Chi possiede un immobile dato in locazione lo sa bene: ottenere la restituzione della propria abitazione o del proprio locale commerciale, quando il rapporto è ormai esaurito, può richiedere mesi, talvolta anni. Su questo punto, il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato, con dichiarazione d’urgenza, un disegno di legge intitolato “Disposizioni in materia di rilascio di immobili”. Lo chiamano già tutti DDL Sgomberi.

Il provvedimento è il complemento naturale del Piano Casa 2026 (Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66). Mentre il Piano Casa lavora sul versante dell’offerta – aumentare il numero di alloggi disponibili e calmierati – il DDL Sgomberi agisce sul fronte opposto, ma altrettanto cruciale: restituire al proprietario, in tempi accettabili, l’immobile quando il titolo del conduttore o dell’occupante è venuto meno.

In questo approfondimento lo Studio Legale Mauro – attivo da anni a Milano in materia di locazioni e diritto immobiliare – racconta in modo chiaro le principali novità del disegno di legge, le confronta con la disciplina ancora in vigore e ne valuta l’impatto pratico per le tre figure direttamente coinvolte: il proprietario che attende il rilascio, il conduttore che si trova in difficoltà, l’investitore che valuta dove e come collocare il proprio capitale. Una premessa importante: alla data di pubblicazione, il DDL è stato approvato in Consiglio dei Ministri ma non ha ancora completato l’iter parlamentare. Le procedure in corso restano quindi regolate dalle norme attuali.

1. Perché serve un nuovo procedimento di rilascio

Per capire la portata della riforma conviene partire dallo stato dell’arte. Oggi, il proprietario che vuole rientrare nel possesso dell’immobile alla scadenza del contratto deve seguire la procedura della licenza per finita locazione, prevista dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile. Nei casi migliori, il tutto si chiude in due o tre mesi. Quando però l’inquilino propone opposizione, la fase di convalida può facilmente arrivare a sei, dodici, perfino diciotto mesi. E poi resta la fase esecutiva vera e propria, gestita dall’ufficiale giudiziario, che nei tribunali metropolitani ha tempi propri spesso significativi.

Le conseguenze sul mercato sono note. Molti proprietari, scoraggiati da costi e attese, preferiscono non immettere l’immobile sul mercato locativo tradizionale. Alcuni si rivolgono al mercato degli affitti brevi – oggi peraltro più regolato di un tempo. Altri accettano canoni più bassi, in cambio di garanzie informali sull’affidabilità del conduttore. È una distorsione che pesa sull’offerta abitativa, e il legislatore intende correggerla intervenendo proprio su quello che è il fattore decisivo: il tempo.

Il DDL Sgomberi parte da qui. Due obiettivi paralleli: accelerare la fase giudiziale del rilascio, da un lato; rendere economicamente svantaggioso, dall’altro, il comportamento dell’occupante che cerca di prolungare la propria permanenza nell’immobile. Una doppia leva, processuale ed economica.

2. La nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione

Il cuore del provvedimento è qui. Il DDL introduce, modificando il codice di procedura civile, un nuovo procedimento chiamato ingiunzione di rilascio per finita locazione. Andrà a sostituire l’attuale convalida di licenza dell’art. 657 c.p.c.

2.1 Come funziona, in concreto

Il modello è quello del procedimento monitorio – quello, per intenderci, dell’ingiunzione di pagamento prevista dall’art. 633 c.p.c. Il locatore (o il concedente, nei rapporti diversi dalla locazione) può rivolgersi al giudice prima della scadenza del contratto, rispettando i termini contrattuali, legali o gli usi locali. Allega la documentazione del rapporto e chiede al giudice l’emissione di un’ingiunzione di rilascio.

Il giudice valuta la fondatezza della richiesta sulla base della prova documentale prodotta. Se è tutto in regola, emette il decreto motivato entro quindici giorni dal deposito del ricorso. L’ingiunzione opera senza dilazione e a decorrere dalla scadenza del contratto.

Il vantaggio per il proprietario è chiaro. Oggi, deve attendere la scadenza, poi attivare la procedura, poi sperare in tempi brevi. Domani, con la nuova disciplina, può anticipare il tutto di mesi: arriva alla scadenza con il titolo esecutivo già in mano. Se invece il contratto è già scaduto quando si va dal giudice – un’evenienza non rara, perché il proprietario spesso si attiva soltanto dopo aver constatato la mancata riconsegna – il giudice fissa un termine di rilascio compreso tra trenta e sessanta giorni, bilanciando le posizioni delle parti.

2.2 Non soltanto locazione abitativa

Un dettaglio importante riguarda l’ambito di applicazione del nuovo procedimento. L’ingiunzione di rilascio non si limita alle locazioni abitative. Si applica anche ai contratti di comodato di beni immobili, all’affitto di azienda, all’affitto al coltivatore diretto, alla mezzadria e alla colonia.

È un’estensione tutt’altro che marginale. Chi possiede un capannone industriale dato in affitto, chi ha ceduto in comodato gratuito un appartamento a un parente o a un amico, chi ha conferito un’azienda in affitto, chi gestisce fondi rustici: tutte queste figure, oggi spesso più scoperte di quanto non lo sia il locatore abitativo, potranno avvalersi del nuovo procedimento accelerato.

3. La penale dell’1% al giorno: come funziona, e quanto incide

Il secondo pilastro del DDL Sgomberi è la previsione di una somma di denaro a carico dell’occupante che ritarda il rilascio. Si tratta – su istanza di parte, quindi non automatica – dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo successivo al termine fissato dal giudice. In un anno, fa il dodici per cento del valore locativo.

3.1 La natura giuridica: un meccanismo di pressione, non un risarcimento

La relazione illustrativa del disegno di legge è esplicita: il meccanismo si ispira al modello dell’astreinte, ovvero della misura di coercizione indiretta già prevista nel nostro ordinamento dall’art. 614-bis c.p.c. per gli obblighi di fare infungibile e di non fare.

La differenza con altre figure simili è importante e merita un chiarimento. Non si tratta di un risarcimento del danno: per ottenere il risarcimento, il locatore dovrebbe provare il pregiudizio patito, qui invece basta il semplice ritardo. Non è una penale contrattuale: la penale nasce dall’accordo delle parti, l’astreinte è imposta dal giudice. Non è una sanzione punitiva: la finalità non è punire, ma indurre l’adempimento. È, in sostanza, uno strumento di pressione economica progressiva. Ogni giorno che passa senza rilascio costa di più, e questa è la leva che dovrebbe spingere l’occupante a uscire spontaneamente.

3.2 Quanto fa, davvero, l’uno per cento al giorno

Tradurre la percentuale in cifre aiuta a capire. In una locazione abitativa con canone di 1.000 euro al mese, sono 10 euro al giorno, 300 euro al mese, 3.600 euro all’anno. In una locazione commerciale di pregio con canone di 10.000 euro al mese, salgono a 100 euro al giorno, 3.000 euro al mese, 36.000 euro all’anno.

L’efficacia concreta dipende dal contesto. Pensiamo a un caso tipico nelle aree ad alta tensione abitativa come Milano: una locazione di lunga durata con canone fissato anni fa, ben sotto i valori di mercato attuali. Per l’occupante, restare un giorno in più nell’immobile vale forse trenta euro di mercato, mentre la penale ne costa dieci. Conviene restare. Nelle locazioni commerciali di alto valore, invece, la matematica si capovolge: cento euro al giorno di penale rendono economicamente irrazionale qualsiasi resistenza. La misura, insomma, è destinata a operare in modo diseguale sui diversi segmenti del mercato. È un limite intrinseco di cui occorre essere consapevoli.

4. La riforma del termine di grazia (art. 55 L. 392/1978)

Il terzo capitolo del DDL Sgomberi tocca un tema delicato e socialmente sensibile: la morosità del conduttore. Il provvedimento interviene sull’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (la cosiddetta Legge sull’equo canone), che da quasi cinquant’anni regola le possibilità del conduttore moroso di rimediare al proprio inadempimento ed evitare la convalida dello sfratto.

4.1 Un equivoco da chiarire: dentro l’art. 55 ci sono due cose diverse

Una premessa è indispensabile, perché qui si annida un equivoco diffuso. L’art. 55 contiene in realtà due meccanismi molto diversi tra loro. Entrambi vengono spesso chiamati “termine di grazia” nel linguaggio comune. Ma la loro natura giuridica è radicalmente differente, e la differenza ha conseguenze pratiche enormi.

Il primo meccanismo è la sanatoria della morosità mediante pagamento integrale alla prima udienza. Il conduttore si presenta in tribunale alla prima udienza di convalida e versa l’intera somma dovuta: canoni scaduti, oneri accessori, interessi legali, spese processuali liquidate dal giudice. Se il pagamento è completo, la procedura si estingue. Punto. Questo è un diritto soggettivo del conduttore: il giudice non valuta, non sceglie, non ha margini. Si limita a constatare che il pagamento c’è ed è integrale, e chiude il procedimento. L’effetto è automatico e discende direttamente dalla legge.

Il secondo meccanismo è il termine di grazia in senso proprio. È quello che entra in gioco quando il conduttore alla prima udienza dichiara di non potere pagare subito tutto. Chiede al giudice un differimento: fino a novanta giorni, elevabili a centoventi in presenza di comprovate condizioni di difficoltà economica. Le due forme di sanatoria – pagamento immediato e termine differito – possono essere esercitate complessivamente fino a tre volte nell’arco di un quadriennio.

4.2 Il termine di grazia: una facoltà, non un diritto

E qui sta il punto. Diversamente dal pagamento integrale in udienza, il termine di grazia non è un diritto incondizionato del conduttore. È un provvedimento discrezionale del giudice. Si valuta caso per caso, sulla base delle circostanze concrete.

La differenza non è un dettaglio. Il conduttore che si presenta con i soldi in mano ha la certezza di chiudere la pratica. Il conduttore che chiede tempo ha soltanto una facoltà di richiesta. Il giudice può concedere il termine, ma può anche negarlo. Per chi si trova in difficoltà economica e conta sul termine di grazia per evitare la convalida, è importante saperlo.

La discrezionalità, naturalmente, non è arbitrio. La giurisprudenza ha messo a fuoco negli anni una serie di criteri che orientano il giudice e che vanno motivati nel provvedimento.

Il primo criterio è una prognosi positiva sulla capacità del conduttore di pagare effettivamente entro la scadenza richiesta. Servono elementi concreti: una busta paga, un’attestazione di reddito atteso, una garanzia di terzi, un impegno scritto di un familiare. In assenza di indicazioni che rendano plausibile l’adempimento, il giudice può legittimamente dire di no.

Il secondo criterio è la storia del rapporto locativo. Inadempimenti reiterati, atteggiamenti dilatori, diffide del locatore rimaste senza risposta: sono tutti elementi che il giudice deve pesare. Chi è già ricorso al termine di grazia in passato difficilmente lo otterrà di nuovo con la stessa facilità di chi è alla prima volta.

Il terzo criterio – per il termine qualificato di centoventi giorni (sessanta, dopo la riforma) – è la prova documentale specifica della difficoltà economica. Una difficoltà generica non basta. Servono prove qualificate: uno stato di disoccupazione documentato, una malattia grave certificata, la perdita improvvisa di una fonte di reddito, situazioni familiari del tutto eccezionali.

Va aggiunto un punto procedurale: il termine di grazia non si concede d’ufficio. Il conduttore deve comparire personalmente o tramite procuratore alla prima udienza e formulare espressamente la richiesta, allegando gli elementi probatori. Il sindacato della Cassazione sulla decisione di concedere o negare il termine è limitato: si controlla l’adeguatezza della motivazione, ma il merito della valutazione resta nelle mani del giudice di prime cure.

4.3 Cosa cambia con il DDL Sgomberi

Il DDL non tocca la natura giuridica dell’istituto: il termine di grazia resterà un provvedimento discrezionale, con i criteri di valutazione che la giurisprudenza ha elaborato. Cambia, però, su due profili importanti.

Primo: i tempi vengono dimezzati. Il termine ordinario passa da novanta a quarantacinque giorni. Il termine qualificato, quello per le situazioni di difficoltà economica documentata, passa da centoventi a sessanta giorni. Secondo: le facoltà di sanatoria nel quadriennio si riducono da tre a due.

Per il conduttore in difficoltà è una compressione sensibile. Quarantacinque giorni per reperire più mensilità arretrate, oneri, interessi e spese processuali sono una cornice temporale stretta, soprattutto se la crisi di liquidità non si risolve in modo immediato. È uno degli aspetti su cui si concentrerà probabilmente il dibattito parlamentare, perché la tutela del conduttore vulnerabile è uno dei profili sociali più delicati dell’intera riforma.

Il DDL accompagna la stretta con due contrappesi. Per l’ufficiale giudiziario è confermato l’obbligo di segnalare ai servizi sociali del Comune le situazioni di disagio, fragilità o vulnerabilità incontrate nel corso dell’esecuzione. Resta inoltre il differimento dell’esecuzione fino a centottanta giorni quando l’esecutato ha più di settantacinque anni, è gravemente malato o è portatore di disabilità grave.

4.4 Cosa dice la Cassazione (e continuerà a dire)

Sull’attuale disciplina si è costruito negli anni un orientamento solido della Suprema Corte. Le pronunce più rilevanti resteranno applicabili anche dopo la riforma, perché riguardano principi di carattere generale:

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 3250 del 10 febbraio 2011: il termine di grazia può essere concesso una sola volta per ciascun rapporto locativo, salvo circostanze eccezionali adeguatamente motivate.

Cass. civ., Sez. III, sentenza n. 1620 del 23 gennaio 2018: la modestia della morosità, da sola, non basta a giustificare la concessione del termine quando l’inadempimento si è ripetuto nel tempo. Conta il comportamento complessivo del conduttore, non l’entità del singolo importo.

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 28502 del 2018: il termine di grazia non si applica alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo. Negli uffici, nei negozi, nei capannoni, l’offerta o il pagamento del canone dopo l’intimazione di sfratto non blocca la clausola risolutiva espressa.

Restano fermi inoltre due punti che la Cassazione ha sempre tenuto saldi. Il termine di grazia è perentorio, non ordinatorio: scaduto, è scaduto, non si proroga. Il pagamento deve essere integrale: il versamento parziale, anche del novantanove per cento, non vale come sanatoria. Sono regole apparentemente dure, ma servono a dare certezza al rapporto e a evitare ulteriori contenziosi.

4.5 Cosa significa, in pratica, per inquilini e proprietari

Capire questa distinzione fa la differenza tra una difesa efficace e un’udienza persa in partenza.

Per il conduttore in difficoltà economica il messaggio è duplice. Se possibile, arrivare in udienza con i soldi in mano: il pagamento integrale è un diritto, non una richiesta. Se questo non è possibile, prepararsi con la massima cura per ottenere il termine: portare in udienza buste paga, attestazioni di reddito atteso, garanzie di terzi, certificazioni mediche, documenti di disoccupazione. Una richiesta vuota – “chiedo il termine di grazia” senza nulla a sostegno – rischia oggi il rigetto, e dopo la riforma rischierà ancora di più.

Per il locatore, viceversa, è opportuno presentarsi all’udienza preparati a contestare la richiesta del conduttore quando i presupposti non ci sono. Pregressi inadempimenti, mancata risposta alle diffide, atteggiamenti dilatori sono elementi che il giudice deve valutare, e che il locatore può portare alla sua attenzione. Se il termine viene comunque concesso ma la motivazione è apparente o generica, esiste lo spazio per impugnare in sede di gravame.

5. Cosa cambia, in sintesi: la disciplina vigente e il nuovo regime a confronto

Per fissare visivamente le differenze, ecco un riepilogo schematico. Sono i punti su cui si gioca tutto.

Profilo	Disciplina vigente	DDL Sgomberi 2026
Finita locazione	Convalida di licenza (art. 657 c.p.c.)	Ingiunzione di rilascio (procedimento monitorio)
Tempi della decisione	Variabili, spesso oltre 60 giorni	Decreto entro 15 giorni dal ricorso
Termine di rilascio (contratto scaduto)	Da fissare con ordinanza	Da 30 a 60 giorni
Penale per il ritardo	Non prevista in modo specifico	1% del canone mensile per ogni giorno
Termine di grazia ordinario	Fino a 90 giorni	Fino a 45 giorni
Termine di grazia qualificato	Fino a 120 giorni	Fino a 60 giorni
Sanatorie nel quadriennio	Fino a 3 volte	Fino a 2 volte
Ambito di applicazione	Locazione abitativa e non abitativa	Locazione + comodato, affitto azienda, rapporti agrari

 

6. Le ricadute concrete: tre prospettive a confronto

6.1 Se sei proprietario locatore

Per chi oggi sta per stipulare un nuovo contratto di locazione – o ne ha in scadenza nei prossimi mesi – ci sono alcune accortezze da mettere in pratica già adesso, in vista dell’entrata in vigore del DDL Sgomberi.

Inserire nel contratto una clausola di domicilio digitale per le notifiche, indicando una PEC del conduttore: serve ad accelerare la fase iniziale del procedimento. Curare la formulazione delle clausole risolutive espresse, coordinandole con la nuova disciplina del termine di grazia. Conservare ordinatamente la documentazione contrattuale: il contratto registrato, le prove dei pagamenti ricevuti, le comunicazioni intercorse. Nella nuova procedura, la rapidità della decisione del giudice dipenderà in misura significativa dalla qualità della prova documentale prodotta dal ricorrente. Più la documentazione è solida, più il decreto arriverà rapidamente.

6.2 Se sei conduttore

Per l’inquilino – in particolare per chi attraversa una temporanea difficoltà economica – la nuova fase normativa cambia il calcolo dei tempi. Sfratti più rapidi, minore possibilità di ottenere termini di grazia ampi, una penale economica per il ritardo nel rilascio: tutti fattori che impongono una gestione tempestiva e organizzata della crisi del rapporto locativo.

La regola pratica si riassume in una sola parola: tempestività. Comunicare subito al locatore, per iscritto, la propria situazione. Valutare un accordo di rientro rateale, possibile anche stragiudizialmente. Verificare l’accesso ai fondi di sostegno comunali o regionali per la morosità incolpevole. Rivolgersi ai servizi sociali del Comune se la situazione lo richiede. Consultare un legale di fiducia non appena la difficoltà inizia, non quando arriva l’atto di citazione. Il dimezzamento dei termini di grazia non chiude le tutele: le ridisegna, e impone semplicemente di muoversi prima.

6.3 Se sei investitore

Per chi guarda all’immobile come asset di investimento – dai piccoli investitori privati ai fondi istituzionali – il DDL Sgomberi sposta favorevolmente il profilo rischio-rendimento del mercato locativo italiano. Tempi di rilascio più certi significano costo del capitale più basso e flussi di cassa più prevedibili. È un dato che potrebbe contribuire, soprattutto se accompagnato dalle misure incentivanti del Piano Casa 2026, a una progressiva ripresa dell’offerta di alloggi a canone concordato. Per gli operatori del settore living – particolarmente vivace in Italia negli ultimi anni – la riforma è un tassello in più che lavora a favore della sostenibilità delle operazioni di lungo periodo.

7. Tempi e fasi: cosa significa davvero “15 giorni”

Una precisazione che vale la pena fare in modo netto. I quindici giorni del DDL Sgomberi non sono i quindici giorni in cui l’immobile sarà materialmente liberato. Sono i quindici giorni in cui il giudice deve emettere il decreto. Tra il decreto e lo sgombero materiale c’è ancora del cammino da fare. Conviene distinguere chiaramente le tre fasi, perché le aspettative vanno calibrate.

La prima fase è quella del titolo: dal deposito del ricorso al decreto del giudice. Qui operano i quindici giorni del DDL. È la fase più visibilmente accelerata dalla riforma.

La seconda fase è quella dell’eventuale opposizione del conduttore. Sulla falsariga del modello monitorio, il decreto può essere opposto, e dall’opposizione si apre un giudizio di merito a cognizione piena. Importante però: il decreto resta provvisoriamente esecutivo anche in caso di opposizione, salvo che il giudice non sospenda l’esecuzione su istanza dell’opponente in presenza di gravi motivi. Una sospensione che non sarà automatica e che richiederà al conduttore di documentare bene le ragioni della propria contestazione.

La terza fase è quella esecutiva: lo sgombero materiale, gestito dall’ufficiale giudiziario. Qui i tempi dipendono dal carico degli uffici: un profilo organizzativo che nessuna legge può risolvere per decreto e che richiederà investimenti su personale e dotazioni dei tribunali. Il dato di partenza, comunque, è incoraggiante: avere un titolo esecutivo in quindici giorni anziché in molti mesi significa poter iniziare immediatamente la fase materiale.

8. Come si lega al Piano Casa e alla disciplina penale sull’occupazione

Il DDL Sgomberi non vive da solo. Si inserisce in un quadro più ampio che il legislatore sta progressivamente ridisegnando, e che vale la pena collocare per intero.

Sul versante civilistico, come abbiamo già accennato, il provvedimento è il complemento naturale del Piano Casa 2026 (D.L. 7 maggio 2026, n. 66). Il Piano Casa amplia l’offerta di alloggi calmierati, il DDL Sgomberi accelera la circolazione del patrimonio immobiliare esistente. Due ingranaggi della stessa macchina, anche se i due provvedimenti viaggiano su binari parlamentari diversi e con tempistiche distinte.

Sul versante penale, va ricordato che dal 2025 il codice penale contiene l’art. 634-bis sull’occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui, punita con la reclusione da due a sette anni. Sono strumenti concettualmente diversi: l’art. 634-bis sanziona penalmente l’occupazione abusiva, il DDL Sgomberi snellisce la procedura civile di rilascio. Piani distinti, ma complementari. Chi subisce un’occupazione abusiva potrà attivare contestualmente la denuncia penale e l’azione civile di rilascio, e ricavare il massimo da entrambi i fronti.

In parallelo è in corso un dibattito più ampio sulla possibilità di introdurre titoli esecutivi notarili anche per gli atti di occupazione senza titolo. Si tratta di una linea coerente con un trend europeo che valorizza il ruolo del notaio nell’accertamento di situazioni giuridiche pacifiche. Per ora il profilo non è ancora definito, ma potrebbero arrivare ulteriori sviluppi nei prossimi mesi.

9. Domande frequenti sul DDL Sgomberi

Il DDL Sgomberi è già legge?

No, non ancora. Alla data di pubblicazione di questo articolo, il provvedimento è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 con dichiarazione d’urgenza, ma non ha ancora completato l’iter parlamentare. Servono il voto favorevole di Camera e Senato sul testo definitivo, la promulgazione del Presidente della Repubblica e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Le procedure di sfratto e rilascio attualmente pendenti restano dunque regolate dal codice di procedura civile e dalla legge 392/1978 nella versione vigente.

In quanti giorni si potrà davvero ottenere lo sfratto con la nuova procedura?

I quindici giorni del DDL si riferiscono al termine entro cui il giudice deve emettere il decreto di rilascio. Non sono i tempi dello sgombero materiale. Se il contratto è già scaduto, il giudice fissa un termine di rilascio compreso tra trenta e sessanta giorni. La fase esecutiva, poi, è gestita dall’ufficiale giudiziario e dipende dai carichi degli uffici. Il vantaggio resta comunque importante: oggi, la sola fase di convalida può richiedere diversi mesi.

Cosa succede se l’inquilino non lascia l’immobile entro il termine fissato dal giudice?

Da quel momento parte la penale dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo, dovuta al locatore (su sua istanza). Contestualmente, il proprietario può avviare la fase esecutiva attraverso l’ufficiale giudiziario, che procederà allo sgombero materiale dell’immobile secondo le regole ordinarie dell’esecuzione forzata.

La nuova procedura si applica anche ai contratti commerciali e ai comodati?

Sì. L’ingiunzione di rilascio è espressamente estesa a una pluralità di rapporti: locazione abitativa e commerciale, comodato di beni immobili, affitto di azienda, affitto al coltivatore diretto, mezzadria e colonia. È un’estensione rilevante per proprietari di immobili commerciali, di aziende e di fondi rustici, che oggi si trovano spesso a dover affrontare procedure più lente e meno efficaci dello sfratto abitativo.

Il termine di grazia di 90 giorni resterà in vigore?

Soltanto fino all’entrata in vigore della nuova disciplina. Il DDL Sgomberi dimezza i termini: il termine ordinario passa da novanta a quarantacinque giorni, il termine qualificato (per comprovate difficoltà economiche) passa da centoventi a sessanta. Le facoltà di sanatoria nel quadriennio si riducono da tre a due. Restano ferme le coordinate della giurisprudenza consolidata: il termine è perentorio, non si applica alle locazioni non abitative e richiede il pagamento integrale di canoni, oneri, interessi e spese.

Il termine di grazia è un diritto del conduttore o un provvedimento discrezionale del giudice?

Bisogna distinguere due cose. La sanatoria mediante pagamento integrale alla prima udienza è un vero diritto soggettivo del conduttore: se il pagamento è completo, il giudice deve dichiarare estinto il procedimento. Il termine di grazia in senso proprio, ossia il differimento di novanta o centoventi giorni (che il DDL vuole ridurre a quarantacinque e sessanta), è invece un provvedimento discrezionale. Il giudice valuta caso per caso, basandosi sulla prognosi di adempimento, sul comportamento del conduttore e – per il termine qualificato – su una prova documentale specifica della difficoltà economica. In altre parole: chi può pagare subito ha la certezza di chiudere la pratica, chi chiede tempo ha solo una facoltà di richiesta, senza alcuna garanzia di accoglimento.

Sono un inquilino in difficoltà economica: cosa posso fare?

Una sola regola: muoversi presto. Comunicare subito per iscritto al locatore la propria situazione. Valutare un accordo di rientro rateale. Verificare l’accesso ai fondi di sostegno comunali o regionali per la morosità incolpevole. Rivolgersi ai servizi sociali del Comune. Consultare un legale di fiducia. Il DDL Sgomberi anzi rafforza l’obbligo, per l’ufficiale giudiziario, di segnalare ai servizi sociali le situazioni di disagio. Più tempestiva è la reazione, più sono le opzioni disponibili.

Devo stipulare un nuovo contratto di locazione: cosa è bene mettere?

In vista dell’entrata in vigore della riforma, conviene inserire una clausola di domicilio digitale (PEC del conduttore) per le notifiche, clausole risolutive espresse coordinate con la nuova disciplina del termine di grazia, eventualmente una clausola di opzione per la riconsegna anticipata e penali integrative rispetto a quelle di legge. Per contratti di valore significativo o di lunga durata, è opportuno farsi assistere da un legale specializzato in diritto immobiliare in fase di redazione: è il momento in cui si gioca buona parte della futura efficacia esecutiva.

La penale dell’1% al giorno basterà a scoraggiare l’occupazione abusiva?

Dipende molto dal contesto. Nelle locazioni commerciali di pregio l’uno per cento del canone mensile diventa rapidamente una cifra rilevante, capace di funzionare come deterrente effettivo. Nelle locazioni abitative di basso valore in aree ad alta tensione abitativa – dove il canone contrattuale è significativamente inferiore al canone di mercato attuale – la penale può invece risultare insufficiente. La misura, in altre parole, è destinata a operare in modo diseguale sui diversi segmenti del mercato, e sarà certamente uno dei punti su cui si concentrerà il dibattito parlamentare in sede di conversione.

10. Conclusioni

Il DDL Sgomberi 2026 è uno degli interventi più significativi degli ultimi decenni in materia di rilascio degli immobili. L’ingiunzione di rilascio per finita locazione, la penale dell’uno per cento al giorno per il ritardo e la riforma del termine di grazia ridisegnano in modo netto l’equilibrio tra locatore e conduttore, spostando l’asse verso tempi più certi e una maggiore efficacia esecutiva.

Restano due partite aperte. La prima è quella dell’effettiva capacità del sistema giudiziario di rispettare i tempi previsti dalla norma: la qualità degli uffici, dei carichi, del personale e delle dotazioni inciderà non meno della legge stessa. La seconda è quella del dibattito parlamentare, che potrà ancora modificare il testo nel passaggio da DDL a legge. Vedremo i prossimi mesi.

Per chi opera nel mercato locativo, comunque, il messaggio è chiaro. Il quadro normativo si sta orientando verso una maggiore tutela del diritto di proprietà e una più rapida circolazione del patrimonio immobiliare. I prossimi mesi saranno una fase di adattamento, in cui le scelte contrattuali (in fase di stipula) e le strategie processuali (in fase di contenzioso) faranno davvero la differenza. Lo Studio Legale Mauro continuerà a seguire da vicino l’evoluzione del DDL Sgomberi e a fornire ai propri clienti assistenza tempestiva, sia in fase preventiva sia in fase contenziosa.