Con sentenza resa nella causa R.G. 164/2023, decisa il 24 settembre 2025, la Corte d’Appello di Brescia – Prima Sezione Civile – ha confermato la decisione del Tribunale di Bergamo n. 36/2023, rigettando la richiesta di provvigione di un’agenzia immobiliare per la vendita di un immobile di pregio a Forte dei Marmi.

La Corte ribadisce un principio centrale in tema di mediazione immobiliare:
l’agente ha diritto alla provvigione solo se dimostra che la conclusione dell’affare è causalmente collegata alla propria attività. La mera presenza all’appuntamento o l’invio di qualche documento non bastano.

1. La vicenda: compravendita a Forte dei Marmi e richiesta di provvigione

L’agenzia immobiliare (titolare sig.ra Parte_1) rivendicava il diritto a una provvigione di 79.300 euro (2% del prezzo di acquisto) per la compravendita di un appartamento con cantina e posti auto sito in Forte dei Marmi.

Secondo l’agenzia immobiliare:

• l’immobile era stato segnalato ai futuri acquirenti (coniugi Controparte_1 e CP_2);

• i coniugi erano stati accompagnati alla visita presso l’appartamento;

• l’agenzia aveva svolto un ruolo di collegamento con il delegato della società proprietaria;

• erano stati trasmessi documenti tecnici e visure a supporto dell’operazione.

Su queste basi la titolare agiva davanti al Tribunale di Bergamo per ottenere il pagamento della provvigione.

2. La decisione del Tribunale di Bergamo: nessuna mediazione utile provata

Il Tribunale di Bergamo, con sentenza n. 36/2023, ha rigettato la domanda di provvigione ritenendo non dimostrata la necessaria messa in relazione utile tra venditore e acquirenti da parte dell’agenzia.

Dall’istruttoria di primo grado è emerso che:

• l’agenzia non aveva le chiavi dell’immobile;

• il numero di telefono del delegato della società proprietaria (unico in possesso delle chiavi) era indicato su un cartello esposto sulla facciata del fabbricato;

• la prima visita è stata concordata direttamente tra la sig.ra CP_2 e il delegato della proprietà, dopo contatto telefonico autonomo;

• non c’era prova di visite precedenti organizzate dall’agenzia;

• non risultava una reale partecipazione dell’agenzia alle trattative successive;

• le chat WhatsApp prodotte erano generiche, non allineate alla cronologia dei fatti e non riferibili con certezza all’immobile in questione;

• i testimoni dell’agenzia non avevano assistito alle visite o riportavano circostanze non allegate negli atti.

In assenza di prova di un intervento effettivamente determinante per la conclusione dell’affare, il Tribunale ha escluso il diritto alla provvigione.

3. L’appello dell’agenzia immobiliare: contestazione della ricostruzione dei fatti

L’agenzia immobiliare propone appello alla Corte d’Appello di Brescia chiedendo il riconoscimento del diritto alla provvigione e la riforma della sentenza di primo grado.

L’appello si basa, in sintesi, su tre argomenti:

1. Errata ricostruzione dei fatti e delle prove
   L’appellante sostiene che:

   • sia pacifico che i coniugi siano stati accompagnati dall’agenzia alla visita presso l’immobile;

   • i messaggi WhatsApp e l’invio di documentazione tecnica (visure, planimetrie) dimostrerebbero un ruolo attivo del mediatore.

2. Irrilevanza delle circostanze valorizzate dal Tribunale
   Secondo l’agenzia:

   • la mancata disponibilità delle chiavi e l’assenza ad alcune visite non escluderebbero il diritto alla provvigione, essendo sufficiente la segnalazione e la partecipazione alla prima visita.

3. Errata valutazione dei testimoni e delle conversazioni
   L’appellante lamenta:

   • la svalutazione delle testimonianze dei propri testi (Tes_1 e Tes_2);

   • il mancato riconoscimento di un presunto “riconoscimento” della provvigione da parte dell’acquirente in una conversazione telefonica trascritta.

Gli acquirenti (appellati) chiedono invece la conferma integrale della sentenza di primo grado e il rigetto dell’appello.

4. La ricostruzione in appello: contatti diretti e ruolo marginale dell’agenzia

La Corte d’Appello di Brescia analizza nel dettaglio le prove raccolte.

4.1. Il contatto diretto degli acquirenti con il delegato della proprietà

Dalla testimonianza del delegato della società proprietaria (teste CP_3) – indicato dalla stessa agenzia – emerge che:

• egli aveva esclusiva disponibilità delle chiavi dell’immobile;

• il suo numero di telefono era esposto sul cartello presente all’esterno della proprietà;

• la sig.ra CP_2 ha contattato direttamente il delegato, fissando con lui la prima visita del 27 luglio 2018.

Non risulta dunque alcuna segnalazione precedente dell’immobile da parte dell’agenzia immobiliare.

4.2. La visita del 27 luglio e la presenza dell’agenzia

È pacifico che l’agenzia sia presente presso l’immobile il 27 luglio. Tuttavia, dalle deposizioni emerge che:

• il delegato, dopo la telefonata con la sig.ra CP_2, è stato contattato anche dall’agenzia per fissare una visita;

• sono stati quindi concordati due appuntamenti distinti nello stesso giorno:

  • uno con i coniugi;

  • uno con l’agenzia;

• il delegato riferisce di essere rimasto sorpreso nel vedere le parti arrivare insieme;

• la visita all’appartamento è stata effettuata dai coniugi da soli, mentre l’agenzia non li ha seguiti all’interno.

Per la Corte, queste modalità escludono che la semplice presenza dell’agenzia sul posto possa essere intesa come prova univoca dell’accettazione della sua opera di mediazione da parte degli acquirenti.

4.3. Testimonianze e messaggi WhatsApp

La Corte conferma inoltre:

• l’inidoneità delle deposizioni dei testi dell’agenzia a dimostrare visite precedenti o trattative condotte dall’intermediario;

• il carattere generico e unilaterale dei messaggi WhatsApp prodotti, tutti provenienti dall’agenzia stessa;

• l’assenza, nella conversazione telefonica trascritta, di una vera dichiarazione confessoria dell’acquirente circa un accordo definitivo sulla provvigione.

5. Il principio di diritto: quando la provvigione dell’agenzia va rigettata

Sul piano giuridico, la Corte richiama la costante giurisprudenza di legittimità in tema di mediazione immobiliare e diritto alla provvigione:

• il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge solo se l’affare si conclude in rapporto causale con l’attività del mediatore;

• è necessario che l’intervento dell’agente sia un antecedente indispensabile per la stipula del contratto, secondo il criterio della causalità adeguata;

• la semplice “messa in relazione” delle parti non è sufficiente;
  l’intervento deve essere utile e determinante;

• l’onere della prova grava interamente sul mediatore, che deve dimostrare:

  • di avere segnalato l’immobile;

  • di avere svolto un ruolo effettivo nelle visite e nelle trattative;

  • che la conclusione del contratto è conseguenza, anche mediata, della propria attività.

Nel caso concreto:

• gli acquirenti hanno individuato l’immobile e contattato il delegato in via autonoma;

• l’agenzia non ha partecipato alle trattative decisive né alle successive visite che hanno portato all’acquisto;

• non risulta alcun accordo chiaro sulla provvigione con gli acquirenti.

In mancanza di prova di un nesso causale adeguato tra l’attività dell’agenzia e la conclusione dell’affare, il diritto alla provvigione viene negato e la domanda rigettata.

6. Il dispositivo: appello rigettato e condanna alle spese

La Corte d’Appello di Brescia:

• rigetta integralmente l’appello proposto dall’agenzia immobiliare;

• conferma la sentenza del Tribunale di Bergamo n. 36/2023;

• condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite del grado d’appello in favore degli acquirenti;

• dà atto dei presupposti per il pagamento, da parte dell’appellante, del doppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002.

7. Spunti pratici: come evitare contenziosi sulla provvigione dell’agenzia immobiliare

Questa sentenza della Corte d’Appello di Brescia è particolarmente utile per:

Agenzie immobiliari

• documentare in modo chiaro:

  • segnalazione dell’immobile;

  • visite effettuate;

  • ruolo nelle trattative;

• formalizzare con precisione incarichi e patti provvigionali;

• evitare situazioni in cui il cliente può rivolgersi direttamente al proprietario utilizzando recapiti esposti sull’immobile, escludendo di fatto il mediatore.

Venditori e acquirenti

• chiarire sin dall’inizio:

  • se e quale agenzia immobiliare è incaricata;

  • chi è obbligato a pagare la provvigione;

  • in quale misura e con quali presupposti nasce il diritto al compenso del mediatore;

• richiedere supporto legale quando vi sono:

  • più intermediari;

  • contatti diretti col proprietario;

  • dubbi sulla spettanza o meno della provvigione.

La sentenza dimostra come i dettagli possono determinare differenze sostanziali nell’esito di un giudizio.