Nelle locazioni commerciali, la libertà contrattuale incontra limiti ben precisi. Uno dei più importanti riguarda l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ossia quella tutela economica riconosciuta al conduttore quando, alla cessazione del rapporto, perde il valore commerciale collegato al locale in cui ha esercitato l’attività.

Con l’ordinanza n. 2895 del 9 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha affrontato una questione molto concreta e frequente nella prassi: è valida la clausola con cui il conduttore rinuncia preventivamente all’indennità di avviamento in cambio di una riduzione del canone di locazione? La risposta della Corte è netta: no, la clausola è nulla.

Che cos’è l’indennità di avviamento commerciale

Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, la legge tutela il conduttore che abbia sviluppato nel tempo un collegamento tra la propria attività e quello specifico immobile.

In termini semplici, l’avviamento commerciale è il valore rappresentato dalla clientela, dalla visibilità e dalla capacità del locale di produrre reddito. Quando il rapporto locatizio termina, la perdita di quel luogo può comportare anche la perdita di una parte significativa del valore economico creato dall’impresa. Per questo motivo, in presenza dei presupposti di legge, al conduttore spetta un’indennità.

Si tratta di una tutela importante, che non può essere compressa liberamente dalle parti sin dall’inizio del contratto.

Il caso deciso dalla Cassazione

La vicenda riguardava alcuni contratti di locazione commerciale in cui era stato previsto un meccanismo apparentemente vantaggioso: canone ridotto per i primi sei anni e canone più elevato nel successivo sessennio.

Tuttavia, la riduzione del canone non era autonoma. Era stata prevista come contropartita della rinuncia anticipata del conduttore all’indennità di avviamento. La sentenza riferisce infatti che il canone ridotto era stato pattuito:

“a fronte della preventiva rinuncia da parte dell’inquilino alla corresponsione dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale a fine locazione”.

L’Agenzia delle Entrate ha contestato questa impostazione, ritenendo che la riduzione del canone fosse collegata a una clausola nulla e che, di conseguenza, il reddito dovesse essere tassato sulla base del canone pieno. La Cassazione ha condiviso tale impostazione.

La decisione: la rinuncia preventiva è nulla

Il punto centrale dell’ordinanza è molto chiaro. Secondo la Corte, la rinuncia preventiva del conduttore all’indennità di avviamento commerciale è invalida perché contrasta con l’art. 79 della legge n. 392/1978, norma che sancisce la nullità dei patti diretti ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la disciplina imperativa delle locazioni commerciali.

La Cassazione afferma espressamente che i diritti del conduttore:

“non possono essere oggetto di rinuncia preventiva”.

Il principio è semplice: il conduttore può disporre di quel diritto solo dopo che esso sia sorto ed entrato nel suo patrimonio. Prima di quel momento, ogni rinuncia è considerata nulla perché elusiva della tutela prevista dalla legge.

Quando la rinuncia può essere valida

La Corte non esclude in assoluto che il conduttore possa rinunciare al proprio diritto. Precisa però che ciò può avvenire soltanto successivamente alla nascita del diritto, ad esempio nell’ambito di una conciliazione o di una transazione.

Questo passaggio è molto importante nella pratica: la sentenza non vieta gli accordi tra locatore e conduttore, ma impedisce che tali accordi vengano costruiti sin dall’origine in modo da svuotare anticipatamente le garanzie previste dalla legge.

Perché non basta uno sconto sul canone per rendere valido il patto

Spesso, nella prassi contrattuale, si tende a ritenere che una rinuncia possa essere giustificata dalla presenza di una contropartita economica, come ad esempio un canone inizialmente più basso.

La Cassazione, però, esclude questa lettura. Anche se il conduttore riceve un vantaggio economico immediato, la rinuncia preventiva rimane nulla. Non basta, quindi, sostenere che le parti abbiano raggiunto un equilibrio contrattuale.

La Corte richiama un orientamento ormai prevalente e rigoroso, secondo cui la tutela del conduttore non può essere aggirata con pattuizioni che, pur formalmente bilanciate, producano in concreto un risultato vietato dalla legge.

La nullità travolge anche la riduzione del canone

La decisione compie poi un ulteriore passaggio di grande rilievo pratico. Se la riduzione del canone è stata pattuita come corrispettivo della rinuncia preventiva nulla, allora anche quella riduzione non può reggere.

La Cassazione afferma infatti che:

“la riduzione, essendo legata a una pattuizione nulla, è giuridicamente inefficace”.

In altre parole, se lo sconto sul canone è il prezzo della rinuncia anticipata a un diritto indisponibile in quel momento, viene meno l’intera giustificazione della clausola.

Le conseguenze fiscali

L’ordinanza è particolarmente interessante anche perché affronta la questione dal punto di vista tributario. Una volta dichiarata la nullità della rinuncia preventiva e l’inefficacia della riduzione del canone, la Cassazione conclude che il reddito da locazione deve essere determinato facendo riferimento al canone pieno.

La Corte afferma che:

“il reddito da locazione deve essere, quindi, determinato sulla base del canone pattuito al lordo della riduzione illegittima”.

Questo significa che un patto nullo non resta confinato sul piano civilistico, ma può produrre effetti sfavorevoli anche sotto il profilo fiscale, esponendo il locatore a contestazioni e accertamenti.

Cosa insegna questa sentenza a locatori e conduttori

La pronuncia della Cassazione è molto utile per chi redige, negozia o sottoscrive un contratto di locazione commerciale.

Il primo insegnamento è che non è valida una clausola con cui il conduttore rinuncia fin dall’inizio all’indennità di avviamento commerciale.

Il secondo è che la libertà di determinare il canone non consente di costruire meccanismi negoziali contrari alle norme imperative di tutela del conduttore.

Il terzo è che una clausola nulla può avere conseguenze anche sul piano fiscale, rendendo irrilevante la riduzione del canone pattuita in contratto.

Conclusioni

Con l’ordinanza n. 2895/2026, la Cassazione ribadisce un principio molto chiaro: la rinuncia preventiva del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è nulla, anche se collegata a una riduzione del canone di locazione. Se tale riduzione costituisce il corrispettivo della rinuncia, anch’essa risulta inefficace, con la conseguenza che il reddito da locazione deve essere calcolato sul canone pieno.

Per chi opera nel settore immobiliare e commerciale, questa decisione rappresenta un richiamo importante alla corretta redazione delle clausole contrattuali: un accordo apparentemente conveniente può rivelarsi invalido e produrre effetti negativi non solo nei rapporti tra le parti, ma anche nei confronti del Fisco.