Con sentenza n. 6190/2025, depositata il 24 luglio 2025, il Tribunale di Milano (Sez. IV civile, dott. Pierluigi Perrotti) ha riconosciuto la legittimità del recesso dei promissari acquirenti da un contratto preliminare di compravendita immobiliare e ha condannato i promittenti venditori a restituire il doppio della caparra confirmatoria, pari a 60.000 euro, oltre interessi legali e spese di lite.

Il caso offre spunti pratici molto importanti per chi compra o vende casa, in particolare quando l’acquisto è subordinato all’ottenimento di un mutuo.

1. Il caso: preliminare di vendita e caparra da 30.000 euro

La controversia trae origine da una compravendita immobiliare relativa a un appartamento sito in Lombardia.

• Nel giugno 2020 le parti sottoscrivono una proposta di acquisto con prezzo di 280.000 euro, suddiviso in:

  • 10.000 euro alla firma della proposta;

  • 20.000 euro alla sottoscrizione del preliminare, imputati, insieme ai primi 10.000 euro, a caparra confirmatoria per complessivi 30.000 euro.

• Successivamente viene concluso un contratto preliminare di compravendita, registrato il 22 dicembre 2020, con previsione di stipulare il rogito “entro e non oltre il 28.02.2021”.

Nel frattempo gli acquirenti si attivano per ottenere un mutuo ipotecario necessario al pagamento del saldo prezzo.

Per procedere alla concessione del finanziamento, la banca incarica un perito di effettuare un sopralluogo nell’immobile. Il perito si presenta presso l’abitazione il 1° aprile 2021, ma non riesce ad accedere perché i promittenti venditori impediscono l’ingresso.

A fronte di questo comportamento, gli acquirenti inviano:

• una prima diffida il 2 aprile 2021, chiedendo di consentire l’accesso al perito;

• una seconda contestazione il 1° giugno 2021, in cui ribadiscono la richiesta di collaborazione e lamentano la condotta ostruzionistica dei venditori.

Persistendo il rifiuto, in data 22 giugno 2021 gli acquirenti comunicano il recesso dal preliminare ex art. 1385 c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra.

2. Le posizioni delle parti in giudizio

In giudizio:

• Gli acquirenti (attori) chiedono:

  • l’accertamento della legittimità del recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c.;

  • la condanna dei venditori alla restituzione di 60.000 euro (doppio della caparra), oltre interessi.

• I venditori (convenuti) sostengono invece:

  • che il termine del 28 febbraio 2021 per il rogito fosse un termine essenziale, la cui scadenza avrebbe determinato automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento degli acquirenti;

  • di avere quindi diritto a trattenere la caparra a titolo di penale per l’inadempimento altrui.

In via riconvenzionale, i venditori chiedono sia dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento degli acquirenti e sia riconosciuto il loro diritto a trattenere la caparra.

Nel corso del processo il giudice formula anche una proposta transattiva ex art. 185-bis c.p.c., che prevedeva la restituzione agli acquirenti dell’intera caparra di 30.000 euro con compensazione delle spese di lite. Gli acquirenti vi aderiscono, mentre i venditori rifiutano, scegliendo di proseguire la causa.

3. Il nodo centrale: il termine “entro e non oltre” è davvero essenziale?

Uno dei punti decisivi riguarda la natura del termine fissato per il rogito: era un termine essenziale oppure no?

Il preliminare prevedeva che il contratto definitivo fosse stipulato “entro e non oltre il 28.02.2021”. I venditori hanno fondato gran parte della loro difesa proprio su questa formula, sostenendo che il semplice decorso del termine legittimasse la risoluzione del contratto per colpa degli acquirenti.

Il Tribunale, richiamando l’orientamento della Corte di Cassazione, chiarisce però che:

• l’espressione “entro e non oltre” non è sufficiente di per sé a qualificare un termine come essenziale;

• il termine può essere considerato essenziale (art. 1457 c.c.) solo se emerge in modo inequivoco che le parti hanno inteso far dipendere l’utilità del contratto dal rigoroso rispetto di quella data.

Nel caso di specie, il giudice rileva che:

• nel testo del preliminare non vi sono altre clausole che colleghino l’utilità dell’operazione alla data del 28 febbraio 2021;

• lo stesso comportamento successivo delle parti dimostra che il termine è stato di fatto “trattato” come ordinatorio, non essenziale:

  • dopo il 28 febbraio 2021 le parti si sono confrontate per fissare una nuova data per il rogito (23 marzo 2021);

  • i venditori non hanno manifestato da subito un rifiuto netto, né una chiara volontà di considerare risolto il contratto allo spirare del termine.

Per il Tribunale, il ritardo degli acquirenti è quindi modesto e non idoneo a determinare la perdita dell’utilità economica della compravendita.

4. Il dovere di buona fede e l’obbligo di collaborazione del venditore

L’altro aspetto decisivo riguarda la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.).

Il Tribunale sottolinea che:

• da ogni contratto deriva per le parti un obbligo di collaborazione, finalizzato a consentire il raggiungimento dello scopo comune;

• nel contesto di una compravendita in cui l’acquisto dipende dall’ottenimento di un mutuo, il venditore ha il dovere di non ostacolare gli adempimenti necessari alla concessione del finanziamento (ad es. la perizia).

Nel caso concreto, i venditori:

• erano perfettamente consapevoli che gli acquirenti avrebbero fatto ricorso a un mutuo;

• sapevano che l’accesso del perito all’immobile era un passaggio indispensabile per la concessione del credito;

• hanno tuttavia impedito l’accesso all’immobile e non hanno dato riscontro alle diffide inviate dagli acquirenti.

Questa condotta viene qualificata come ostruzionistica e in violazione del principio di buona fede, perché:

• ha reso di fatto impossibile agli acquirenti concludere l’operazione;

• ha “spostato” sul compratore un ostacolo che dipendeva interamente dal comportamento del venditore.

5. Il confronto tra gli inadempimenti: ritardo lieve vs. rifiuto pretestuoso

Nel valutare la legittimità del recesso e le domande di risoluzione, il Tribunale applica il criterio del “confronto tra gli inadempimenti” (Cass. civ. 26 maggio 2025, n. 14030), verificando:

• la gravità del ritardo degli acquirenti;

• la gravità e le conseguenze del comportamento dei venditori.

Il giudice afferma che:

• il ritardo degli acquirenti nel procurarsi il mutuo è di lieve entità;

• la loro condotta non è tale da compromettere in modo irreparabile l’equilibrio del contratto, anche perché gli stessi si sono attivati in tempi ragionevoli dopo il 28 febbraio 2021;

• al contrario, l’ostruzionismo dei venditori (diniego all’accesso del perito, silenzio alle diffide, recesso tardivo e solo dopo le contestazioni) ha avuto un impatto decisivo sulla mancata conclusione dell’affare.

In altri termini:

• l’inadempimento degli acquirenti è lieve;

• l’inadempimento dei venditori è grave, pretestuoso e contrario a buona fede.

Da ciò discende:

• la legittimità del recesso esercitato dagli acquirenti il 22 giugno 2021 ex art. 1385 c.c.;

• l’inefficacia del recesso dei venditori, precedentemente comunicato, perché privo del presupposto del grave inadempimento altrui.

6. La decisione: doppio della caparra e condanna alle spese

Accertata la legittimità del recesso degli acquirenti, il Tribunale applica l’art. 1385, comma 2, c.c.:

• i venditori, responsabili di grave inadempimento, sono condannati a restituire il doppio della caparra confirmatoria ricevuta (30.000 x 2 = 60.000 euro);

• sulle somme decorrono gli interessi legali dalla data del recesso (22 giugno 2021) fino all’effettivo pagamento.

Inoltre:

• vengono rigettate le domande riconvenzionali dei venditori (che chiedevano il riconoscimento del diritto a trattenere la caparra);

• i venditori sono condannati al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi 11.136 euro oltre accessori.

7. Cosa insegna questa sentenza a chi compra o vende casa

La decisione del Tribunale di Milano offre alcuni insegnamenti chiari:

1. Il termine “entro e non oltre” non è automaticamente essenziale
   Perché un termine sia essenziale non basta la formula stilistica: occorre che dal contratto e dalle circostanze emerga con chiarezza che, decorso quel termine, l’operazione perde la sua utilità economica per le parti.

2. Chi vende deve collaborare con chi compra, soprattutto se c’è un mutuo
   Impedire l’ingresso del perito, ritardare senza motivo, non rispondere alle diffide può integrare un grave inadempimento del venditore, con conseguenze economicamente rilevanti.

3. La buona fede non è un principio astratto
   La buona fede si traduce in comportamenti concreti di lealtà e collaborazione: non ci si può trincerare dietro un ritardo lieve dell’altra parte per far fallire l’operazione e trattenere la caparra.

4. Il recesso con caparra confirmatoria è uno strumento potente
   Quando il grave inadempimento è della controparte, il recesso ex art. 1385 c.c. consente non solo di sciogliersi dal contratto, ma anche di ottenere il doppio della caparra o di trattenerla, a seconda del ruolo rivestito.

8. L’assistenza legale nelle compravendite immobiliari

Questo caso dimostra quanto una compravendita immobiliare, che apparentemente sembra “semplice”, possa generare contenziosi complessi su:

• natura dei termini contrattuali;

• rapporti tra mutuo e contratto di vendita;

• gestione delle caparre confirmatorie;

• obblighi di correttezza e buona fede nelle fasi precontrattuali e contrattuali.

Un’assistenza legale qualificata già nella fase di proposta e preliminare permette di:

• redigere clausole chiare su termini, condizioni e caparre;

• prevedere correttamente gli effetti in caso di mancato ottenimento del mutuo;

• ridurre il rischio di contenziosi e di gravi esborsi successivi (come la restituzione del doppio della caparra, oltre interessi e spese).