Quando un preliminare di compravendita immobiliare viene risolto, l’acquirente può ottenere la restituzione degli acconti versati. Ma può pretendere anche gli interessi? Da quando decorrono e quale tasso deve essere applicato?

La questione assume particolare importanza quando la compravendita non viene conclusa e il venditore trattiene per anni somme anche considerevoli.

Si pensi a chi abbia versato 50.000 o 100.000 euro per acquistare un appartamento da costruire e, dopo una lunga controversia, ottenga una pronuncia che impone al venditore di restituire il denaro.

Il recupero del capitale non esaurisce necessariamente le pretese dell’acquirente. Occorre infatti determinare anche gli interessi dovuti sulle somme da restituire.

Su questo problema è intervenuta la Corte di Cassazione, Seconda Sezione civile, con l’ordinanza n. 25760 del 24 settembre 2026.

La decisione chiarisce che, quando il contratto preliminare è stato concluso tra un’impresa costruttrice e acquirenti consumatori, non è possibile applicare automaticamente gli interessi moratori commerciali previsti dal D.Lgs. 231/2002.

Il credito derivante dalla restituzione delle somme versate deve essere esaminato secondo la disciplina civilistica, con particolare riferimento all’art. 2033 c.c.

La distinzione è decisiva: la restituzione degli acconti, la decorrenza degli interessi e l’eventuale risarcimento del danno sono questioni giuridiche differenti.

Quando il preliminare viene risolto, gli acconti devono essere restituiti?

Il contratto preliminare obbliga le parti a stipulare un successivo contratto definitivo, normalmente davanti al notaio.

Nelle compravendite immobiliari è frequente che l’acquirente versi, prima del rogito, una o più somme a titolo di anticipazione del prezzo.

Se il preliminare viene risolto, viene meno il titolo che giustificava tali anticipazioni.

La risoluzione per inadempimento, ai sensi dell’art. 1458 c.c., ha efficacia retroattiva tra le parti, salve le eccezioni previste dalla legge.

Quando invece il contratto si scioglie per impossibilità sopravvenuta, l’art. 1463 c.c. prevede la restituzione delle prestazioni già ricevute secondo le norme sulla ripetizione dell’indebito.

In entrambi i casi può quindi sorgere un obbligo di restituzione degli acconti sul prezzo.

Occorre tuttavia verificare quale sia stata la causa dello scioglimento del contratto e se le somme versate costituiscano effettivamente acconti.

La mancata stipula del rogito, da sola, non è sufficiente per stabilire che ogni somma debba essere restituita.

La questione dipende anche dalla distinzione tra acconto, caparra confirmatoria e clausola penale.

Acconto e caparra confirmatoria: perché la differenza è importante?

Un acconto sul prezzo rappresenta un’anticipazione del corrispettivo della futura compravendita.

Se il contratto viene meno, la somma deve normalmente essere restituita, ferma la possibilità di far valere eventuali autonome pretese risarcitorie.

La caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., ha invece una funzione differente.

Quando una parte è inadempiente, l’altra può, ricorrendone i presupposti, recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta oppure esigendo il doppio di quella versata.

Se la parte non inadempiente preferisce chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno segue le regole ordinarie.

Non è dunque corretto affermare che ogni risoluzione del preliminare comporti automaticamente il diritto al doppio della caparra.

Anche le clausole che prevedono l’acquisizione definitiva degli acconti da parte del venditore richiedono una verifica specifica.

Il problema è approfondito nell’articolo Il costruttore vuole trattenere tutti gli acconti versati: può farlo davvero?, dedicato alla qualificazione delle somme, alle clausole penali e alla tutela del consumatore.

Ai fini del calcolo degli interessi, invece, occorre compiere un’ulteriore valutazione: stabilire quale sia la natura del credito che sorge quando il venditore deve restituire il denaro.

Gli interessi sulle somme da restituire: cosa prevede l’art. 2033 c.c.?

L’art. 2033 del Codice civile disciplina la ripetizione dell’indebito oggettivo.

Quando una prestazione pecuniaria deve essere restituita perché è venuto meno il titolo che la giustificava, tale disposizione assume rilievo anche per individuare la decorrenza degli interessi.

La norma distingue due situazioni:

• Se chi ha ricevuto il pagamento era in mala fede, gli interessi sono dovuti dal giorno del pagamento.
• Se chi ha ricevuto il pagamento era in buona fede, gli interessi decorrono dal giorno della domanda.

Questa distinzione è particolarmente importante nelle controversie immobiliari.

Al momento del versamento, infatti, l’acquirente potrebbe avere pagato una somma dovuta in forza di un contratto preliminare pienamente efficace.

Solo successivamente possono verificarsi circostanze che determinano lo scioglimento del contratto e l’obbligo di restituire il denaro.

Non è quindi possibile presumere automaticamente che il venditore fosse in mala fede fin dal momento in cui ha ricevuto gli acconti.

Occorre valutare le circostanze concrete, il momento in cui è venuto meno il titolo del pagamento e gli elementi idonei a dimostrare l’eventuale mala fede.

La distinzione tra buona e mala fede può incidere in modo significativo sull’importo degli interessi recuperabili.

Cassazione n. 25760/2026: il caso dei due preliminari immobiliari

La vicenda esaminata dalla Cassazione riguardava due contratti preliminari di compravendita stipulati il 21 febbraio 2011, aventi ad oggetto unità immobiliari abitative da costruire.

I promissari acquirenti, Giampaolo e Oreste Donatelli, avevano agito nei confronti della società promittente venditrice, sostenendo che gli immobili promessi in vendita fossero stati ceduti a terzi.

Avevano pertanto chiesto il riconoscimento dell’inadempimento contrattuale, la condanna al pagamento del doppio della caparra e la restituzione delle ulteriori somme corrisposte.

La società aveva contestato l’inadempimento.

In particolare, aveva richiamato un successivo accordo del 26 novembre 2014, concluso con Costruzioni Donatelli S.r.l., che aveva modificato il precedente assetto contrattuale.

Secondo quanto riportato nell’ordinanza, l’accordo prevedeva la consegna di due immobili già ultimati e il successivo trasferimento di altri due appartamenti una volta completati.

La decisione del Tribunale di Taranto

Con sentenza n. 2336/2021, il Tribunale di Taranto aveva accolto la domanda di risoluzione per inadempimento dei preliminari.

Aveva quindi condannato la società alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto e al pagamento del doppio della caparra.

La decisione della Corte d’appello di Lecce

La Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 233/2024, aveva parzialmente riformato la decisione.

Aveva escluso l’inadempimento della società e ritenuto che i preliminari originari si fossero risolti per impossibilità sopravvenuta, in conseguenza della successiva modifica consensuale dell’assetto negoziale.

Da questa ricostruzione aveva fatto discendere l’obbligo della società di restituire le somme ricevute, ormai prive di titolo giustificativo.

La Corte d’appello aveva però applicato alle somme da restituire gli interessi previsti dall’art. 5 del D.Lgs. 231/2002, facendoli decorrere dal 26 novembre 2014.

Quella data era stata individuata come il momento dal quale la società avrebbe trattenuto le somme in mala fede.

È proprio su questa statuizione relativa agli interessi che è intervenuta la Cassazione.

Perché la Cassazione ha escluso gli interessi commerciali del D.Lgs. 231/2002?

Il D.Lgs. 231/2002 disciplina il ritardo nei pagamenti effettuati a titolo di corrispettivo nell’ambito delle transazioni commerciali.

La disciplina si applica, secondo gli artt. 1 e 2, ai rapporti tra imprese e a quelli tra imprese e pubbliche amministrazioni, con esclusione dei contratti conclusi con i consumatori.

La Cassazione ha individuato due aspetti fondamentali.

1. La presenza di una società venditrice non rende commerciale ogni rapporto

I due preliminari erano stati conclusi da persone fisiche e riguardavano unità immobiliari abitative.

La Corte ha osservato che la natura abitativa dei beni era coerente con una finalità estranea all’esercizio di un’attività imprenditoriale o professionale.

Nella sentenza impugnata non risultavano, inoltre, elementi che consentissero di collegare l’acquisto a una simile attività dei promissari acquirenti.

La qualità imprenditoriale della sola società promittente venditrice non era quindi sufficiente per applicare il D.Lgs. 231/2002.

La qualificazione soggettiva del rapporto deve riguardare entrambe le parti e la finalità concreta dell’operazione.

2. Il credito restitutorio non è un corrispettivo commerciale

La Cassazione ha evidenziato che il credito riconosciuto agli acquirenti derivava dalla risoluzione dei contratti preliminari.

Le somme erano state versate in esecuzione di quei contratti e, a seguito della risoluzione per impossibilità sopravvenuta, erano rimaste prive di titolo giustificativo.

La richiesta non riguardava quindi il pagamento di un corrispettivo per una transazione commerciale, ma la restituzione di denaro precedentemente versato.

Questo elemento confermava l’inapplicabilità del regime speciale utilizzato dalla Corte d’appello.

La natura del credito e la qualificazione delle parti devono dunque essere esaminate separatamente.

La mala fede del venditore consente di applicare gli interessi commerciali?

No.

È uno dei chiarimenti più importanti dell’ordinanza n. 25760/2026.

La Cassazione ha precisato che l’eventuale mala fede di chi ha ricevuto il pagamento può incidere sulla decorrenza degli interessi ai sensi dell’art. 2033 c.c.

Non può però trasformare il credito restitutorio in un credito da corrispettivo commerciale.

Allo stesso modo, non può ampliare l’ambito soggettivo di applicazione del D.Lgs. 231/2002.

Anche quando il venditore abbia trattenuto il denaro in mala fede, non per questo diventano automaticamente applicabili gli interessi moratori commerciali.

Si tratta di due questioni distinte:

• la mala fede può incidere sul momento dal quale maturano gli interessi;
• la natura del rapporto e del credito determina quale disciplina degli interessi sia applicabile.

Confondere questi profili può condurre a una quantificazione non corretta della somma richiesta.

Che cosa ha deciso definitivamente la Cassazione sugli interessi?

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso della società, relativo all’erronea applicazione del D.Lgs. 231/2002.

Ha dichiarato assorbiti gli altri motivi e cassato la sentenza impugnata sul punto, rinviando la causa alla Corte d’appello di Lecce in diversa composizione.

Il giudice del rinvio dovrà provvedere alla regolazione degli interessi secondo la disciplina applicabile al credito restitutorio nel rapporto tra consumatori e professionista.

La Cassazione non ha quindi liquidato direttamente gli interessi dovuti e non ha definitivamente accertato, con una propria autonoma valutazione, la mala fede della società.

La pronuncia chiarisce il regime giuridico applicabile, lasciando al giudice di merito le valutazioni necessarie per la concreta determinazione degli accessori.

Questo limite è importante per comprendere correttamente la portata della decisione.

Da quando decorrono gli interessi dopo la risoluzione del preliminare?

La decorrenza non coincide necessariamente con la data in cui l’acquirente ha effettuato il bonifico.

Occorre distinguere il pagamento originario, lo scioglimento del contratto e la domanda di restituzione.

Se trova applicazione l’art. 2033 c.c., il criterio generale è quello della buona o mala fede di chi ha ricevuto la somma.

In caso di buona fede, gli interessi decorrono dalla domanda, secondo l’interpretazione applicabile a tale disposizione.

In caso di mala fede, la norma prevede la decorrenza dal pagamento.

Nei rapporti contrattuali successivamente sciolti, l’individuazione della mala fede e del momento rilevante richiede però un esame specifico.

Non è sufficiente sostenere che il venditore abbia ricevuto gli acconti molti anni prima.

È necessario verificare quando sia venuto meno il titolo giustificativo, quali circostanze fossero conosciute dal venditore e quali elementi dimostrino l’eventuale consapevolezza dell’indebita ritenzione.

La data di una diffida stragiudiziale, quella della domanda giudiziale e quella della pronuncia di risoluzione non sono necessariamente intercambiabili ai fini del calcolo.

Quale tasso di interesse si applica alla restituzione degli acconti?

Quando non ricorrono i presupposti per applicare una disciplina speciale, occorre fare riferimento alle norme civilistiche pertinenti.

Assumono rilievo, in particolare, l’art. 1284 c.c., relativo al saggio degli interessi legali, e l’art. 2033 c.c., che disciplina gli interessi nella ripetizione dell’indebito.

Non è corretto utilizzare automaticamente il tasso commerciale previsto dal D.Lgs. 231/2002 per il solo fatto che il venditore sia un’impresa.

Occorre inoltre distinguere il tasso legale ordinario da eventuali diverse maggiorazioni previste dalla legge, la cui applicabilità dipende dai presupposti specifici della domanda e del credito.

L’ordinanza n. 25760/2026 non determina direttamente il tasso da applicare nel caso concreto, ma impone al giudice del rinvio di utilizzare la disciplina pertinente al credito restitutorio.

Per i periodi pluriennali, il calcolo deve considerare le variazioni del saggio legale intervenute nel tempo.

Esempio pratico: il costruttore deve restituire 80.000 euro dopo anni

Un acquirente versa 80.000 euro a titolo di acconti per un appartamento da costruire.

La compravendita non viene conclusa e il preliminare viene successivamente risolto.

Il venditore deve restituire gli 80.000 euro ricevuti.

L’acquirente intende ottenere anche gli interessi maturati durante il periodo in cui il denaro è rimasto nella disponibilità del venditore.

Per determinare il credito complessivo occorre verificare:

1. Quando siano stati effettuati i singoli versamenti.
2. Quando sia venuto meno il titolo che ne giustificava la ritenzione.
3. Se ricorrano i presupposti della buona o mala fede ai sensi dell’art. 2033 c.c.
4. Da quale data gli interessi debbano decorrere.
5. Quale tasso debba essere applicato nei diversi periodi.

Non sarebbe corretto calcolare automaticamente gli interessi commerciali sull’intero capitale dalla data del primo bonifico.

Allo stesso modo, non sarebbe corretto escludere ogni interesse soltanto perché il pagamento era originariamente giustificato da un preliminare valido.

La quantificazione dipende dalla corretta ricostruzione del rapporto e della successiva vicenda contrattuale.

Restituzione degli acconti e risarcimento del danno: quali differenze?

Il diritto alla restituzione delle somme e quello al risarcimento del danno hanno presupposti diversi.

La restituzione serve a eliminare gli effetti patrimoniali dei pagamenti rimasti privi di titolo.

Il risarcimento presuppone invece l’accertamento di una responsabilità e di un pregiudizio risarcibile.

Quando il preliminare viene risolto per inadempimento imputabile al venditore, l’acquirente può valutare, oltre alla restituzione degli acconti, una domanda di risarcimento del danno.

Occorre però individuare le conseguenze economiche dell’inadempimento e dimostrarne i presupposti.

Se invece il contratto si scioglie per impossibilità sopravvenuta non imputabile, la restituzione delle prestazioni non comporta automaticamente un diritto al risarcimento.

La distinzione emerge anche dalla vicenda esaminata dalla Cassazione.

Il Tribunale aveva inizialmente riconosciuto l’inadempimento della società e il diritto al doppio della caparra.

La Corte d’appello aveva invece escluso l’inadempimento, dichiarando la risoluzione per impossibilità sopravvenuta e disponendo la restituzione delle somme ricevute.

La Cassazione è intervenuta sul regime degli interessi, non per affermare un generalizzato diritto al risarcimento.

Come recuperare gli acconti quando il venditore non restituisce il denaro?

Il primo passaggio consiste nell’esaminare il contratto preliminare e ricostruire le ragioni per cui la compravendita non è stata conclusa.

La verifica deve riguardare la qualificazione delle somme versate, le obbligazioni assunte dalle parti, le eventuali condizioni sospensive e la causa dello scioglimento del contratto.

Occorre inoltre controllare se esistano accordi successivi che abbiano modificato le originarie pattuizioni.

La vicenda esaminata dalla Cassazione dimostra quanto questo aspetto possa essere importante: il successivo accordo del 26 novembre 2014 aveva assunto un ruolo decisivo nella qualificazione della sorte dei preliminari del 2011.

La documentazione da esaminare comprende normalmente:

• la proposta d’acquisto e il contratto preliminare;
• gli eventuali accordi integrativi o modificativi;
• le ricevute dei pagamenti e le causali dei bonifici;
• le comunicazioni tra venditore e acquirente;
• le diffide e le richieste di restituzione;
• i documenti relativi all’immobile e agli eventuali impedimenti alla vendita;
• le eventuali decisioni giudiziarie già intervenute.

È importante distinguere nella richiesta economica il capitale, gli interessi e gli eventuali danni.

Una quantificazione fondata su un tasso non applicabile può determinare contestazioni e incidere sull’esito della controversia.

Quando la compravendita riguarda un immobile da costruire, devono inoltre essere esaminate le specifiche garanzie previste dal D.Lgs. 122/2005, se applicabile.

Come prevenire controversie sulla restituzione delle somme nel preliminare?

La corretta redazione del preliminare può ridurre il rischio di controversie sulla sorte degli acconti.

È importante indicare chiaramente quali somme siano corrisposte a titolo di caparra confirmatoria e quali costituiscano semplici anticipazioni del prezzo.

Occorre inoltre disciplinare le condizioni che possono impedire la stipula del definitivo, gli obblighi delle parti e le conseguenze dell’eventuale mancato adempimento.

Particolare attenzione deve essere riservata agli acquisti da costruttore, alle condizioni relative al mutuo e alle eventuali modifiche contrattuali intervenute dopo la sottoscrizione del preliminare.

La verifica preventiva della documentazione dell’immobile può contribuire a individuare problemi che, se scoperti successivamente, potrebbero compromettere l’operazione.

Sul punto è disponibile l’approfondimento sulla due diligence immobiliare e sui controlli legali e tecnici prima di acquistare casa.

Domande frequenti sulla restituzione degli acconti e degli interessi

Se il preliminare viene risolto, il venditore deve restituire tutti gli acconti?

In linea generale, gli acconti sul prezzo devono essere restituiti quando viene meno il titolo che ne giustificava il pagamento. Occorre tuttavia verificare la causa dello scioglimento del contratto e l’eventuale presenza di clausole che attribuiscano alle somme una diversa funzione.

Sugli acconti restituiti spettano anche gli interessi?

Sì, quando ne ricorrono i presupposti. Per il credito restitutorio assume rilievo l’art. 2033 c.c., che distingue la decorrenza degli interessi in base alla buona o mala fede di chi ha ricevuto il pagamento.

Gli interessi decorrono dalla data del bonifico?

Non necessariamente. La decorrenza deve essere determinata secondo la disciplina applicabile e le circostanze del caso. Non è possibile presumere automaticamente la mala fede del venditore fin dal versamento originario.

Se il venditore è una società costruttrice spettano gli interessi commerciali?

Non automaticamente. La Cassazione n. 25760/2026 ha escluso l’applicazione del D.Lgs. 231/2002 al credito restitutorio derivante da preliminari conclusi tra una società costruttrice e acquirenti consumatori.

Il venditore in mala fede deve pagare gli interessi commerciali?

La mala fede può incidere sulla decorrenza degli interessi ai sensi dell’art. 2033 c.c., ma non trasforma il credito restitutorio in un credito commerciale e non rende automaticamente applicabile il D.Lgs. 231/2002.

Se il preliminare viene risolto per impossibilità sopravvenuta, gli acconti devono essere restituiti?

In linea generale sì, secondo l’art. 1463 c.c. e le norme sulla ripetizione dell’indebito. La restituzione non implica necessariamente anche un diritto al risarcimento del danno.

Posso chiedere il doppio della caparra e gli interessi sugli acconti?

Occorre distinguere i diversi pagamenti e il rimedio esercitato. Il doppio della caparra presuppone le condizioni previste dall’art. 1385 c.c.; la restituzione degli acconti e i relativi interessi seguono una disciplina distinta. Le domande devono essere coordinate per evitare duplicazioni.

La Cassazione n. 25760/2026 ha stabilito quale importo deve essere pagato agli acquirenti?

No. La Corte ha cassato la sentenza limitatamente alla disciplina degli interessi e rinviato alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, per la relativa regolazione.

Conclusioni: quando il preliminare si scioglie, gli interessi non sono automatici nella misura richiesta

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 25760 del 24 settembre 2026 chiarisce un principio rilevante nelle controversie sulla restituzione delle somme versate per l’acquisto di un immobile.

La qualità imprenditoriale del venditore non è sufficiente per applicare gli interessi moratori commerciali a un credito restitutorio derivante da un preliminare concluso con un consumatore.

La restituzione degli acconti deve essere distinta dalla determinazione degli interessi, che richiede l’applicazione delle regole civilistiche pertinenti.

La buona o mala fede di chi ha ricevuto il denaro può incidere sulla decorrenza degli interessi, ma non modifica automaticamente la natura del credito.

La corretta ricostruzione del rapporto contrattuale è quindi essenziale per individuare le somme effettivamente recuperabili.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

• Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 24 settembre 2026, n. 25760, R.G. 27175/2024.
• Corte d’appello di Lecce, sentenza n. 233/2024, richiamata nell’ordinanza.
• Tribunale di Taranto, sentenza n. 2336/2021, richiamata nell’ordinanza.
• Artt. 1284, 1385, 1453, 1458, 1463 e 2033 c.c.
• D.Lgs. 9 ottobre 2002, n. 231, artt. 1, 2 e 5.
• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, per le garanzie applicabili agli immobili da costruire.
• Codice civile – Normattiva.
• D.Lgs. 231/2002 – Normattiva.
• D.Lgs. 122/2005 – Normattiva.