate dal codice di procedura civile e dalla legge 392/1978 nella versione vigente.

In quanti giorni si potrà davvero ottenere lo sfratto con la nuova procedura?

I quindici giorni previsti dal DDL Sgomberi si riferiscono al termine entro cui il giudice deve emettere il decreto di rilascio. Si tratta della fase del titolo esecutivo, non dello sgombero materiale dell’immobile. In caso di contratto già scaduto, il giudice fissa un termine di rilascio compreso tra trenta e sessanta giorni. La successiva fase esecutiva, gestita dall’ufficiale giudiziario, è soggetta ai carichi degli uffici e può richiedere tempi ulteriori. Il vantaggio, comunque, è significativo: oggi la sola fase di convalida può durare diversi mesi.

Cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile entro il termine fissato dal giudice?

Decorso il termine fissato dal giudice senza che l’immobile sia stato liberato, scatta la penale dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo, dovuta al locatore su sua istanza. Contestualmente, il proprietario può attivare la fase esecutiva attraverso l’ufficiale giudiziario, che procederà allo sgombero materiale dell’immobile secondo le regole ordinarie dell’esecuzione forzata.

La nuova procedura si applica anche ai contratti commerciali e ai comodati?

Sì. L’ingiunzione di rilascio per finita locazione è espressamente estesa a una pluralità di rapporti: contratti di locazione abitativa e commerciale, comodato di beni immobili, affitto di azienda, affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia. Si tratta di un’estensione rilevante per i proprietari di immobili commerciali, di aziende e di fondi rustici, che oggi devono ricorrere a procedure più lente.

Il termine di grazia di 90 giorni resterà in vigore?

Soltanto fino all’entrata in vigore della nuova disciplina. Il DDL Sgomberi prevede il dimezzamento dei termini: il termine ordinario passa da novanta a quarantacinque giorni, mentre quello qualificato (per comprovate condizioni di difficoltà economica) passa da centoventi a sessanta giorni. Le facoltà di sanatoria nel quadriennio passano da tre a due. Resta ferma la giurisprudenza consolidata della Cassazione: il termine è perentorio, non opera per le locazioni non abitative e richiede il pagamento integrale di canoni, oneri, interessi e spese.

Sono un inquilino in difficoltà economica: cosa posso fare?

La regola pratica è una sola: attivarsi tempestivamente. Comunicare per iscritto al locatore la propria situazione, valutare la possibilità di un accordo di rientro rateale, verificare l’eventuale accesso ai fondi di sostegno comunali o regionali per la morosità incolpevole, rivolgersi ai servizi sociali del Comune e a un legale di fiducia. Il DDL Sgomberi conferma anzi rafforza l’obbligo, per l’ufficiale giudiziario, di segnalare ai servizi sociali le situazioni di disagio. Più tempestiva è la reazione, più ampie sono le opzioni disponibili.

Devo stipulare un nuovo contratto di locazione: quali clausole è opportuno inserire?

In vista dell’entrata in vigore del DDL Sgomberi, è consigliabile inserire una clausola di domicilio digitale per le notifiche (PEC del conduttore), clausole risolutive espresse coordinate con la nuova disciplina del termine di grazia, una clausola di prelazione e/o di opzione per la riconsegna anticipata, eventuali penali contrattuali integrative rispetto a quelle di legge. Si raccomanda di farsi assistere da un legale specializzato in diritto immobiliare, soprattutto per locazioni di valore significativo o di lunga durata.

La penale dell’1% al giorno sarà sufficiente a scoraggiare l’occupazione abusiva?

Dipende dal contesto. Nelle locazioni commerciali di valore elevato, l’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo può rapidamente raggiungere cifre rilevanti e svolgere un’effettiva funzione deterrente. Nelle locazioni abitative di basso valore in aree ad alta tensione abitativa, dove il canone contrattuale è significativamente inferiore al canone di mercato attuale, la penale potrebbe risultare insufficiente. La misura si presta dunque a operare in modo diseguale sui diversi segmenti del mercato, e sarà oggetto di valutazione in sede di conversione in legge.

10. Conclusioni

Il DDL Sgomberi 2026 rappresenta uno degli interventi più significativi degli ultimi decenni in materia di rilascio degli immobili. L’introduzione dell’ingiunzione di rilascio per finita locazione, della penale dell’uno per cento al giorno per il ritardo e la riforma del termine di grazia ridisegnano profondamente l’equilibrio tra le posizioni del locatore e del conduttore, spostando l’asse a favore di tempi più certi e di una maggiore efficacia esecutiva.

Resta da verificare, nei prossimi mesi, l’effettiva capacità del sistema giudiziario di rispettare i tempi previsti dalla norma e l’efficacia concreta della penale come deterrente. Resta inoltre da osservare il dibattito parlamentare, che potrà ancora introdurre modifiche significative al testo. Per i proprietari, gli investitori e gli operatori del mercato locativo, tuttavia, il messaggio è chiaro: il quadro normativo si sta orientando verso una maggiore tutela del diritto di proprietà e una più rapida circolazione del patrimonio immobiliare.

Lo Studio Legale Mauro continuerà a monitorare gli sviluppi del DDL Sgomberi e a fornire ai propri clienti assistenza e consulenza tempestiva nelle locazioni, negli sfratti e nel contenzioso immobiliare, sia in fase preventiva (stipula dei contratti) sia in fase contenziosa.